CoHousing Inclusive: Selbstorganisiertes, gemeinschaftliches Wohnen für alle 9783986120153, 9783868594621

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CoHousing Inclusive

CoHousing Inclusive Selbstorganisiertes, gemeinschaftliches Wohnen für alle Self-Organized, Community-Led Housing for All id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit id22: Institute for Creative Sustainability Michael LaFond & Larisa Tsvetkova (Hg./eds.)

PROLOG PROLOGUE VORWORT FOREWORD Selbstbestimmtes Leben, aber allein zu Haus? Self-Determined Living but Alone at Home?

Raúl Aguayo-Krauthausen

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Michael LaFond & Larisa Tsvetkova EDITORIAL

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STATEMENTS

Kathryn McCamant

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Christiane Droste & Michael Komorek LEITPRINZIP INKLUSION INCLUSION AS A GUIDING PRINCIPLE Gesellschaftlicher Zusammenhalt als Ressource in Wohnprojekten und Quartieren Social Cohesion as a Resource in Housing Projects and Neighborhoods

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MODELLPROJEKTE MODEL PROJECTS SPREEFELD, BERLIN Michael LaFond & Sonja Spital Gemeinschaftliches Wohnen, Arbeiten und Gärtnern mit dem Spreeacker CoHousing, CoWorking and CoGardening with Spreeacker

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REFUGIO, BERLIN Larisa Tsvetkova & Sonja Spital Leben und Arbeiten mit Ankommenden und Angekommenen Living and Working with Newcomers and Natives

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STATEMENTS

Kerstin Kärnekull, Nico Keijzer

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Michael LaFond & Sonja Spital

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GRANDHOTEL COSMOPOLIS, AUGSBURG Eine soziale Plastik A Social Sculpture

WOHNSINN 1&2, WOHNART 3, DARMSTADT Sozial gemischtes und generationsübergreifendes Wohnen Socially Mixed, Intergenerational Housing

Larisa Tsvetkova

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Jerónimo Díaz, Susanne Heiss, Liat Rogel

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MEHR ALS WOHNEN, ZÜRICH / WARMBÄCHLI, BERN Sanna Frischknecht Genossenschaftliche Wohn- und Nachbarschaftsentwicklungen in der Schweiz Swiss Cooperative Housing and Neighborhood Developments

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STATEMENTS QUE[E]RBAU, WIEN Jede_r für sich und manches zusammen Everyone for His_Herself and Some Things Together

Min Jay Kang, Hans Thor Andersen

92

Larisa Tsvetkova & Christiane Droste

94

Larisa Tsvetkova

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STATEMENTS

VINZIRAST-MITTENDRIN, WIEN Ehemals Obdachlose und Studierende: Gemeinsam leben, arbeiten und lernen Formerly Homeless and Students: Living, Working and Learning Together

SONDERBEITRÄGE FEATURE ARTICLES MEHR KOOPERATION FÜR MEHR INKLUSIVES WOHNEN MORE COOPERATION FOR MORE INCLUSIVE HOUSING Wohnprojekte, Kommunen, Wohnungsbaugesellschaften und soziale Träger CoHousing Projects, Municipalities, City Housing Companies and Social Agencies

Michael LaFond

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Helena Hede

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Andreas Courvoisier, Angelika Drescher, Inka Drohn

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Ulrich Kriese SPANNUNGSFELD WOHNUNGS- UND GRUNDSTÜCKSPREISE TENSION BETWEEN COSTS OF HOMES AND LAND Ist der Boden ein (Privat-)Kapital- oder Gemeingut? Is the Ground (Private) Capital or Common Good?

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IST IN DER STADT NOCH PLATZ FÜR INKLUSION? IS THERE STILL SPACE IN THE CITY FOR INCLUSION? Erbbaurecht, Konzeptverfahren und Vorkaufsrecht für Bedarfsgruppen Heritable Building Rights, Concept Procedure and Option-to-Buy for Needs Groups

Rolf Novy-Huy

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Pete Kirkham, Kathleen Scanlon, Melissa Fernandez, Johan Vlug STATEMENTS Julia Hartmann & Axel Burkhardt TÜBINGENS NICHT-PROFITORIENTIERTER WOHNUNGSBAU TÜBINGEN’S NON-PROFIT-ORIENTED HOUSING DEVELOPMENT Nachhaltige Wohnraumversorgung durch Konzeptvergabe zum Festpreis Sustainable Housing Provision: Concept-Based, Fixed-Price Land Allocation

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VERNETZUNG VON VORORT UND INNENSTADT INTEGRATION BETWEEN SUBURBIA AND DOWNTOWN Beispiel Sofielunds Kollektivhus, Malmö Example of Sofielunds Kollektivhus, Malmö STATEMENTS



Dorothea Riedel & Gunnar Laufer-Stark NEUER WOHNRAUM FÜR NEUE NACHBAR*INNEN NEW HOUSING FOR NEW NEIGHBORS Eine gemeinwohlorientierte Antwort auf wohnungspolitische Fragen in Tübingen An Answer for the Common Good to Tübingen’s Housing Policy Questions

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VISIONÄRE PROJEKTE VISIONARY PROJECTS INKLUSIV WOHNEN KÖLN Wohnprojekt für Menschen mit Behinderung, Studierende und andere CoHousing for People with Disabilities, Students and Others

Larisa Tsvetkova mit / with Christiane Strohecker

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Christine Gohlke mit / with Peter Weber & Daniela Herr

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Christine Gohlke mit / with Silvia Carpaneto & Angelika Drescher

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Larisa Tsvetkova FREIHAM NORD, MÜNCHEN mit / with Ein inklusiver Stadtteil Sabine Steger & Susanne Kirgis An Inclusive City District

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SREDZKISTRASSE 44, BERLIN Musterhaus Altbausanierung für Generationenwohnen Model Building Renovation for Intergenerational Living ALLTAG AM VOLLGUT, BERLIN Temporäres Wohnen im ALLTAG: Beherbergung und Nachbarschaft Temporary Housing in Everyday Life: Accommodation and Neighborhood

VISIONÄRE STRATEGIEN VISIONARY STRATEGIES ZUSAMMENKUNFT, BERLIN Michael LaFond & Camilla Warmedinger mit / with Genossenschaft für Stadtentwicklung. Haus der Statistik Christian Schöningh & Harry Sachs Urban Development Cooperative. Haus der Statistik

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Larisa Tsvetkova & Michael LaFond FREIRAUMKOOPERATIVE, DEUTSCHLAND mit / with Netzwerk für gemeinschaftliche Wohnprojekte Sophie Köster & Andreas Bräuer Network for Cooperative Housing Projects

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COMMUNITY LAND TRUST BRUXELLES Die Stadt von morgen auf gemeinsamem Boden The City of Tomorrow on Common Ground

Michael LaFond mit / with Geert de Pauw

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Michael LaFond & Camilla Warmedinger MIETSHÄUSER SYNDIKAT INTERNATIONAL mit / with Selbstorganisiert wohnen – solidarisch wirtschaften Robert Burghardt & Enrico Schönberg Self-Organized Housing—Economic Solidarity

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WIE WEITER NEXT STEPS OSTWÄRTS! Michael LaFond, Milota Sidorová, Boris Hrbáň, GO EAST! Anja Planišček Das Entstehen selbstorganisierter Wohnprojekte in mitteleuropäischen Städten Emerging Self-Organized Housing Projects in Central European Cities

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STATEMENTS

Kimmo Rönkä, Heike Skok

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Christiane Droste & Thomas Knorr-Siedow WOHNUNGSPOLITIK FÜR EINE INKLUSIVE GESELLSCHAFT HOUSING POLICY FOR AN INCLUSIVE SOCIETY Potenziale und Voraussetzungen für Diversität in Wohnprojekten Potentials and Preconditions for Diversity in Housing Projects

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STATEMENTS





Robert Temel, Daniel Blumer

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ZUTATEN FÜR INKLUSION IN WOHNPROJEKTEN INGREDIENTS FOR INCLUSION IN COHOUSING

Michael LaFond, Larisa Tsvetkova, Sonja Spital

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Larisa Tsvetkova & Michael LaFond FAZIT CONCLUSIONS

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STATEMENTS Lidewij Tummers

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AUTOR*INNEN AUTHORS

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PARTNER*INNEN PARTNERS

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KONTAKTE & RESSOURCEN CONTACTS & RESOURCES

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DANKSAGUNG ACKNOWLEDGEMENTS

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IMPRESSUM IMPRINT

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PROLOG Vorwort

SELBSTBESTIMMTES LEBEN, ABER ALLEIN ZU HAUS? Foreword

SELF-DETERMINED LIVING BUT ALONE AT HOME? Raúl Aguayo-Krauthausen Das Wort Inklusion ist heutzutage in so vieler Munde, dass ich inzwischen nicht mehr ganz so sicher bin, ob wir wirklich noch alle wissen, was ursprünglich gemeint war. Wenn ich den Begriff erklären muss, dann sage ich immer: Inklusion ist kein Ziel, kein Punkt auf einer Checkliste, den man irgendwann abhaken kann, sondern vielmehr ein Prozess der Annahme und der Begegnung von menschlicher Vielfalt. Selbstbestimmtes Wohnen ist ein wichtiger Faktor auf dem Weg zur Inklusion und bedeutet für mich Unabhängigkeit. Meine erste eigene Wohnung war ein absoluter Zufallstreffer. Unterwegs in der Stadt sah ich in einem Schaufenster ein großes „zu vermieten“-Schild. Es gab vor der Ladentür keine Stufe und was man von den Räumlichkeiten erkennen konnte, sah vielversprechend aus. Ich bewarb mich ohne lange nachzudenken. Mein einziger Konkurrent war ein Dönerimbiss. Und weil zuvor ein Klamottenladen in den Räumlichkeiten war, hatte der Vermieter Bedenken, dass die anderen Mieter mit einem Restaurantbetrieb nicht einverstanden wären. So bekam ich den Zuschlag und meine erste barrierefreie WG entstand. Es war mir wichtig, dass meine Wohnung rollstuhlgerecht ist, aber nicht an ein Krankenhaus mit den typischen Türen und Standardmöbeln erinnert. Eine ebenerdige Ladenwohnung bot schon einmal gute Grundvoraussetzungen. Trotzdem musste ich einige kostspielige Umbauten machen lassen: Es wurde ein automatischer Türöffner in die alte Ladentür eingebaut, die mit einer Chipkarte leicht geöffnet werden konnte und dann direkt aufschwingt. Außerdem wurden in der Wohnung alle Türschwellen entfernt und pflegeleichtes Laminat verlegt. Der Vermieter gewährte im Gegenzug für einige Monate Mietfreiheit.

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The word “inclusion” is so much in use these days, that I am not quite sure if we all still know what it originally meant. If I need to explain this term, I always say: Inclusion is not an aim, and not a task in the to-do list which can later be marked as done, but rather a process of accepting and dealing with human diversity. Self-determined living is an important factor on the way to inclusion and this means independence to me. My own first apartment was a complete coincidence. Out and about in the city I noticed a large “For Rent” sign in a storefront window. There were no steps at the entry, and what I could see through the window looked promising. Without thinking for too long, I applied to rent the space. My only competitor was a kebab fast food shop. But since there was a clothes shop in this space just before, the owner was concerned that other tenants might not be happy with a restaurant moving in. So I got the rental contract, and my first barrier-free shared flat became a reality. It was very important to me that my flat was wheelchair accessible, but that it did not remind me of a hospital with institutional doors and standardized furniture. This ground level, commercial space was already a good start. Still, I had to get some expensive renovations done: an automatic door-opener was added to the old front door, so that the it could be easily unlocked and opened just with a chip card. Beyond that, all door thresholds were taken out, and an easy-to-care-for laminate floor was laid. The landlord granted me a few rent-free months in return.

PROLOGUE

Nach einigen Jahren zog ich um und gründete eine neue WG in einer größeren Wohnung mit vier Zimmern auf zwei Etagen, einer ganz gewöhnlichen Küche und einem relativ kleinen Bad. Die Wohnung ist nicht besonders barrierefrei und wir sind auch kein besonders, inklusives oder pädagogisches Projekt, sondern einfach eine WG. Auch hier funktioniert Inklusion. Inklusives Wohnen heißt aber auch, mal von Freunden nach Hause eingeladen zu werden oder einfach spontan vorbeikommen zu können. Ich erlebe es häufiger, dass Bekannte die Vorstellung, von einem Rollstuhlfahrer besucht zu werden, als Überforderung empfinden. Schnell passiert es, dass sie vorschlagen, bei mir vorbeizukommen oder sich lieber mit mir in einem barrierefreien Café zu treffen. Natürlich versuche ich grundsätzlich, meinem Gegenüber Unsicherheiten zu nehmen und Möglichkeiten aufzuzeigen. Mittlerweile verzichte ich bei diesem sensiblen Thema aber immer häufiger darauf, denn niemand mag das Gefühl, sich bei jemandem einzuladen. Dabei finde ich es spannend zu sehen, wie andere wohnen. Wenn das nicht geht, fehlt ein wichtiger Aspekt an einem Kennenlernen. Ich lebe quasi barrierefrei, aber kenne eben nur mein eigenes Zuhause. Eigentlich ist einen Menschen mit Behinderung zu sich nach Hause einzuladen weitaus unkomplizierter, als so mancher es sich vielleicht vorstellt. Mit guten Freunden spreche ich offen über die Notwendigkeiten, die ein Besuch von mir bei ihnen in ihrer Wohnung mit sich bringt, zum Beispiel wie groß eine Stufe sein darf und in welchem Fall ich eine Rampe benötige. Einmal war ich zum Beispiel mit einer Freundin bis spät in der Nacht unterwegs und danach wollte sie mich noch auf einen Kaffee zu sich nach Hause einladen. Sie lieh sich kurz entschlossen eine Rampe in der Kneipe bei ihr um die Ecke aus. Manchmal muss man sich eben zu helfen wissen. So einen entspannten Umgang wünsche ich mir. Denn inklusives Wohnen braucht nicht nur Rampen und Aufzüge, sondern auch Neugier am Leben der Mitmenschen.

Several years passed, and I moved again to establish a new shared flat in a larger space with four rooms on two floors, a typical kitchen and a relatively small bathroom. This space is not really barrier-free, and we are not a special, inclusive or educational project, but it’s just a shared flat. Inclusion works here too. But Inclusive Housing also means being able sometimes to be invited to a friend’s place, or to just spontaneously drop by. From my experience, people often feel that getting a visit from a wheelchair user is quite demanding. And so it happens that they quickly propose to come by my place, or to meet in a barrier-free cafe. Of course I generally try to speak to their insecurities and positively show the various opportunities. But more and more I avoid this sensitive issue, as no one really likes the feeling of inviting him/herself to someone else’s place. Still, I find it exciting to see how others live. If that’s not possible, then something important is missing in getting to know other people. I basically live barrier-fee, but really only know my own home. Inviting a person with a disability to visit someone’s home is actually way more simple than many think. With my close friends I speak openly about what it can mean when I visit them. For example, how big can a step be, and when is a ramp needed. Once I was out with a friend until late in the night, when she decided to invite me for a cup of coffee at her place. Without much consideration she borrowed a ramp from the bar around the corner. Sometimes you just have to be resourceful. I would really like to experience more of this easy and uncomplicated approach, as Inclusive Housing needs not just ramps and elevators, but also interest in the lives of the people around us.

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PROLOG

EDITORIAL

Michael LaFond & Larisa Tsvetkova Hintergrund

Background

Diversität und Inklusion sind wichtige Herausforderungen – oder Potenziale unserer Zeit. Immer vielfältiger werdende Lebensentwürfe, Haushaltsstrukturen, Arbeits- und Mobilitätsformen verändern sich und unsere Anforderungen an Städte und Wohnen. Postindustrielle Stadtgesellschaften werden internationalisiert und globalisiert. In vielen Regionen altert die Bevölkerung, Individualisierung und soziale Entfremdung nehmen zu, die Anzahl der allein lebenden Menschen und Patchworkfamilien steigt. Immer mehr Menschen setzen sich in der ganzen Welt in Bewegung: Einige weil sie es sich leisten können, die anderen weil sie eine Arbeit suchen oder weil sie vor Krieg, Repression oder Hunger fliehen. Dramatische Verluste der Biodiversität sind Teil der sich ausbreitenden ökologischen Krise, die ebenso viele Menschen dazu zwingt, sich ein neues Zuhause zu suchen.

Diversity and inclusion are major challenges—or opportunities—of our time. Increasingly diversified lifestyles, household structures, work and mobility patterns are changing and with them the demands that we have on cities and housing. Post-industrial urban societies are becoming internationalized and globalized. In many regions the populations are ageing, individualization or even social alienation is increasing and larger numbers are living as singles or in patchworks of cohabitation. More and more people are moving from place to place around the planet, some because they can afford to and others because they are seeking employment or fleeing war, repression and hunger. Dramatic losses in biodiversity are part of the unfolding ecological crisis, also forcing great numbers of people to look for new homes.

Wir sind dazu aufgefordert, unsere Haltung bezüglich Diversität zu überdenken. Welche Möglichkeiten bieten sich, und welchen Herausforderungen müssen wir uns stellen? In diesem Diskurs wird die Bedeutung des Wohnens für die Diversität in Bezug auf Inklusivität und Exklusivität ersichtlich. In den letzten Jahren wurde dem Recht auf selbstbestimmtes Wohnen mehr Aufmerksamkeit zuteil, beispielsweise durch die Verabschiedung der UN-Behindertenrechtskonvention 2006. Neun Jahre später betonte die Geneva UN Charter on Sustainable Housing den steigenden Bedarf an inklusivem, partizipativem Wohnen. Wie kann das Recht auf selbstbestimmtes Wohnen allen zugänglich gemacht werden? Welche Entscheidungsmöglichkeiten stehen den Menschen in Bezug auf ihren Wohnort, ihre Wohnform und ihre Nachbar*innen zu? Diese Fragen fördern die Untersuchung inklusiver Wohnformen, die mehr bieten als Wohnheime für Senior*innen 12

We are compelled to rethink our relationship with diversity. Do we see opportunities to be appreciated or problems to be dealt with? Engaged in this discourse, we realize the significance of housing, and that this can be accommodating to goals of inclusivity as well as goals of exclusivity. A right to self-determined housing has gained attention in recent years, for instance since the ratification of the UN Convention on the Rights of Persons with Disabilities in 2006. Nine years later, the Geneva UN Charter on Sustainable Housing also put an emphasis on providing increased options for inclusive, participatory housing. Should such a right of self-determination in housing be enjoyed by all and to what extent? What choices should people have, with respect to where, how and with whom they live? These questions call for an exploration of inclusive forms of housing, among other things as alternatives to retirement centers, institutionalized homes for people with disabilities, shelters for refugees and agglomerations of ever smaller flats for isolated singles.

PROLOGUE

und Menschen mit Behinderung, Unterkünfte für Geflüchtete oder Häuserzeilen mit Kleinstwohnungen für isolierte Einzelhaushalte. Gemeinschaftliche Wohnformen wurden schon immer von sozio-ökonomischen Faktoren der Exklusion und Inklusion beeinflusst und haben ihrerseits versucht, auf diese einzuwirken. Eines der ersten Beispiele einer selbstorganisierten Initiative sind die Diggers (Erdarbeiter) in England. Sie entstanden in den 1640er Jahren als eine Antwort auf die englischen Enclosures, einer bedeutsamen Entwicklung in Bezug auf die Privatisierung von Boden. Die Enclosures sollten anhand baulicher Abgrenzung durch das Errichten von Zäunen um große Grundstücke diese dem Gemeinwohl und der Bevölkerung entziehen. Der Privatisierung des öffentlichen Bodens konnten sich die Diggers durch verschiedene Aktionen wie Entwicklung eigener ländlicher Kommunen und Gärten auf nur illegal zugänglichen Grundstücken für eine bestimmte Zeit widersetzen. Fast vier Jahrhunderte später sind europäische Initiativen immer noch mit solchen Themen rund um die Grenzen und Möglichkeiten selbstorganisierter Gruppen und deren Zugang zu Land und Immobilien konfrontiert. Historisch gesehen entstanden zivilgesellschaftliche Reformstrategien für das Wohnen in Zeiten, in denen sich viele Menschen mit der Herausforderung konfrontiert sahen, ihre Bedürfnisse auf dem Wohnungsmarkt nicht befriedigen zu können. In den schwierigen Jahren der Industrialisierung im 19. Jahrhundert entwickelten sich Genossenschaften; Kommunen, Hausbesetzungen und Selbsthilfeprojekte entstanden in den Jahren der kulturellen Gegenbewegung der 1960er und 1970er. Wohnprojekte, wie wir sie heute kennen, entwickelten sich seit den 1970er Jahren insbesondere in Skandinavien, in weiteren Regionen Europas und in Nordamerika. Heute sind unsere größeren Städte auf dem Weg zu einer neuen Krise mit explodierenden Boden- und Mietpreisen, begleitet durch scheinbar unkontrollierbare Gentrifizierungsprozesse. Seit mehreren Jahren experimentieren selbstorganisierte Wohnprojekte mit inklusiven Strategien, beispielsweise in Bezug auf Bezahlbarkeit. Heute stellt sich insbesondere die Frage, inwiefern gemeinschaftliches Wohnen für vielfältige soziale Gruppen – und nicht nur für eine gebildete Mittelschicht – zugänglich sein kann.

Community housing forms have long been impacted by and have themselves been trying to influence socioeconomic forces of exclusion and inclusion. The Diggers as an early example of a self-organized community initiative were responding way back in the 1640s to the English Enclosures. This very significant historical development of land privatization meant putting fences around large pieces of land, in effect taking them away from the commons and the average people, and making them exclusive. Among other actions, by developing their own rural colonies and growing food on land no longer legally accessible, the Diggers resisted privatization of common land for a period of time. Almost four centuries later, European initiatives are still dealing with similar questions revolving around the limits and opportunities for self-organized groups, and their access, or lack thereof, to land and property. Historically speaking, civil society-based housing reform strategies have emerged in times when great numbers of people were challenged, and could not find what they needed on the market. Cooperatives emerged in the 1800s in European countries during the harsh years of industrialization. Communes, squats and self-help projects arose during the counter-cultural 1960s and 1970s. CoHousing projects as we know them have been developing since the 1970s, especially in Scandinavia and in other regions of Europe and North America. Today our larger cities are already well into another crisis phase, expressed by exploding land values and rents and seemingly uncontrollable gentrification. Fortunately, self-organized housing projects have already been experimenting with strategies for inclusion, for example in striving to be affordable. A main question to be investigated today is to what extent community-based housing can be accessible to diverse social groups, and not only to well-educated, middle-class families.

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PROLOG

Inklusive Wohnprojekte: warum und wie?

CoHousing Inclusive: Why and How?

Der Begriff CoHousing (Kurzform von Communityled Housing für gemeinschaftliches oder Collaborative Housing für kollaboratives Wohnen) wurde in den 1980er Jahren durch die amerikanischen Architekt*innen Kathryn McCamant und Charles Durrett geprägt, die von dem dänischen Modell gemeinschaftlichen Wohnens Bofællesskab beeinflusst wurden. Verwendet wird CoHousing heute als Allgemeinbegriff für verschiedene selbstorganisierte gemeinschaftliche Wohnformen, die in der Regel Qualitäten wie ausgeprägte Selbstbestimmung, Interesse an Gemeinschaftsbildung und Nachhaltigkeit als langfristige Perspektive kombinieren. Der Begriff Kollaboratives Wohnen betont die Zusammenarbeit und Gemeinschaftliches Wohnen stellt die Bewohner*innen als Entwickler*innen in den Vordergrund. Solche Projekte wurden oft als „alternativ“ bezeichnet, was andeutet, dass sie eine Alternative zu dominierenden Wohnformen sind. Doch während Städte immer vielfältiger und teuer werden, verliert die Bezeichnung „alternativ“ ihre Bedeutung. Es geht nicht nur um das „andere“, sondern um das angemessene und attraktive Wohnen. Obwohl solche Ansätze in vielen Städten noch wenig Anerkennung und Unterstützung erfahren, wächst das Interesse an selbstorganisierten Wohnprojekten weltweit. Die Motivationen für das Wohnen in CoHousing-Projekten sind vielfältig, hier nennen wir nur einige Beispiele:

The term CoHousing, closely related to community-led and collaborative housing, was coined in the 1980s by the American architects Kathryn McCamant and Charles Durrett, who were influenced by a Danish model of community-led housing Bofællesskab. CoHousing is now used as an umbrella term for a range of housing forms emphasizing self-organization and a community orientation. This generally implies a large degree of self-determination combined with an interest in building community and pursuing sustainability with a long-term vision. Collaborative housing puts a focus on working together and community-led housing clearly puts the residents and the community in front, as a driving force for housing development. It has been common to describe such housing projects as being alternative, usually meaning as alternatives to the dominating practices of living. But as cities become more diverse and expensive, the term ‘alternative’ is losing its past significance. The objective is increasingly not just wanting to live in a ‘different’ way, but rather in a way that is appropriate and attractive. Even though in most cities these approaches are still little understood and not well supported, self-organized housing forms continue to gain interest around the world.The motivations for developing and residing in CoHousing projects are many; here are a few:

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Suche nach Gemeinschaft, eine Entscheidung für Kommunikation und Kollaboration mit Nachbar*innen im Gegensatz zu Einsamkeit in einem anonymen Wohnblock Der Wunsch nach einer passenden Wohnform für den eigenen Lebensentwurf als Alternative zu den standardisierten Angeboten auf dem Wohnungsmarkt Interesse an Selbstorganisation und direkter Demokratie sowie an Möglichkeiten für Kreativität durch Beteiligung am Entwurf und an der Verwaltung des eigenen Umfelds Stärkung zur Selbsthilfe in Zeiten der schrumpfenden Sozialhilfesysteme für alleinstehende Stadtbewohner*innen Reduzierung der Wohnkosten durch Selbstorganisation und Eigenleistungen Langfristige Sicherheit des Wohnens durch Verhindern von Spekulation und Zusammenarbeit anstelle von Konkurrenz der Nachbar*innen untereinander

editorial

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A search for community, making a choice for communication and collaboration with neighbors instead of being lonely in an anonymous housing block A wish to find housing appropriate to one’s own lifestyle, as an alternative to standardized flats on the housing market Interest in self-organization and direct democracy and being creative in a substantial way, through helping to shape and manage one’s own local environment Encouraging mutual assistance and self-help in times of shrinking welfare systems and cities of singles Saving on the costs of housing, through self-help and personal contributions of time and energy Long-term stability in housing by avoiding speculation and seeing security more in cooperation with and less in competition with the neighbors

PROLOGUE

Wohnprojekte sind mit vielfältigen Herausforderungen und Möglichkeiten konfrontiert. Einige beziehen sich auf Aspekte der Architektur, Raum oder Technik, doch die Bedeutendsten entstehen im ökonomischen, sozialen und kulturellen Kontext. Es stellt sich die Frage, wie sich die Gemeinschaft organisiert und wie Entscheidungen getroffen werden. Es ist anzunehmen, dass alle Menschen Bedarf sowohl an exklusiven als auch inklusiven Aspekten des Wohnens haben. Auf der Ebene des persönlichen Raums möchten fast alle die Möglichkeit haben, die Tür zu schließen, um ab und an für sich alleine zu sein, um entspannen und schlafen zu können. Doch wie viel Privatsphäre und Exklusivität ist darüber hinaus gewünscht und benötigt? Sollen Menschen ihre Häuser und den Boden darunter besitzen und sogar mit einem Zaun unerwünschte Gäste ausgrenzen können? Wie viel Teilen und Gemeinschaft ist in Bezug auf Räume und Aktivitäten erwünscht? Ist es reizvoll, gemeinsam mit den Nachbar*innen regelmäßig zu kochen und zu essen? Wären kooperative, gemeinschaftliche Ansätze in Bezug auf Eigentumsfragen und solidarisches Wirtschaften denkbar? Diese Fragen sind für diejenigen wichtig, die selbst entscheiden wollen, wie sie leben, wie ihre Häuser aussehen und welche Einflüsse dadurch auf die Gesellschaft und die Umwelt entstehen sollen. Gemeinschaftliche Wohnformen entwickeln sich mit der Gesellschaft und reagieren auf sich verändernde sozial-politische Bedingungen wie beispielsweise die dominierende neoliberale Weltsicht und ihre Tendenzen zu Individualisierung, Kommerzialisierung und Kommodifizierung. Forschungsfragen Motiviert durch genannte Beobachtungen und Überlegungen, begann die Arbeit an diesem Buch mit einer Forschung. Dank zahlreicher Diskussionen, Workshops und Konferenzen sowie vieler Veröffentlichungen konnten die wichtigsten Fragen und Schwerpunktthemen in Bezug auf die Kombination von Inklusion und CoHousing formuliert werden:

CoHousing brings with it a range of challenges and opportunities. Some of them are related to architectural, spatial and technical aspects, but the most significant ones are economic, social and cultural: how do people organize themselves and how do they make decisions together? It can be assumed that all people have a need for both exclusive and inclusive aspects of housing. At the level of personal space, most everyone is interested in being able to close a door, and to relax, sleep and just be himself or herself. But how much privacy or exclusivity is desired or needed? Do people need to privately own their dwelling, and the ground underneath, or to put a fence up to keep unwanted people away? How much sharing and community is desired? Is it attractive to cook and eat with neighbors on a regular basis? What about a cooperative or even communal approach to property ownership and economic solidarity? These questions are important for those who want to make their own decisions about how they live, what their homes look like, and what impact they want to have on the society and environment around them. Community-based housing evolves with the society around it, responding to or perhaps resisting changing sociopolitical conditions, for example a dominating neoliberal world view and its tendencies to individualize, commercialize and commodify. Research Questions Motivated by such observations and considerations, this book has been informed by research including many European case studies and exchanges with a wide range of experts. Countless discussions, workshops and conferences as well as a series of other publications have helped to formulate the main questions and topics, with respect to the combination of inclusion and CoHousing:

editorial

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PROLOG

Forschungsfragen 1. Was bedeutet inklusives Wohnen? 2. Welche Vorteile bietet gemeinschaftliches und selbstbestimmtes Wohnen im Hinblick auf aktuelle Herausforderungen in einer vielfältiger werdenden Stadtgesellschaft? 3. Wie können Wohnprojekte der menschlichen Vielfalt gerecht werden und zur Entwicklung innovativer Lösungen für nachhaltiges, generationenübergreifendes und inklusives Zusammenleben in gemischten Quartieren beitragen? 4. Inwiefern kann CoHousing Kommunikation, Begegnung und Austausch in Wohnprojekten und darüber hinaus fördern? 5. Wo liegen Möglichkeiten und Grenzen der Inklusion und wie wird die Balance zwischen Einbezug und Rückzug, Homogenität und Heterogenität in selbstorganisierten gemeinschaftlichen Wohnformen gehalten? 6. Welche Bedeutung haben Architektur und Gestaltung der Innen- und Außenräume für die Inklusion und Gemeinschaft in einem Wohnprojekt sowie für die Identifikation mit diesem? 7. Wie können Wohnprojekte langfristig inklusiv geplant werden? 8. Welchen Einfluss haben Eigentumsformen auf Inklusion und Gemeinschaft in Wohnprojekten im Sinne der Zugänglichkeit und als Strategie gegen Spekulation? 9. Welche Ansätze für eine bewusste Entwicklung inklusiver, gemeinschaftlicher Wohnprojekte sind in unterschiedlichen Städten und Regionen bereits vorhanden und welche entstehen gerade? 10. Welche finanzielle, politische, und juristische Unterstützung und welche Form von Kooperationen bräuchten selbstorganisierte Wohnprojekte, um unterschiedliche Bedarfsgruppen besser miteinzubeziehen? 11. Welche Zukunftsperspektiven und Herausforderungen gibt es im Kontext der Weiterentwicklung und Skalierbarkeit inklusiver gemeinschaftlicher Wohnformen?

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editorial

PROLOGUE

Research Questions 1. What is the meaning of inclusive housing? 2. What advantages does community-based, self-determined housing offer with respect to current challenges in an urban society becoming ever more diverse? 3. How can housing projects adequately deal with human diversity and develop innovative solutions for a sustainable, intergenerational and inclusive coexistence in mixed neighborhoods? 4. In what ways can CoHousing encourage communication, exchange and interaction within housing projects and beyond their borders? 5. Where are the opportunities and limits for inclusion, and how is a balance to be found between openness and privacy, homogeneity and heterogeneity, in self-organized, community-based housing? 6. What is the significance of architecture and design regarding inside and outside spaces, in terms of supporting inclusion and strengthening community and identification with the project? 7. How can inclusive housing projects be planned for the long term? 8. What impact do legal ownership forms have on inclusion and community in CoHousing, in the sense of accessibility and as a strategy against speculation? 9. What approaches for an intentional development of inclusive, community-based housing projects exist in various cities and regions, and what strategies are emerging? 10. What financial, political and legal support, and what kinds of cooperation, does CoHousing need in order to better include various residential groups with special needs? 11. What are the future perspectives and challenges for a further development as well as an upscaling of inclusive CoHousing initiatives?

editorial

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PROLOG

Berlin

Berlin

Die Stadt Berlin ist für die bemerkenswerte Vielfalt selbstorganisierter, gemeinschaftlicher Wohnprojekte bekannt. Um die 500 solcher Projekte wurden in dieser Stadt in den vergangenen Jahrzehnten realisiert. Da viele Grundstücke und Häuser verfügbar und bezahlbar waren, entwickelte die Zivilgesellschaft ein besonderes Interesse an Selbstorganisation. Diese nahm unterschiedlichste Formen an, von Hausbesetzungen zur Verhinderungen des Abrisses alter Gebäude bis hin zur Neuentwicklung von genossenschaftlichen Mehrgenerationenhäusern. Zahlreiche Projekte wurden ohne jegliche Unterstützung der Stadt realisiert. Nach 1995 war Berlin durch bezahlbare Mieten, Wohnungsüberschuss und praktisch kein städtisches Programm zur Wohnraumversorgung geprägt. Doch in den vergangenen Jahren bewegte sich Berlin als europäische Metropole in Richtung „Normalisierung“ und sieht sich nun wie andere große Städte mit Wohnungsknappheit und Gentrifizierung konfrontiert.

This city enjoys the claim of having the greatest diversity of self-organized and community housing projects, with about 500 of these realized over the last decades. Space was available and affordable and the city’s civil society developed a special interest in organizing itself for everything from squatting buildings, to protecting them from being demolished, to developing new intergenerational cooperatives. Countless projects were realized without any assistance from the local government. After 1995 Berlin had a housing surplus, virtually no governmental housing program, and affordable rents. But in the the last decade Berlin has been on its way to being normalized as a European metropolis and has had to face housing shortages and gentrification as elsewhere.

Durch diese besondere Geschichte und Kultur der Selbstorganisation konnte Berlin in den vergangenen Jahren viele Erfahrungen sammeln. Dies führt nicht nur weiterhin zur Realisierung einzelner Projekte, sondern auch zur Entstehung neuer Bottom-upStrategien der Wohnraumentwicklung mit Schwerpunkt auf Bezahlbarkeit und Zugänglichkeit. Doch heute hat Berlin ebenfalls viel zu lernen. In Bezug auf innovative Ansätze durch Kooperationen zwischen inklusiven Wohnprojekten, Kommunen, städtischen Wohnungsbaugesellschaften und sozialen Trägern sind inzwischen andere europäische Städte führend.

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editorial

Due to its special history and culture of self-organization, a great deal of experience has been collected in Berlin over the years. This is leading to the emergence of not just additional projects but also of new bottom-up housing development structures with a strong interest in the goals of affordability and accessibility. In the end, Berlin also has some things to learn. Other European cities are in some aspects now leading the way, for example, regarding cooperations among municipalities, city housing companies and social agencies with the objective of developing inclusive housing.

PROLOGUE

Europa und darüber hinaus

Europe and Beyond

Neben Berlin waren einige Städte in Mittel- und Nordeuropa wie Zürich, Wien, Stockholm und Kopenhagen Pioniere bei der Entwicklung gemeinschaftlichen Wohnens. In deutschsprachigen Ländern wurden genossenschaftliche Häuser errichtet, um angemessenen und bezahlbaren Wohnraum für Arbeitende bereitzustellen. In Schweden wurden kollaborative Wohnprojekte für eine effiziente und gleichberechtigte Organisation des Haushalts eingeführt. Kommunen und Wohngemeinschaften entwickelten sich in Europas Großstädten und zeigten Alternativen zur Kleinfamilie und zu individualisierten Konsumformen.

Besides Berlin, other central and northern European cities such as Zürich, Vienna, Stockholm and Copenhagen have historically been pioneers in the development of community-based housing. In German-speaking countries, cooperative reform housing was created to provide adequate and affordable homes for working people. In Sweden, collaborative housing was introduced to more efficiently and equitably distribute household work. Communes and flat shares emerged in Europe’s larger metropolises and have demonstrated options to the nuclear family and individualized forms of consumption.

Die europäische Wohnprojekte-Bewegung wird immer vielfältiger und ist bis heute nicht klar oder akademisch definiert. Es gibt kein bestimmtes Modell, keine bestimmte konkrete Strategie für die Entwicklung solcher Wohnformen, sondern vielmehr eine Bandbreite an Ansätzen und eine Sammlung von Erfahrungen. Nichtsdestotrotz entwickeln sich Netzwerke, finden Forschung und Austausch statt, animiert von dem rapide wachsenden Interesse und einer steigenden Anzahl umgesetzter Projekte in vielen europäischen Städten. Städte wie Wien und München gehen einen Schritt weiter, indem sie Bedingungen zur Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte mit institutioneller Unterstützung verbessern. Malmö und Brüssel unterstützen neue Strategien und Partnerschaften für Wohnprojekte, während die Stadt Tübingen selbstorganisierte Projekte bereits als wichtigstes Mittel in ihre Strategien der Wohnungsentwicklung integriert hat und weiterhin Kollaborationen aufbaut.

The European CoHousing movement is itself constantly diversifying and until today not precisely or academically defined. There is no one simple model, and not one particular strategy for developing such housing, but rather a range of approaches. Nonetheless, as interest and projects continue to multiply in many European cities, networks are taking shape and exchange, as well as more research, is finally being done. Cities like Vienna and Munich are now moving ahead by improving the conditions necessary to enable community-based projects with institutional support. Yet others, like Malmö and Brussels, are actively supporting new strategies and cooperations for community housing and partnerships with public housing associations. Tübingen has already adopted self-organized housing as a main instrument of local neighborhood development. The review of this variety of approaches from different regions demonstrates a promising diversity of existing and planned strategies for providing sustainable, inclusive housing.

editorial

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PROLOG

Diese Publikation

This Publication

Die Visionen und Strategien der zahlreichen Autor*innen, Expert*innen und Projekte in diesem Buch sind Teil eines wachsenden Netzwerks, das die europäische CoHousing-Landschaft prägt. Vielfältige Ansätze für gemeinschaftliches, kollaboratives und kooperatives Wohnen in Bezug auf Inklusion helfen, ein besseres Verständnis für Möglichkeiten und Herausforderungen herzustellen. Diese Publikation soll eine Quelle für Information und Inspiration für all diejenigen sein, die sich für inklusives Wohnen interessieren, das Thema erforschen oder in dem Bereich arbeiten.

The visions and strategies of the many projects, authors and experts included in this book are part of a growing network active in defining the European CoHousing landscape. This encompasses community-led, collaborative and cooperative housing approaches with a focus on inclusion to help better understand the possibilities as well as the challenges. This publication is intended to be a source of information and inspiration for all of those searching for inclusive housing as well as those studying and working with such questions.

In diesem Buch repräsentieren zehn verschiedene Modellprojekte aus sechs europäischen Städten eine neue CoHousing-Generation, die sich mit Bezahlbarkeit, Partizipation, Inklusion und Nachbarschaftsentwicklung beschäftigt. Vier visionäre, noch nicht realisierte Projekte aus unterschiedlichen deutschen Städten zeigen, wie Ideen zugänglichen Wohnens weiterentwickelt werden können. Vier visionäre Strategien aus etlichen Regionen schildern, wie neue Wohnprojekte und Nachbarschaften mit Unterstützung großer gemeinwohlorientierter Entwicklungsstrukturen entstehen können. Potenziale und Herausforderungen in Bezug auf Eigentumsformen, Organisationsstrukturen und neue Kooperationsmöglichkeiten werden in Sonderbeiträgen dargelegt. Kurze Statements vieler Wohnexpert*innen aus der ganzen Welt stellen die Vielfältigkeit an Praktiken, Strategien und Visionen dar. Die Sammlung von Kontaktdaten und Quellen soll Leser*innen dabei unterstützen, mit regionalen und internationalen Ansprechpartner*innen in Kontakt zu kommen. Zu guter Letzt werden Zutaten für inklusives CoHousing als Denkanstoß aufgezählt: Wie kann Inklusion gemeinschaftlich geplant und gebaut werden? Wie können wir der menschlichen Vielfalt gerecht werden und diese ausleben?

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editorial

In this book, ten different model projects coming from six European cities express a new generation of CoHousing, dealing with issues of affordability, participation, inclusion and neighborhood development. Four visionary, not yet realized projects from different German cities show how ideas of accessible housing are even further being developed. Four visionary strategies coming from a number of regions are showing how new community-led housing and neighborhood projects can be assisted by larger, non-profit-oriented development structures. Feature articles explain both options and challenges regarding ownership and organizational structures, as well as various forms of cooperation. Statements are included from a large number of housing experts from around the world, to illustrate the diversity of practices, strategies and visions. A collection of contacts and resources is included to encourage readers to get in touch with regional and international consultants. Last but not least, a list of ingredients for Inclusive CoHousing is offered as food for thought: how to cooperatively deal and live with diversity, plan and build for inclusion?

PROLOGUE

Wir hoffen, dass diese Publikation mit ihren vielfältigen Ideen und Praxisbeispielen Impulse für viele neue Projekte und Strategien setzt. We hope this book, with its range of ideas and examples, provides inspiration for many new projects and strategies.

id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit

id22: Institute for Creative Sustainability

id22 ist eine interdisziplinäre, gemeinnützige Organisation in Berlin, die gemeinschaftliche Wohnformen im Kontext einer nachhaltigen, kooperativen Stadtentwicklung erforscht und unterstützt. Inklusion und Selbstorganisation stehen dabei im Vordergrund. Seit vielen Jahren leistet id22 Bildungs- und Netzwerkarbeit, wie beispielsweise die jährliche Organisation der EXPERIMENTDAYS mit der Wohnprojektebörse sowie die Plattform CoHousing Berlin. Zusätzlich zu einer großen Anzahl an Artikeln hat id22 die Publikation und Ausstellung CoHousing Cultures veröffentlicht.

id22 is a multidisciplinary, non-profit organization, based in Berlin, that researches and promotes community-led housing community-led housing in the context of a sustainable, cooperative urban development, emphasizing inclusion and self-organization. For many years, id22 has been offering educational and networking services, organizing the annual event EXPERIMENTDAYS with the CoHousing Project Market and coordinating the online platform CoHousing Berlin. In addition to a large number of articles, id22 has also produced the publication and exhibition CoHousing Cultures.

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INWIEFERN KANN COHOUSING KOMMUNIKATION, BEGEGNUNG UND AUSTAUSCH IN WOHNPROJEKTEN UND DARÜBER HINAUS FÖRDERN? IN WHAT WAYS CAN COHOUSING ENCOURAGE COMMUNICATION, EXCHANGE AND INTERACTION WITHIN HOUSING PROJECTS AND BEYOND THEIR BORDERS?

STATEMENTS

In CoHousing-Nachbarschaften bauen wir Beziehungen zu unseren Nachbar*innen auf, indem wir in praktischen Angelegenheiten zusammenarbeiten, ganz gleich ob es sich um einen Arbeitseinsatz im Garten oder um das Kochen des Abendessens handelt. Während wir zusammen arbeiten, schaffen wir Vertrauen. Im Laufe der Zeit sehen wir, wie unsere eigenen Grenzen aufweichen und gewinnen eine größere Empathie füreinander. Diese Empathie begleitet uns für den Rest unseres Lebens und öffnet unser Herz für Andere. Das Leben in der Gemeinschaft lehrt uns, sorgfältiger auf das zu hören, was andere mitzuteilen haben. Wenn unsere Gemeinschaften wirklich erfolgreich sind, geben sie uns Energie und Unterstützung, die es uns ermöglicht, uns aktiv in die breitere Zivilgesellschaft einzubringen, um auf die Herausforderungen der Menschheit einfühlsam und respektvoll zu reagieren. In CoHousing neighborhoods, we build relationships with our neighbors by working together on practical matters, whether that is a garden workday or making dinner. As we work together, we build trust. Over time, we find our own edges softening, gaining greater empathy for each other. This empathy accompanies us in the rest of our lives, opening our hearts to others. Living in community teaches us to listen more carefully to what others have to share. When our communities are truly successful, they give us energy and support to engage actively in the larger civil society to empathetically and respectfully address the challenges of the human condition. Kathryn McCamant, Architect, McCamant & Durrett Architects and The CoHousing Company, Nevada City

PROLOG

LEITPRINZIP INKLUSION INCLUSION AS A GUIDING PRINCIPLE Gesellschaftlicher Zusammenhalt als Ressource in Wohnprojekten und Quartieren Social Cohesion as a Resource in Housing Projects and Neighborhoods

Christiane Droste & Michael Komorek

Gesellschaftlicher Zusammenhalt ist im Kontext des demografischen Wandels nicht nur ein übergreifendes gesellschaftspolitisches Ziel, sondern für viele eine konkrete lebensweltliche Notwendigkeit. Eine Schlüsselfunktion für sein Gelingen hat der soziale Nahraum, wie es sich in der Praxis integrierter Quartiersentwicklung und in spezifischen Inklusionsansätzen beobachten lässt: Zu den Beispielen gehören das Projekt Q8 der evangelischen Alsterstiftung in Hamburg, das 2016 gegründete Netzwerk Immovielien und auch die in diesem Buch vorgestellten Wohnprojekte. Zu den Leitprinzipien, die sich anbieten, um dieses Ziel zu verfolgen, gehört die Inklusion: Auf strategischer Ebene findet sie Eingang in Vergabekriterien von städtebaulichen oder wohnungspolitischen Programmen, ist sie Anlass für Kooperationen zwischen Wohnungsunternehmen und sozialen Trägern oder dient als Baustein von Konzeptverfahren für kommunale Liegenschaftsverkäufe. Auf Bottom-up-Ebene gehört sie immer häufiger zum Selbstverständnis selbstorganisierter Wohnformen. Vom politischen Ziel zur Umsetzung im Wohnprojekt und im Quartier Orientierungshilfen für die Umsetzung der Inklusion im Handlungsfeld Wohnen und Quartiersentwicklung bieten eine Vielzahl von Leitlinien und Arbeitshilfen, die sowohl bauliche Aspekte als auch zunehmend die Handlungsfelder (digitaler) Kommunikation und Mobilität im sozialen Nahraum adressieren. Zielstellung ist dabei nicht mehr die „Sonderlösung“ für eine spezifische benachteiligte Gruppe, sondern ein „Design for All“ (z. B. SenStadtUm 2012), das Gender und Diversität gezielt berück24

In the context of demographic change, social cohesion is not only an overarching sociopolitical objective, but for many an absolute everyday necessity. The immediate social environment represents a key element for its success, as has been observed in practice in integrated neighborhood development and in specific inclusion approaches: some examples of this are the Project Q8 of the evangelical Alster Foundation in Hamburg, the Immovielien network founded in 2016, as well as the housing projects presented in this book. One of the guiding principles to draw on in pursuing this goal is inclusion: at the strategic level it can be considered in the allocation criteria for urban design and housing policy programs, and it is a reason for cooperation between housing associations and social agencies and serves as a building block for concept-based procedures for municipal property sales. At a bottom-up level it has become increasingly part of the self-image of self-organized housing forms. From Political Goal to Realization in Housing Projects and Neighborhoods Orientation assistance for the realization of inclusion in the field of housing and neighborhood development is provided by a variety of guidelines and working aids that address not only building aspects, but also increasingly, the sphere of (digital) communication and mobility in immediate social environments. The objective is no longer a special solution for a particular disadvantaged group, but rather a Design for All approach (for example SenStadtUm 2012) that specifically takes gender and diversity into consideration (for example ÖGUT 2014). Also, the comprehensive 2011 participation-oriented Community

PROLOGUE

sichtigt (z. B. ÖGUT 2014). Auch der umfassende, 2011 von der Montag Stiftung beteiligungsorientiert entwickelte Kommunale Index Inklusion motiviert und unterstützt das Entstehen themenspezifischer und -übergreifender Leitbilder für Inklusion im Bereich Quartier und Wohnen. Kommunen, Förderprogramme, soziale Träger, Interessenvertreter*innen spezifischer Gruppen, zivilgesellschaftlich Engagierte und auch die hier im Fokus stehenden Wohnprojekte arbeiten jedoch häufig mit unterschiedlichen Definitionen und Schwerpunkten von Inklusion. Je nach Kontext und bei den Wohnprojekten auch abhängig von der Zusammensetzung der Projektgruppe und ihren Ressourcen kommen unterschiedliche Partizipationsverfahren und inklusionsfördernde Aktivitäten zum Tragen. Der Anspruch, inklusive Konzepte für gemeinschaftliches Wohnen zu entwickeln und umzusetzen, trifft dabei aktuell zunehmend auf strukturelle Barrieren wie das Defizit an bezahlbarem Wohnraum und leistbaren Grundstücken oder auch mangelnde Kooperationen mit Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsunternehmen. Diversität als Ressource für Inklusion Um gleichzeitig Inklusion zu befördern und mit diesem Defizit umzugehen, gilt es im Sinne der Entwicklung eines active citizenship und der lokalen Communities (Marshall 1992, Etzioni 1993) zu beachten, dass die Menschen, deren Bedürfnisse in inklusiven Quartieren, Nachbarschaften und Wohnprojekten Berücksichtigung finden sollen, keine homogene Gruppe sind. Vielmehr bilden sie eine hohe Diversität von Lebenslagen und Lebensstilgruppen ab. Finanzielle Ressourcen und soziales Kapital sind von Person zu Person verschieden, genau wie die Motivation, sich in die Projektentwicklung und in das soziale Miteinander einzubringen. Dies gilt auch für persönliche Möglichkeiten, sich Zugang zu passenden Wohnformen zu schaffen, denn jede*r ist auf dem Wohnungsmarkt unterschiedlich bevorzugt oder benachteiligt. Damit diese Diversität als Ressource für inklusives Wohnen wahrgenommen werden kann, ist das im Folgenden dargestellte Verständnis von Inklusion hilfreich.

Inclusion Index, developed by the Monday Foundation (Montag Stiftung), motivates and supports the emergence of both subject-specific and overarching guidelines for inclusion in the area of neighborhoods and housing. Municipalities, funding programs, social agencies, specific stakeholders, civic activists, and also the housing projects focused on here, each tend to work with different definitions and priorities for inclusion. According to the context and the housing project, and also dependent on the composition of the project group and their resources, different participation processes and inclusion-supporting activities come into play. The aspiration to develop and realize inclusive concepts for community-based housing is however increasingly encountering structural barriers, such as the deficit of affordable housing and building sites and also the insufficient cooperation with housing companies and developers. Diversity as a Resource for Inclusion In order to simultaneously support inclusion and work with this deficit, it is important to develop an active citizenship and make provisions for local communities (Marshall 1992, Etzioni 1993), while respecting that people do not form a homogenous group who hope to find their needs taken into account within inclusive districts, neighborhoods, and housing projects. They generally represent a great diversity of living situations and lifestyle groups. Financial resources and social capital vary from person to person, as does the motivation to participate in project development and community life. This also applies to the personal possibilities of finding access to suitable living arrangements, as everyone has different advantages or disadvantages with respect to the housing market. In order to take advantage of this diversity as a resource for inclusive housing, it would be beneficial to take into consideration the following understanding of inclusion.

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PROLOG

Inklusion ist ein Menschenrecht und erfordert eine Wertschätzung des Individuums

Inclusion is a Human Right and Calls for Appreciation of the Individual

Inklusion wird seit der Ratifizierung der UN-Behindertenrechtskonvention als geltendes Recht beschrieben, wenngleich sie eine bestimmte Gruppe von Menschen in besonderem Maße fokussiert. Inklusion ist somit ein Menschenrecht, das allen Individuen der Gesellschaft zugesprochen wird: In einer Gesellschaft, in der Inklusion gelebt wird, gibt es keine Gruppen mit Minderheitsstatus, die in die Mehrheitsgesellschaft integriert werden müssen. Die vorherrschende Heterogenität ist Norm, der Mensch in seiner Individualität Teil der Vielfalt. Es geht entsprechend nicht mehr um die Integration von „Ausgesonderten“, sondern darum, allen Menschen von vornherein die Partizipation an allen gesellschaftlichen Aktivitäten auf allen Ebenen und in vollem Umfang zu ermöglichen. Die Bedürfnisse der Individuen sollen nicht an gesellschaftliche Notwendigkeiten angepasst werden, sondern die Gesellschaft hat die Aufgabe, sich auf die Bedürfnisse der Betreffenden einzustellen und Inklusion organisational zu erzeugen: Wohin entwickelt sich unsere Gesellschaft? Welche Handlungsbedarfe ergeben sich daraus im Bereich Inklusion?

Inclusion is described as a given right since the ratification of the UN Convention on the Rights of Persons with Disabilities, even though this focuses on a certain group of people in particular. Inclusion is therefore a human right that is pledged to all individuals in society: in a society in which inclusion is in practice and alive, there are no groups with minority status that must be integrated into the majority of society. The predominant heterogeneity is the norm; a person in their individuality is a part of the diversity. Accordingly, it no longer revolves around the integration of those who have been sorted out, but is about making participation possible to all people from the outset, in all social activities and on all levels to their full benefit. The needs of the individual should not be tailored to the imperatives of society, but rather society has the responsibility to adapt itself to the needs of those affected and to organize and provide inclusion: In what direction is our society developing? What actions are thus required in the area of inclusion?

Aus der aktuell recht polarisierten Auseinandersetzung mit dem Inklusionsprinzip resultiert vor dem Hintergrund der gegenwärtigen gesellschaftlichen Entwicklungen die Gefahr, dass ein Begriff wie Selbstbestimmung in „Selbstverantwortung“ umgedeutet werden kann und die Frage des empowerments zu einem Problem der einzelnen „behinderten“ oder auch „geflüchteten“ Person wird. Inklusion darf jedoch nicht zu einer „modernen Sparvariante“ verkommen: Es ist nicht zielführend, Problemlagen auf die Zivilgesellschaft oder einzelne Personen zu verlagern oder Landesgesetze und Verordnungen zügig um eine „Inklusionsperspektive“ zu erweitern. Anhand seiner Wortherkunft ist der Begriff Inklusion schwer zu deuten. „Einschließen“ kann „sich von der Gesellschaft oder Menschen absondern“ oder „abgesondert werden“ bedeuten. Im heutigen pädagogisch-soziologischen Verständnis des Wortes wird Inklusion aber als „soziales Eingeschlossensein“, als Zugehörigkeit und als das Einbezogensein in die Gesellschaft verstanden (Speck 2011). Offen bleibt, wie und durch wen oder was Zugehörigkeit bestimmt wird und inwieweit bestehende Barrieren aufgrund fehlender Sensibilität gar nicht erst erkannt werden.

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leitprinzip inklusion

The debate is highly polarized over the principles of inclusion. And so in the context of current societal developments, there can be a resulting danger that a term such as “self-determination” can be reinterpreted as “self-responsibility.” Thus the question of empowerment can become a problem of the individual “handicapped” or “refugee” person. Inclusion must not, however, degenerate into a modern cost-cutting option: it is not expedient to simply shift problems to civil society or individual persons or to expand legislation and ordinances quickly by adding an inclusion perspective. Due to its word origin, the term inclusion is difficult to interpret. Include or enclose can mean “to seclude oneself from society or seclude oneself from people” or “to be separate.” In today’s educational and sociological understandings of the word, however, inclusion is perceived as “being socially included or enclosed,” and as belonging or as being societally integrated (Speck 2011). It remains open as to how and through whom or what “belonging” is determined, and to what extent existing barriers are not recognized at all due to a lack of sensitivity.

PROLOGUE

Inklusion erfordert einen institutionellen und zivilgesellschaftlichen Wandel

Inclusion Requires Change in Institutions and Civil Society

Inklusion lässt sich nicht allein mittels soziologischer und pädagogischer Handlungskonzepte als ein Grundbaustein unseres gesellschaftlichen Denkens und Handelns realisieren. Es bedarf, wie in fast jedem anderen Bereich, der politischen Intervention und Aktion, um einen Wandel von langfristig aufgebauten Denkmustern herbeizuführen.

Inclusion cannot be realized as an integral part of our societal thinking and acting simply by means of sociological and educational strategies. It requires, as in almost every other sphere, political intervention and action to bring about a change in longstanding and established patterns of thought.

In der Politisierung des Begriffs liegen aber durchaus auch Gefahren. Inklusion kann zu einem Trendwort werden, das in einer weit gestreuten politisch-medialen Diskussion mit einer verallgemeinerten Bedeutung transportiert wird, damit nicht mehr klar definierbar ist und letztlich an Aussagekraft und Anwendbarkeit verliert. Es ist zu beobachten, dass der Begriff Inklusion zum inflationären Schlagwort gedehnt und beispielsweise zur Betitelung verschiedenster Formen von Integration herangezogen wird, um alten Konzepten die aktuell im Trend liegende Betitelung angedeihen zu lassen. Georg Theunissen, Experte für Geistigbehindertenpädagogik, betont in diesem Kontext vier Aspekte, die in ihrer wechselseitigen Beeinflussung Inklusion fördern: 1. Personale Wertschätzung und Respekt vor der Person in ihrem So-Sein: Wie im Artikel 1 des Grundgesetzes festgehalten, hat jeder Mensch einen Wert, welcher unabhängig von seiner ökonomischen oder sozialen Leistungsfähigkeit besteht. Diese Einschätzung bringt eine Akzeptanz der Pluralität des menschlichen Lebens mit sich. Somit wird jede Person „[…] als Bestandteil menschlicher Norm, Vielfalt und Bereicherung betrachtet […]“ (Theunissen 2012). 2. Interdependenzbeziehungen: Beteiligung an zwei Beziehungsformen, die Abhängigkeiten zwischen den Beteiligten ausdrücken: dem Arbeitsverhältnis und dem Einbezogensein in sozialen, informellen Netzwerken. 3. Selbstbestimmung: Ohne die Beachtung der Wünsche und des Willens der Beteiligten bekäme Inklusion einen dogmatischen Charakter und würde einem Zwang gleichen. Eine (erwünschte) Exklusion aus einzelnen Systemen sollte genauso zur gesellschaftlichen Normalität gehören wie eine (gewünschte) Inklusion. Zudem ist eine Überbetonung der Selbst-

But this term’s politicization also comes with dangers, and inclusion could become a trend word. With its widespread discussion in politics and its media coverage, a generalized meaning could be communicated that is no longer clearly definable and eventually loses significance and applicability. The term “inclusion” is already being stretched into an inflated catchword. It is used, for example, for the titling of different forms of integration, allowing the currently trending title to be added to old concepts. Georg Theunissen, an expert in education of the mentally disabled, emphasizes four aspects in this context that support inclusion through their mutual influence: 1. Personal Appreciation and Respect for a Person as They Are: As stipulated in Article 1 of the German Constitution, every person has a value that exists independent of their economic or social capabilities. This valuation brings with it an acceptance of the plurality of people’s lives. Thus, each person becomes “[…] regarded as an essential part of the human norm, diversity and enrichment […]” (Theunissen 2012). 2. Interdependent Relationships: Involvement in two forms of relationships that express the dependency between the persons involved: the employeremployee relationship and the involvement in social, informal networks. 3. Self-Determination: Without attention to the wishes and will of the person involved, inclusion can become dogmatic in character and coercive. A (desired) exclusion from particular systems should be a social norm just as a (desired) inclusion is. Furthermore, an over-emphasis on self-determination should be avoided, so as to be able to look out for our fellow human beings. Together with them, it should be possible to advocate for the various individual interests and achieve a culture that is inclusive. inclusion as a guiding principle

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PROLOG

bestimmung zu vermeiden, um auf die Mitmenschen achten zu können und gemeinsam mit ihnen für die eigenen Interessen einzutreten und eine inklusive Kultur zu schaffen. 4. Partizipation: Hier soll zwischen den Begriffen Teilnahme und Teilhabe unterschieden werden: Während Teilnahme sich auf ein Dabei-Sein in der Gesellschaft beschränkt, geht der Teilhabebegriff darüber hinaus und meint eine „[…] aktive Beteiligung, kollaborative Mitwirkung, Anhörung und Mitbestimmung […]“ (Theunissen 2012) am gesellschaftlichen Leben. Dieses Konzept von Inklusion bezieht alle Erscheinungsformen von Heterogenität ein. Menschen unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Gender und aus sexuellen Orientierungen resultierenden Lebensformen, Lebenslage, Behinderung, Migrationserfahrung, religiöser Praxis, sozio-ökonomischer Lage, Beziehungs- und Familienformen und vieles mehr. Darüber hinaus, unabhängig von diesen Aspekten, hat jeder Mensch seine individuellen und teilweise auch besonderen Bedürfnisse. Wohnprojekte als sozialer und räumlicher Ausgangspunkt von Inklusion im Quartier Ein inklusives Quartier sollte diese Vielfalt in seinen räumlichen Angeboten und sozialen Strukturen spiegeln können und als Ressource begreifen. Ob dies gelingt, ist nicht zuletzt von einer vielfältigen Wohnstruktur abhängig. Es kommt Kommunen oder auch städtischen wie privaten Wohnungsunternehmen zugute, gezielt gemeinschafts- und nicht profitorientierte Wohnformen zu fördern, die einen relevanten Beitrag zur Aktivierung der Bewohner*innen für Selbsthilfe und aktiv gelebte Nachbarschaft sowie zu leistbaren und auf kurzen Wegen erreichbaren Versorgungsstrukturen in das Quartier einbringen. Nicht jedes Wohnprojekt ist jedoch per se inklusiv oder trägt aktiv zur Inklusion im Quartier bei. Eine Umsetzung der Inklusion erfordert eine hohe Bereitschaft aller Beteiligten, sich auf Aushandlungsprozesse zu verschiedenen Bau- und Wohnphasen, zu individuellen Wohnvorstellungen und zum Zusammenleben einzulassen. Nachvollziehbar ist die erhoffte Wirkung nach innen und außen vor allem bei Projekten, die nutzungs- und lebensphasenorientiert, geschlechtergerecht und auf der Basis eines moderierten Gruppenbildungs- und Mitbestimmungsprozesses planen. Sie berücksichtigen so 28

leitprinzip inklusion

4. Participation: The idea of “participation” should be differentiated from “involvement”: while participation can be limited to just attending or being there in society, the term involvement goes further and means “[…] actively contributing and collaborating, consultation and co-determination […]” (Theunissen 2012) in civic life. This concept of inclusion integrates all manifestations of heterogeneity. People differentiate themselves in relation to their gender and sexual orientation which leads to lifestyles. People identify themselves with respect to living situations, disabilities, through migration experiences, religious practices, socioeconomic status, relationship, family forms and much more. Beyond that and independent from these aspects, each person has their own individual, and to some extent, also special needs. Housing Projects as Social and Spatial Starting Points for Neighborhood Inclusion An inclusive neighborhood should be able to understand this diversity as a resource, and reflect it in the spaces it provides and its social fabric. Whether this succeeds is last but not least dependent on the existence of diverse housing forms. Municipalities as well as communal and private housing companies benefit, when community-based and non-profit oriented housing forms are supported. These make a relevant contribution in activating residents to self-help and in inspiring an active neighborhood as well as in encouraging affordable and locally accessible services and infrastructure. Not every housing project though is inclusive per se, or adds positively to inclusion in the neighborhood. Practicing inclusion demands a great willingness from all involved to engage themselves in the negotiation processes regarding the various phases of building and residing, and with respect to individual ideas of housing and community. The hoped-for results, internally as well as externally, can especially be observed in projects that are use- and life-phase oriented, gender balanced and planned on the basis of facilitated group-building and co-determination processes. Thus they systematically take into account the needs of the future residents, from the initial planning phase, through construction, and beyond moving in. As a rule, this results in flexible private room typologies, spaces for meetings in private and semi-public rooms, and in many cases also the opportunity for the future residents to earn additional income.

PROLOGUE

systematisch die Bedürfnisse der künftigen Bewohner*innen, über die Initial-, Bau- und Bezugsphase hinweg. Dabei entstehen in der Regel anpassungsfähige private Raumstrukturen, Räume für Begegnung im privaten und halböffentlichen Raum und in vielen Fällen auch Möglichkeiten des Zuverdienstes für die zukünftigen Bewohner*innen. Auch durch kleinteilige Raumangebote im Nichtwohnbereich (Nachbarschaftscafés, Räume für soziale Träger, kleinteilige Gewerberäume etc.) tragen Wohnprojekte zu der Mischstruktur aus Selbsthilfe, zivilgesellschaftlichem Engagement und Nachbarschaft bei. Selbstorganisierte gemeinschaftliche Wohnformen sind jedoch kein Allheilmittel, um gesellschaftlichen Zusammenhalt im Quartier zu erreichen oder dafür, zentralisierte Versorgungs- und Wohnstrukturen für Menschen mit besonderen Betreuungsbedarfen zu vermeiden: Beides kann nur dort gelingen, wo es auf Quartiersebene professionelle Begleitung zum Thema Inklusion gibt und sich ergänzend Kommunen und verschiedene Formen von Wohnungsunternehmen in ihrem Bestand gemeinschaftsorientierten Wohnformen öffnen.

Also through the small-scale provision of non-residential spaces (neighborhood cafés, rooms for social agencies, small commercial spaces, etc.), housing projects contribute to the mixed fabric of self-help, civic engagement and neighborliness. However, self-organized community housing forms are no cure-all for achieving social cohesion in a neighborhood, or for avoiding centralized care and institutional homes for people with special housing needs. These goals can only be achieved when professional assistance is provided at the neighborhood level regarding inclusion, and in addition when municipalities and a range of housing developers open themselves up to community-oriented housing models.

Quellen / Sources 1. Etzioni, A. (1993): The Spirit of Community. New York 2. Marshall, Thomas H. (1992): “Citizenship and Social Class.” In T.H. Marshall & T. Bottomore (Eds.): Citizenship and Social Class. London, 3–51 3. Österreichische Gesellschaft für Umwelt und Technik (ÖGUT); Österreichisches Ökologie-Institut (ÖÖI); Schöberl & Pöll GmbH 4. Bauphysik und Forschung (Hg.) (2014): living_gender Planungshandbuch. Wien - livinggender.at/planungshandbuch.htm 5. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hg.) (2012): Berlin – Design for all. Öffentlich zugängliche Gebäude. Bearb. Ingeborg Stude, Sabine Menger. Berlin - stadtentwicklung.berlin.de/bauen/barrierefreies_bauen/de/handbuch.shtml 6. Speck, Otto (2011): Schulische Inklusion aus heilpädagogischer Sicht: Rhetorik und Realität. München 7. Theunissen, Georg (2012): Inklusion, Partizipation und Empowerment in der Behindertenarbeit: Best Practice-Beispiele: Wohnen – Leben – Arbeit – Freizeit. Stuttgart

inclusion as a guiding principle

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MODEL PROJECTS

SPREEFELD, BERLIN

Gemeinschaftliches Wohnen, Arbeiten und Gärtnern mit dem Spreeacker CoHousing, CoWorking and CoGardening with Spreeacker Projektentwicklung und Realisierung: 2007–2014, Spreefeld Genossenschaft, Die Zusammenarbeiter; Carpaneto-, Fatkoehl- und BAR-Architekten; Gruppe F, Spreeacker Project Development and Implementation: 2007–2014, Spreefeld Cooperative, Die Zusammenarbeiter; Architects: Carpaneto, Fatkoehl, and BAR; Gruppe F, Spreeacker Gebäudetyp: Neubau Building Type: New buildings Rechts- und Eigentumsform: Genossenschaft mit Eigentumsoption Legal Form and Ownership: Cooperative with Ownership Option Finanzierung: Genossenschaftsanteile der Mitglieder, KfW-Bank Effizienzhauskredit, Baudarlehen Financing: Members’ cooperative shares, KfW Bank Energy Efficiency Building loans, construction loans Bezahlbarkeit: Wohneinheiten: Genossenschaftsanteile durchschnittlich 1050 €/m² Privat-Wohnfläche, monatliche Nutzungsgebühr 5–8 €/m² warm, Gemeinschaftsflächen inbegriffen; Gewerbeeinheiten: ca. 15 €/m² warm Affordability: Residential Spaces: Cooperative shares on average 1,050 €/m² private-flat area, monthly use fee of 5–8 €/ m² incl. costs for heating and common space; Commercial Spaces: approx. 15 €/m² incl. costs for heating Bewohner*innen: 140: 95 Erwachsene, 45 Kinder und Jugendliche, die Mehrheit der Erwachsenen im Alter von 40–60 Jahren Residents: 140: 95 adults, 45 children and youth; majority of adults are 40–60 years old

Optionsraum, Mittagstisch Option Space, Lunch

Konzept und Entstehung

Concept and Development

Die Spreefeld-Genossenschaft entwickelt sich fortwährend als ein Pionierprojekt mit besonderer Lage an der Spree, auf einem Gebiet, das ehemals Ackerland, dann Industrieareal und nach dem Krieg Teil des damaligen Grenzgebiets Ost-Berlins war. Nach dem Mauerfall zog das Spreeufer zunächst Akteure der Clubkultur und Besetzer*innen an, erst Jahre später internationale Investor*innen. Dabei leisteten lokale stadtpolitische Aktivist*innen gegen exklusive Entwicklungen an der Spree Widerstand. Auf der Suche nach alternativen Entwicklungsmöglichkeiten setzte sich die private Spreefeld-Initiative das Ziel, an diesem Ort vielfältige Wohn-, Arbeits- und Gartenformen mit öffentlich zugänglichen Flächen zu ermöglichen. Als Berlins Bauboom langsam losging, war der Kauf des Grundstücks vom Bund und die Bebauung ohne städtische Förderung nur mit viel Engagement möglich. Seit 2011 ist das Gelände Teil eines Sanierungsgebiets, das durch Reurbanisierung sowie einen direkten Zugang zur Spree geprägt ist.

The Spreefeld Cooperative continues developing itself as a pionier project at a special Spree River location. Long ago this was farmland, then an industrial area and after the war part of a no man’s land next to the militarized border in former East Berlin. After the Berlin Wall was opened these river shores first attracted squatters and music clubs. When international investors eventually arrived on the scene, emerging exclusive developments on the Spree were met with resistance from local urban activists. Searching for alternative development options in this area, the Spreefeld private initiative set out to realize diverse forms of living, working and gardening, with a foundation of publicly accessible spaces. With a great deal of engagement from all involved in the project, the Spreefeld site was bought from the federal government and the buildings constructed without any subsidies, just as the city’s construction boom was slowly starting. Since 2011, the Spreefeld neighborhood has been part of an urban renewal district with the aims of reurbanization and improving access to the Spree.

Vor Baubeginn wurde die Spreeacker-Initiative, bei der sich experimentelle Gruppen zusammenschlossen, von der Genossenschaft ins Leben gerufen. Die lokale Bevölkerung wurde dabei eingeladen, das Gelände im Sinne verschiedener Nutzungen mit Garten-, Kultur- und Bildungsinitiativen zu bespielen. Nach Ende der Bauzeit wurde der Spreeacker-Verein 34

spreefeld, berlin

Before the Spreefeld Cooperative started to build, its members called the Spreeacker (Spree Acres) Initiative to life, which brought together experimental groups. Through this, the local population was invited to engage itself with this terrain and to develop a variety of garden, culture and educational projects.

MODEL PROJECTS

gegründet, der nun langfristig in Kooperation mit der Genossenschaft, der Nachbarschaft und der Bezirksverwaltung die autofrei gehaltenen Flächen und den Uferweg mitgestaltet und pflegt. Das räumliche und organisatorische Konzept wurde in einem ambitionierten Gruppenprozess erarbeitet. Die daraus entstehende Flexibilität bietet eine hohe Anpassungsfähigkeit, dagegen führt die anfangs vertraglich festgehaltene Eigentumsoption in ihrer Umsetzung zu kontroversen Diskussionen in der Bewohner*innenschaft. Bewohner*innen, Gemeinschaft, Nachbarschaft Mit dem Spreefeld ist eine neue Nachbarschaft mit einer abwechslungsreichen Nutzungsmischung entstanden. CoHousing-Ansätze zeigen sich anhand vielfältiger Gemeinschaftsflächen, unterschiedlicher Aktivitäten wie Gärtnern und Feiern und durch die Wohngemeinschaften, die sich als selbstverwaltete Teilprojekte verstehen. Die großen Optionsräume stehen der Genossenschaft wie der Öffentlichkeit für temporäre Nutzungen zur Verfügung, CoWorking Spaces stellen eine zusätzliche Verbindung nach Außen dar. Das Spreefeld kooperiert zudem mit zahlreichen Nachbar*innen, wie dem Kulturort Holzmarkt, dem Deutschen Architektur Zentrum oder der informellen Siedlung Teepee Land.

The Spreeacker Association was finally founded as the construction came to an end. This non-profit has the mission of collaborating for the long term with the cooperative, neighborhood and district government, to codesign and comanage the car-free grounds including the emerging public shore path. The spatial and organizational concepts were developed through an ambitious group process. Through this they consciously left many options open which has led to a high degree of adaptability, though a contractually agreed-to private ownership option has led to controversial discussions among the residents. Residents, Community, Neighborhood A new neighborhood with a varied mix of uses has emerged with the Spreefeld. CoHousing principles are expressed in the range of common spaces, in activities such as gardening and celebrating as well as in the shared living groups, which are defined as self-managed sub-projects. The larger Option Spaces are available to be temporarily used by the cooperative as well as the public, and CoWorking spaces add more connections to the surrounding city. The Spreefeld also collaborates with a number of the neighbors, such as the Holzmarkt cultural center, the German Architectural Center or the Teepee Land informal settlement.

Gemeinschaftliche Dachterrasse, Gärtnern Community Terrace, Gardening

MODELLPROJEKTE

Sophie Schöffler Bewohnerin Resident

„Ich wollte endlich ‚raus‘ und mein eigenes Zuhause haben. Es ist aber sehr schwer, eine barrierefreie Wohnung zu finden. Im Spreefeld konnte ich eine WG gründen und es gefällt mir gut, mit zwei anderen jungen Frauen zusammenzuwohnen. Natürlich geht nicht alles ohne Hilfe. Zum Beispiel sind die Türen im Passivhaus schwer und die angrenzenden Wege nicht wirklich rollstuhlgerecht. Und ich würde mir sehr wünschen, dass der Spree-Uferweg rollstuhlgerecht gestaltet wird. Doch ich lebe hier selbstbestimmt mit persönlicher Assistenz, bin Teil einer Gemeinschaft und fühle mich immer bei den Nachbar*innen willkommen.“ “I finally wanted to get out and find my own home. But, it’s really not easy to find a barrier-free flat. It’s been possible for me to found a shared flat group at the Spreefeld, and I enjoy living with two other young women. Of course not everything is possible without assistance: for example the passive building doors are heavy and the adjacent paths are not really wheelchair-accessible. And I really wish that the Spee shore would be designed accessible for wheelchairs. But I live independently here with personal assistance, I’m part of a community, and I always feel welcomed by the neighbors.”

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spreefeld, berlin

MODEL PROJECTS

Claudia Hirtmann

Spreeacker, Vorstand Spreeacker, board of directors

„Urbane Freiräume und essbare Landschaften im Sinne von ‚die Stadt ist unser Garten‘. Inklusion bedeutet für mich, ganz selbstverständlich alles zu inkludieren: Mensch und Natur, Meinungen und Ideen, Fertigkeiten und Fehler. Um konvivialistisch zu handeln, braucht es ein tieferes Bewusstsein, wie konkrete Umsetzungen dessen aussehen. Innerhalb der Transformation kann der Spreeacker durch das Prinzip des Waldgartens, zunächst am Spreefeld und dann entlang des öffentlichen Uferweges, zusammen mit diversen selbstorganisierten Projekten seinen Beitrag liefern.“ “Urban free spaces and edible landscapes with the motto: the city is our garden. Inclusion means for me of course to include everything: humans and nature, opinions and ideas, accomplishments and failures. Acting convivially calls for a deeper consciousness, as to what implementation can look like. As a part of this transformation, the Spreeacker can make its contribution together with a range of self-organized projects. This is starting at the Spreefeld with the Food Forest principle and then growing all along the public shore path.”

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MODELLPROJEKTE

Räumlichkeiten

Spaces

Die im Spreefeld gemeinschaftlich organisierte Bewohner*innenschaft lebt in drei freistehenden achtgeschossigen Häusern. Das Projekt steht für eine Verbindung aus öffentlicher Zugänglichkeit, Gemeinschaftsräumen und einer Architektur im Passivhausstandard. Im Erdgeschoss wurden bewusst keine privaten Wohneinheiten, sondern Gewerbe- und Gemeinschaftsflächen wie Optionsräume, Werkstätten, CoWorking Spaces und eine Kita angelegt. Alle Räumlichkeiten sind barrierefrei zugänglich, die Wohnungen sind überwiegend alters- und rollstuhlgerecht.

The Spreefeld community-oriented residential group lives in the three freestanding, eight-floor buildings. This project stands for a combination of public accessibility, common spaces and passive building architecture. At the ground level, private apartments have consciously been avoided, and instead community and commercial spaces such as Option Spaces, workshops, CoWorking areas and a daycare center have been created. All rooms have barrier-free access, and the flats are almost entirely senior-friendly or wheelchair-accessible.

Vielfältige Grundrisse schaffen dabei Räume für unterschiedlichste Lebensentwürfe. Neben den sogenannten normalen Wohnungen bieten die verschiedenen Teilwohnprojekte für vier bis 21 Personen sowohl Gemeinschaftsküchen und -wohnflächen als auch Rückzugsräume in kleineren privaten Wohneinheiten. Insgesamt wurden drei Gästewohnungen eingerichtet und jedes Haus verfügt über eine Dachterrasse und Gemeinschaftsräume. Es wurden außerdem Räume eingeplant, die auf sich verändernde Nutzungsideen reagieren können: 2015 erfolgte beispielsweise ein Umbau zweier kleinerer Gemeinschaftsräume zu Wohnungen für Geflüchtete.

A variety of floor plans create space for very differing lifestyles. Next to the so-called normal apartments, the various residential sub-projects for write out: four to twenty-one people offer not only room for retreat in the smaller private flats, but also common kitchens and living rooms. Each building has a large community roof terrace and smaller common rooms, and three guest apartments are also available to the cooperative. Rooms were designed to be able to respond to changing uses: in 2015 two of the smaller common rooms were adapted to make new dwellings for refugees.

Grundstücksfläche: 4000 m² Building Site: 4,000 m² Gemeinschaftliche Außenflächen: Öffentlich zugängliches Grundstück mit Wald- und Gemeinschaftsgärten, Uferweg, Dachterrassen Shared Outdoor Spaces: Publicly accessible site with food forest and community gardens, shore path, roof terraces Wohnflächen: 5600 m², 64 Wohneinheiten, davon 40% in Cluster-Wohnungen und Wohngemeinschaften Residential Spaces: 5,600 m², 64 flats, incl. 40% of the units as shared living groups or cluster apartments Gemeinschaftsflächen: 1100 m², drei Optionsräume: Werkstatt, Multifunktionsraum und Bewegungsraum; Gemeinschaftsräume für Musik, Sport, Wäsche; drei Gästewohnungen Community Spaces: 1,100 m², three Option Spaces: workshop, multifunction room and exercise room; community rooms for music, sports, laundry; three guest apartments Gewerbe und sonstige Flächen: 1000 m², Büro- und CoWorking-Einheiten mit 100 Arbeitsplätzen, Kita Commercial and Other Spaces: 1,000 m², offices and CoWorking with 100 workplaces, daycare 38

spreefeld, berlin

MODEL PROJECTS

Christian Schöningh & Angelika Drescher Bewohner*innen und Moderator*innen Residents and facilitators

„Wir glauben, dass diese Art städtischer Mischung am besten anhand einer Genossenschaft entwickelt und verwaltet wird. Warum? Weil diese demokratisch und langfristig stabil ist! Wir möchten beweglich und aufnahmefähig bleiben – räumlich, aber auch inhaltlich gesehen. Projekt, Landschaft sowie die Spree nebenan müssen zugänglich bleiben. Das Gesamtprojekt soll nachhaltig und angenehm für die Nutzer*innen sowie die umgebende Stadt sein. Wir tun ‚Gutes‘ und wollen das Leben genießen. Es geht um Wohn- und Lebensqualitäten!“ “We’re convinced that this kind of urban mix is best developed and managed by a cooperative. Why? Because it’s democratic and stable for the longterm! We want to remain agile and open—spatially and substantially! The project including landscape and adjacent Spree should stay accessible. The complete project should be sustainable and enjoyable for its users as well as the city around it. We are “doing good” and want to enjoy our lives. It has to do with quality of housing and of life!”

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Bootshaus, „inklusiver Tango“ Boat House, “Inclusive Tango”

Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Die Mischung aus öffentlichen und öffentlich zugänglichen Flächen auf dem Uferweg sowie dem Gelände trägt in Kombination mit Nutzungsmöglichkeiten im Erdgeschoss zur Inklusion bei. Die Verzahnung von Wohnen, Arbeiten und dem Stadtteil spiegelt sich in den Büros und der Kita, die von der Nachbarschaft als auch von Genoss*innen genutzt werden.

The mix of public and publicly accessible spaces along the shore path and in the gardens encourage inclusive practices. The interweaving of housing, working and neighborhood is reflected in the use of office space and daycare, involving people from the area as well as cooperative members.

Bei der Konzeption des Wohnraums wurde das Thema Inklusion bewusst thematisiert. Ursprünglich war eine „inklusive Etage“ in Kooperation mit einem sozialen Träger geplant. Außerdem sollten 20 Prozent der Wohnungen mit reduzierten Genossenschaftsanteilen für „Mietgenoss*innen“ mit geringem Einkommen ermöglicht werden. Als entschieden wurde, 50 Prozent der Herstellungskosten durch Genossenschaftsanteile zu finanzieren, fand die Umsetzung dieser sozial-inklusiven Ziele auf anderem Wege statt. So wurden einige Zimmer an Nicht-Genoss*innen vermietet und es ist eine rollstuhlgerechte WG für Menschen mit körperlicher Behinderung entstanden. Genossenschaftsanteile für 20 Parteien ohne Kreditwürdigkeit wurden zudem durch eine Bürgschaft vonseiten der Genossenschaft ermöglicht. In Wohngemeinschaften werden Kosten familienfreundlich verteilt. Letztendlich werden mehr als 20 Prozent der Wohnfläche von Menschen genutzt, die sich ohne diese solidarische Finanzierung nicht hätten beteiligen können. Inklusion wird in dem Projekt in ihrer Bandbreite erprobt und durch bauliche Flexibilität, verschiedene finanzielle Instrumente und räumliche Offenheit in einem stetigen Prozess weiterentwickelt. 40

spreefeld, berlin

Inclusion was intentionally dealt with in the conception of the residential areas. Originally, one floor of a building was planned to be inclusive in cooperation with a social agency. Beyond that, 20 percent of the flats were intended to be available for a reduced number of cooperative shares, meaning affordable for people with less savings and lower incomes. These socially inclusive objectives had to be realized in other ways when the cooperative decided to ask its members to finance 50 percent of the production costs through membership shares. Finally, some rooms are rented to non-members and a wheelchair-accessible shared-flat-group has been created for people with disabilities. Through loan guarantees by the cooperative, membership shares have been made possible for twenty households who were otherwise not eligible for loans. A family-friendly distribution of costs is practiced in some of the shared flats. In the end, more than 20 percent of the residential floor area is used by people who, without this financial solidarity, would otherwise not have been able to participate. This project is exploring a large spectrum of inclusion in an ongoing process, incorporating structural flexibility, a range of financial instruments and a spatial openness.

MODEL PROJECTS

Wohngemeinschaften, Cluster- und Satellitenwohnungen sind Wohntypologien, die kleinere privat genutzte Wohneinheiten und Gemeinschaftsflächen kombinieren. Während Bewohner*innen der Wohngemeinschaften nur ein eigenes Zimmer und manchmal ein Bad haben, verfügt in Cluster- und Satellitenwohnungen jede Einheit in der Regel über ein Bad und eine Kochnische.

Shared living groups, cluster and satellite apartments are housing typologies combining smaller privately used flats and common spaces. Where shared living group residents only have a private room and sometimes a bath, in cluster and satellite apartments each flat has has its own small bath and cooking niche.

Optionsraum Option Space

MODEL PROJECTS

REFUGIO, BERLIN

Leben und Arbeiten mit Ankommenden und Angekommenen Living and Working with Newcomers and Natives Projektentwicklung und Realisierung: 2015, Berliner Stadtmission, Sven Lager, Elke Naters, Gerold Vorländer Project Development and Implementation: 2015, Berliner Stadtmission, Sven Lager, Elke Naters, Gerold Vorländer Gebäudetyp: Altbau, Renovierung Building Type: Renovated historical building Rechts- und Eigentumsform: Trägerin, Eigentümerin und Vermieterin – Berliner Stadtmission Legal Form and Ownership: Owned and rented out by Berliner Stadtmission Finanzierung: Förderung der Berliner Stadtmission, Einnahmen durch Mieten, Spenden, Veranstaltungen, Hausführungen Financing: Funding from Berliner Stadtmission; income from rent, donations, events, building tours Bezahlbarkeit: 400 €/Zimmer, inkl. Gemeinschaftsflächen Affordability: 400 €/room, incl. common spaces Bewohner*innen: 40: 20 mit und 20 ohne Fluchterfahrung, die Mehrheit der Erwachsenen im Alter von 25–45 Jahren Residents: 40: 20 with and 20 without refugee experience; majority of adults are 25–45 years old

Veranstaltungssaal, Sprachcafé Event Space, Language Café

Konzept und Entstehung

Concept and Development

Die Wohn- und Arbeitsgemeinschaft Refugio versteht das Zusammenkommen verschiedener Kulturen als Chance und begegnet den Herausforderungen der sogenannten Flüchtlingskrise mit Offenheit und Kreativität. Nach dem Motto „Jede*r kann was, jede*r hat Talent, gemeinsam sind wir reich“ haben die Gründer*innen Sven Lager und Elke Naters schon 2012 in Südafrika ihr erstes Sharehaus eröffnet und die Idee sowie Erfahrungen mit nach Berlin gebracht. 2015 wurde das Sharehaus Refugio im dynamischen Berliner Bezirk Neukölln in Zusammenarbeit mit dem christlichen Träger Berliner Stadtmission gegründet. Das Projekt bezeichnet sich als ein Haus verschiedenster Religionen und Kulturen, in dem Gemeinschaftsbildung, Integration und Inklusion durch das Zusammenleben sowie durch das Teilen und Einbringen eigener Fähigkeiten gefördert werden. Nach den positiven Erfahrungen der ersten Jahre streben die Gründer*innen danach, weitere Projekte nach dem Sharehaus-Modell an anderen Standorten umzusetzen.

The Refugio’s housing and working community sees opportunity in the coming together of different cultures and confronts the so-called refugee crisis with openness and creativity. With the motto “everyone can do something, everyone’s talented, together we’re rich”, the initiators Sven Lager and Elke Naters opened their first Sharehaus in South Africa in 2012 and then brought this idea and their experiences to Berlin. Sharehaus Refugio was founded in 2015 in Berlin’s rapidly changing Neukölln district in cooperation with the Berliner Stadtmission (Christian social agency). The project defines itself as a building with different religions and cultures, where integration and inclusion are supported through the development of community and the sharing of individual abilities. After positive experiences in the first years, the initiators are striving to realize new Sharehaus projects at other locations.

Bewohner*innen, Gemeinschaft, Nachbarschaft

The residential community changes over time and consists of forty people of varying ages, about one half with and another half without refugee experience. In the project, these two groups are described as “newcomers” and “arrived.” At the same time, the project itself is meant to be a refuge for the many,

Die Bewohner*innenschaft ändert sich mit der Zeit und besteht aus circa 40 Menschen verschiedenen Alters, davon ungefähr die Hälfte mit und die Hälfte ohne Fluchterfahrung. Im Haus werden diese zwei 44

refugio, berlin

Residents, Community, Neighborhood

MODEL PROJECTS

Gruppen als Ankommende und Angekommene bezeichnet. Doch das Projekt selbst soll ein Refugium für viele und keine Endstation zum Ankommen für wenige sein. Deshalb sind alle Mietverträge auf anderthalb Jahre befristet, mit einer Verlängerungsoption bis zu einem Jahr. In diesem Zeitraum soll jede*r die Möglichkeit erhalten, sich aktiv in die Gemeinschaft einzubringen, praktische und berufliche Erfahrungen zu sammeln und anschließend den Weg in ein neues Zuhause selbstständig zu finden. Eine Brücke zu Neuankommenden und der Kreativszene Berlins baut das Haus durch die Einbindung von Büroräumlichkeiten für verschiedene Initiativen, Kunstateliers und Start-ups, die mehrheitlich im Bereich der Integration und Flüchtlingsthematik arbeiten. Das von den Bewohner*innen und ehrenamtlichen Freund*innen betriebene Café öffnet sich der breiten Öffentlichkeit, und in dem großen Saal finden Sprachcafés, Märkte, Netzwerk- und Bildungsveranstaltungen, Tanz- und Theaterabende sowie gelegentliche Gottesdienste statt. Die Veranstaltungsräume werden außerdem an Externe vermietet und tragen zu der finanziellen Nachhaltigkeit des Projekts bei.

and not the final destination for the few. Therefore, all rental contracts are limited to one and a half years with a one-year extension option. During this time, everyone should be able to actively participate in and contribute to the community, collect practical and occupational experiences, and then independently find their own way to a new home. The project creates a bridge between the newcomers and Berlin’s creative scene by providing office spaces to various initiatives, art groups and start-ups that mainly work with issues related to integration and refugees. The café run by residents and volunteering friends is open to the public, and a large hall hosts ‘language cafés’, markets, networking and educational events, dancing and theatre evenings as well as occasional worship services. The event spaces are also rented out for external use, which contributes to the project’s economic sustainability.

Gemeinschaftliches Kochen Community Cooking

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MODELLPROJEKTE

Samer Serawan Bewohner und Tourguide Resident and tour guide

„Als ich auf das Sharehaus gestoßen bin, war ich schon eine Weile in Berlin und habe bei der Initiative querstadtein alternative Stadttouren aus der Perspektive von Geflüchteten geführt. Die Idee, mit vielen verschiedenen Menschen gemeinsam zu leben und persönliche Talente zu teilen, hat meine Frau und mich sofort begeistert, und es war ein Glück, hier einziehen zu können. Die Hausgemeinschaft trifft Entscheidungen demokratisch und mit gegenseitigem Respekt. Das Sharehaus fördert ein gemeinschaftliches Leben und bietet gleichzeitig genügend privaten Rückzugsraum. Eine perfekte Kombination!“ “By the time I discovered the Sharehaus, I’d already been in Berlin for a while and had worked for alternative city tours ‘querstadtein’ as a city tour guide with the perspective of a refugee. My wife and I were lucky to move in here as we immediately loved the idea of living together with many different people and sharing personal talents. Residents democratically make their decisions and show respect for each other. Sharehaus encourages community and at the same time provides enough private space. A perfect combination!”

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refugio, berlin

MODEL PROJECTS

Muhammad Mousa (Abo Hana) Bewohner und Mitarbeiter im Café Resident and café staff

„Stell dir vor: Du bist neu in Berlin, verstehst kein Englisch, kein Deutsch. Acht Monate lang hast du kein Geld. Was tun? Ich wusste nicht was. Und das Sharehaus hat mir geholfen! Das möchte ich zurückgeben. Jetzt wohne ich hier und lerne jeden Tag Deutsch. Ich rede mit anderen Bewohner*innen und mache online Sprachkurse. Ich arbeite auch im Café. Das ist nicht einfach mit der Kommunikation. Aber ich lerne weiter. Jetzt habe ich so viele Freunde hier. Und ich will auch den anderen helfen.“ “Imagine: you’re new in Berlin, understand no English and no German. For eight months you have no money. What to do? I didn’t know. And Sharehaus helped me out! I want to give something back. Now l live here and learn German every day. I speak with the other residents and learn from online language courses. I also work in the café. It’s not easy with the communication. But I keep on learning. Now I have so many friends here. And I also want to help the others.”

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MODELLPROJEKTE

Räumlichkeiten

Spaces

Die bauliche Struktur des ehemaligen Seniorenheims war für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt gut geeignet, sodass nur wenige Umbauten vor dem Einzug notwendig waren. Drei große Wohngemeinschaften befinden sich auf jeweils einer Etage und bestehen aus je einer Gemeinschaftsküche und acht bis zwölf privaten Zimmern mit Bädern. In dem Haus befinden sich außerdem kleine Büro- und Atelierräume für verschiedene Kooperationspartner*innen und Künstler*innen. Die Räumlichkeiten sind barrierearm und teilweise mit dem Aufzug erreichbar.

The building, as a former retirement home, offered an appropriate structure for a community-led housing project, and so only a few renovations were necessary before people moved in. Two large, shared living groups each have their own floor, including a community kitchen and eight to twelve private rooms with bathrooms. Furthermore, there are small offices and studios for different partners and artists located in the building. The spaces are more or less barrier-free, and partly accessible with an elevator.

Die aufwendig renovierten Räumlichkeiten im Erdgeschoss öffnen sich der Nachbarschaft durch vielfältige Events im Café und im großen Saal. Der Dachgarten und der angrenzende verglaste Pavillon werden von der Gemeinschaft und Besucher*innen für urbanes Gärtnern und spirituelle Praxis genutzt. Das Gebäude wird fortlaufend von und für die Gemeinschaft renoviert und entwickelt.

The elaborately renovated ground floor spaces open themselves to the neighborhood with various events in the café and the large hall. The roof garden and the adjacent glass pavilion are used by the community and its visitors for urban gardening and spiritual practice. The building is continuously being renovated and developed by the community.

Grundstücksfläche: 900 m² Building Site: 900 m² Gemeinschaftliche Außenflächen: 100 m², Dachterrasse, Innenhof geteilt mit angrenzenden Gebäuden Shared Outdoor Spaces: 100 m², roof terrace, inner courtyard shared with other buildings Wohnflächen: 950 m², 30 Zimmer mit je 25 m² in drei Wohngemeinschaften mit Gemeinschaftsküchen mit je 30–40 m² Residential Spaces: 950 m², 30 rooms with 25 m² each in three shared living groups with common kitchens 30–40 m² each Gemeinschaftsflächen: 200 m², Multifunktionsraum, Ruheraum, Pavillon, Waschräume Community Spaces: 200 m², multifunction space, relaxation room, pavilion, laundry rooms Gewerbe und sonstige Flächen: 640 m², Veranstaltungssaal, Café, Catering-Küche, Ateliers, Büroräume Commercial and Other Spaces: 640 m², event space, café, catering kitchen, ateliers, offices

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refugio, berlin

MODEL PROJECTS

Sven Lager Gründer Founder

„Kaum jemand hat an die Idee geglaubt, als wir angefangen haben: eine multikulturelle Hausgemeinschaft mitten in Berlin… Das Projekt brauchte Menschen, die mit dem ganzen Herzen dabei sind, egal ob es möglich erscheint oder nicht. Und so ein Kernteam hatten wir. Nachdem wir die Projektleitung nach zwei Jahren Planung und Aufbau übergeben haben, kann man nur staunen, wie gut es trotz aller menschlichen Schwierigkeiten funktioniert. Jetzt heißt es: Wir brauchen mehr Sharehäuser, überall! Wir haben nun nach der Übergabe des Refugio an die Berliner Stadtmission Zeit für neue Projekte, und das Interesse ist groß.“ “Almost no one believed this idea as we were getting started: a multicultural, self-organized residential community in downtown Berlin… The project needed people that participated with heart and soul, regardless if it seemed possible or not. And we had such a core group. As we handed over management of the project after two years of planning and development, we’re amazed at how well this is working, despite all the human challenges. And now it means we need more Sharehaus projects, everywhere! Now, after handing over Refugio to the Berliner Stadtmission, we have time for new projects, and there is plenty of interest!”

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Café, öffentliche Veranstaltung Café, Public Event

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Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Das wichtigste Prinzip der Refugio-Gemeinschaft ist ein Miteinander auf Augenhöhe. Dies wird durch eine Beteiligung der Bewohner*innen befördert: Alle verpflichten sich, eigene Fähigkeiten und Talente in das Projekt einzubringen und es weiterzuentwickeln.

The main principle of the Refugio community is living together on equal terms. This is supported through the resident’s involvement: everyone agrees to develop his/her personal abilities and talents and contribute these to the project.

Um selbstbestimmt leben zu können, wird im Refugio jede*r dazu motiviert, möglichst schnell Deutsch zu lernen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten: Bewohner*innen bieten ihre Hilfe an oder vereinbaren Tandemunterricht; öffentliche Sprachcafés für alle Interessierten werden im Haus organisiert.

In order to be able to live independently, each Refugio resident is encouraged to learn German as quickly as possible. To this end there are different opportunities: residents offer their assistance or arrange tandem courses and public “language cafés” are organized for everyone interested.

Die ursprünglich angedachte Selbstverwaltung auf freiwilliger Basis hat sich in der Praxis als schwierig erwiesen und wurde nach den ersten Monaten von angestellten Mitarbeiter*innen übernommen. Im Gegensatz dazu konnte das Teilen von persönlichen Fähigkeiten erfolgreich umgesetzt werden. Mit und für die Hausgemeinschaft entstehen auf diesem Wege verschiedene Aktivitäten, die sich manchmal zu größeren Projekten entwickeln. So wurden, inspiriert von kleinen Partys, öffentliche arabische Tanzabende veranstaltet, und interkulturelles Kochen entwickelte sich zu einem professionellen Cateringservice, der in einer selbstgebauten Küche im Haus arbeitet. Darüber hinaus werden alternative Stadtführungen mit dem Kooperationspartner querstadtein / Stadtsichten e. V. und Hausbesichtigungen angeboten sowie Selbsthilfegruppen gegründet. Inklusion wird im Refugio als eine Bereicherung durch die Mischung von verschiedenen Religionen und Kulturen sowie persönlichen Fähigkeiten verstanden.

The initially planned unpaid self-management of the building proved to be difficult in practice and had to be taken over by employed staff after the first few months. At the same time, a sharing of personal abilities has worked out well. In this way, different activities emerge for and with the residential community, sometimes developing into larger projects. For example, public Arabic dancing evenings were inspired by small parties, and intercultural cooking developed into a professional catering service which works out of a self-built kitchen in the building. In addition, alternative city tours and building visits are offered, and self-help groups are organized. In the Refugio, inclusion is understood to be mutually enriching through a mix of different religions, cultures and personal abilities.

refugio, berlin

MODEL PROJECTS

Gemeinschaftliche Dachterrasse, Gärtnern Community Terrace, Gardening

WAS BEDEUTET INKLUSIVES WOHNEN? WIE KÖNNEN MENSCHEN UNTERSCHIEDLICHER EINKOMMENSLAGEN, MIT UND OHNE FLUCHTERFAHRUNG, MIT UND OHNE BEHINDERUNG IN WOHNPROJEKTEN SELBSTBESTIMMT ZUSAMMENLEBEN? THE MEANING OF INCLUSIVE HOUSING? HOW CAN PEOPLE COOPERATIVELY LIVE TOGETHER: INDIVIDUALS WITH MORE OR LESS MONEY, WITH AND WITHOUT REFUGEE EXPERIENCE, WITH AND WITHOUT DISABILITIES?

Ja, wir können zusammenwohnen! Dies haben CoHousing-Projekte, Ökodörfer und Kollektive immer wieder gezeigt. Jean-Baptiste André Godin hat die Familistère 1856 in Guise, Frankreich entwickelt und aufgebaut. Dieser Sozialpalast war über 100 Jahre funktionstüchtig. Heute wächst die CoHousing-Bewegung auf der ganzen Welt. Dies geht weit über das bloße Aufbauen privater Wohnungen hinaus und stellt kollaborative Planungsprozesse in den Vordergrund, die zu praktischen und gut gestalteten Gemeinschaftsräumen führen. Wir schaffen es! Aber können Politiker und der Wohnungssektor unsere Anforderungen verstehen und entsprechend reagieren? Yes, we can live together! CoHousing projects, eco-villages and collectives have shown this again and again. Jean-Baptiste André Godin for example developed and built the Familistère in about 1856 in Guise, France, and this social palace functioned for more than 100 years. The CoHousing movement is now growing all over the world. This is going beyond just creating private homes and is emphasizing collaborative planning processes leading to well-situated and designed common spaces. We can do it! But are politicians and the housing sector responsive enough to understand our interests? Kerstin Kärnekull, Architect, Kollektivhus Nu, Stockholm

STATEMENTS

Ein kooperativer Ansatz ist ein notwendiges Element in Richtung bezahlbaren Wohnraum, denn man kann nicht davon ausgehen, dass Menschen aus Städten des Globalen Südens mit geringeren Einkommen ihren Weg aus der Armut selbst finanzieren können. Daher sparen SDI-Verbände als Kollektiv Geld an und erhöhen somit ihre Möglichkeiten, Zugang zu Krediten zu erhalten und Mittel für nachhaltige Aktivitäten zur Verbesserung ärmerer Stadtteile zu mobilisieren. Verbindliche Partnerschaften zwischen organisierten Gemeinschaften aus ärmeren Stadtteilen und anderen städtischen Akteuren – insbesondere den örtlichen Behörden – sind unerlässlich für die Bewältigung der systemischen Missstände, die die einkommensschwache Bevölkerung zu lange von einem angemessenen und bezahlbaren Wohnraum ausgeschlossen haben. A cooperative approach towards affordable housing is indeed one essential factor, but one cannot expect the urban poor in the Global South to pay their own way out of poverty. Thus, SDI groups collectively save money, increasing their capacity to access credit and mobilizing resources to sustainably manage slum upgrading activities. Genuine partnerships between organized poor communities and other urban development stakeholders—particularly local authorities—are essential for addressing the systemic dysfunction that has for too long excluded the poor from decent housing. Nico Keijzer, Slum Dwellers International (SDI), The Hague

MODEL PROJECTS

GRANDHOTEL COSMOPOLIS, AUGSBURG Eine soziale Plastik A Social Sculpture

Projektentwicklung und Realisierung: 2011–2013, Grandhotel Cosmopolis e. V., A-Architekt Project Development and Implementation: 2011–2013, Grandhotel Cosmopolis, A-Architekt Gebäudetyp: Sanierung, Umbau Building Type: Building renovation Rechts- und Eigentumsform: Diakonie Augsburg – Eigentümerin, Die Regierung von Schwaben – Mieterin der Gemeinschaftsunterkunft „Hotelbereiche mit Asyl“, Verein Grandhotel Cosmopolis – Mieter des „Hotels und Hostels ohne Asyl“, der gewerblichen und sonstigen Flächen Legal Form and Ownership: Diakonie Augsburg is owner; the government of Swabia leases the refugee shelter Hotel with Asylum; the Association Grandhotel Cosmopolis leases the Hotel and Hostel without Asylum, commercial and other spaces Finanzierung: Eigenleistung, Freiwilligenarbeit, Spenden aus den Betrieben, Förderungen Financing: Personal contributions; volunteering; donations from social enterprises; funding Bezahlbarkeit: „Hotelbereich mit Asyl“: Miete wird von der Regierung gestellt; „Hotel und Hostel ohne Asyl“: freie Auswahl der Preisstufen von Gästen Affordability: Government pays the rent for the Hotel with Asylum; Guests decide how much to pay at the Hotel and Hostel without Asylum Bewohner*innen: max. 95: 65 mit Asyl, max. 30 ohne Asyl, Mehrheit der Erwachsenen im Alter von 20–40 Jahren Residents: max. 95: 65 with asylum, max. 30 without asylum; majority of adults are 20–40 years old

Hof, Balkontheater Courtyard, Balcony Theater

Konzept und Entstehung

Concept and Development

Das Grandhotel Cosmopolis kann als ein Gesamtkunstwerk aus einer staatlichen Gemeinschaftsunterkunft für Asylsuchende, offenen Ateliers und einem Hotelbetrieb mit gastronomischem wie kulturellem Angebot bezeichnet werden. In 66 Räumen kommen Menschen auf bestimmte und unbestimmte Zeit unter. Als „Flüchtling“ oder „ Asylbewerber*in“ wird niemand bezeichnet, vielmehr sind alle „Gäste“. Die Renovierung der Räume und die Gestaltung des Hotels wurden von den Beteiligten in Eigenregie unter Vorgaben der Regierung von Schwaben umgesetzt.

The Grandhotel Cosmopolis can be described as a “complete artistic synthesis,” integrating a state-managed, shared-accommodation center for refugees with open studios and a hotel with gastronomy as well as a cultural program. For defined or undefined periods of time, people are given a place to stay in sixty-six rooms. No one is described as a “refugee” or as an “asylum seeker,” but rather everyone is understood to be a guest. The renovation of the existing rooms and the design of the hotel was carried out by many in a self-organized process, under the direction of the Swabian government.

Das Gesamtkonzept ist 2011 entstanden, als eine Künstler*innengruppe einen Kunst- und Wohnort suchte und auf ein leer stehendes ehemaliges Altenheim im Domviertel stieß. Die Diakonie als Eigentümerin stand zu dem Zeitpunkt in Gesprächen mit der Regierung von Schwaben, die eine Nutzung als dringend benötigte Unterkunft für Asylsuchende vorsah. Es erfolgte eine Ausarbeitung des Konzepts in Anlehnung an das jetzige Projekt. Bei Politik und Bürger*innen der konservativ geprägten bayerischen Stadt regte sich jedoch Protest. Bis zum Einzug 2013 entwickelte sich neben Kulturveranstaltungen und der Weiterentwicklung der Idee im Haus ein Dialog mit Bürger*innen sowie politisch Interessierten und der gemeinnützige Verein Grandhotel Cosmopolis 56

grandhotel cosmopolis, augsburg

The complete concept emerged in 2011, as an artist group searched for its future location for art and living. This was found in the Cathedral neighborhood, in a vacant, former retirement center owned by the Diakonie, a Christian charity agency. The Diakonie was at that time negotiating with the Swabian government, who was looking at this center as an urgently needed refugee shelter. The Grandhotel concept was then elaborated, but not without protest from politicians and citizens in this relatively conservative Bavarian city. A dialogue with all interested stakeholders led to the further development of the ideas and the founding of the non-profit Association Grandhotel Cosmopolis. While people finally moved

MODEL PROJECTS

wurde gegründet. Von Anfang an waren die Beteiligten ohne finanzielle Absicherung bereit, dem Projekt persönliches Engagement beizusteuern.

into the building in 2013, those personally engaged with the project’s development did so without any financial or economic security.

Die Regierung von Schwaben ist heute Mieterin der Hotelbereiche mit Asyl. Der Verein ist Mieter des Hotels ohne Asyl, der Gaststätte, der Ateliers und der Café-Bar. Die Kosten für die Umbauten, die einer zehnjährigen Zwischennutzung unterliegen, hat die Diakonie als Eigentümerin vorfinanziert.

The government of Swabia currently leases the Hotel with Asylum. The Association Grandhotel leases the Hotel without Asylum, the restaurant, studios and café-bar. The Diakonie financed the renovation costs in connection with a ten-year temporary use agreement.

Bewohner*innen, Gemeinschaft, Nachbarschaft

Residents, Community, Neighborhood

Das Grandhotel Cosmopolis versteht sich selbst als soziale Plastik, in der die menschliche Interaktion als höchste Form der Kunst gesehen wird. Kreative Räumlichkeiten stehen dabei für die Weiterentwicklung dieser Kunstform zur Verfügung. Im Rahmen einer offenen Akademie finden Workshops, Seminare und Weiterbildungen für Bewohner*innen, die Nachbarschaft und die (Stadt-)Gesellschaft statt.

The Grandhotel Cosmopolis understands itself to be a social sculpture, in which human interaction is seen as the highest art form, and so creative spaces are made available for the further development of this art. Workshops, seminars and continuing education programs, in the context of an open academy, are offered to residents, neighbors and the cosmopolitan society.

In der Gemeinschaftsunterkunft leben in drei von sechs Obergeschossen 65 Gäste mit Asyl – geflüchtete Familien, alleinstehende Personen und Minderjährige – in eigenen Wohn- und Aufenthaltsräumen, die durch eine Heimleitung verwaltet werden. In den vergangenen Jahren mussten einige Bewohner*innen aus Afghanistan, die kein Asyl bekommen konnten, gegen ihren Willen Augsburg verlassen. Aufgrund dessen entstand das Team der Wilden 13, das sich mit Anwält*innen und Asylsozialberater*innen mit den Bleiberechtsperspektiven der Bewohner*innen auseinandersetzt.

Sixty-five guests with asylum—refugee families, singles and children—are living in three of the refugee shelter’s six floors with a central administration. They have their own dwellings and share common rooms. In recent years some of these residents were not granted asylum, and had to leave Augsburg against their will. And so the Wild 13 Team was created, which together with lawyers and asylum counselors deals with questions of the residents’ rights to stay.

Foyer, Bewohner*innen, Künstler*innen Lounge, Residents, Artists

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MODELLPROJEKTE

Sia Bibak Bewohner Resident

„Ich finde die Stimmung im Grandhotel unglaublich gut. Es sind coole Leute, die hier wohnen und arbeiten. Ich fühle mich zu Hause, kann mich in der Küche und in der Bar beschäftigen und habe schon viele sehr nette Bekanntschaften gemacht. Die Menschen, die hierherkommen, sind nicht wie die Leute, die ich auf der Straße treffe. Die sind manchmal sehr komisch und auf Abstand. Wenn jemand nicht gut deutsch spricht, dunkle Haare hat und nach etwas fragt, reagieren viele abweisend. Das ist im Grandhotel nicht so.“ “The atmosphere in the Grandhotel is unbelievably good. These are cool people that are living and working here. I feel at home; I can keep myself busy in the kitchen and the bar and I’ve developed quite a few really nice friendships. The people that come here are different from those I meet on the street: they’re really strange sometimes and keep their distance. When someone doesn’t speak German very well, has dark hair and is asking questions, then many react negatively. It’s not like that at the Grandhotel.”

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grandhotel cosmopolis, augsburg

MODEL PROJECTS

Lisa Löwe

Bewohnerin Resident

„Das Grandhotel ist eine Welt in der Welt. Ein Ort, der uns alle ein bisschen infrage stellt und immer wieder fordert, alles noch einmal aus einer anderen Perspektive zu betrachten. Das Grandhotel schafft Räume, in denen Visionen und Ideen Platz finden, in denen Begegnungen stattfinden, die Verständnis schaffen. Jeder kommt hier an mit seinem Gepäck. Die einen kommen von weit her, die anderen aus der Nähe. Und keiner fragt mehr woher.“ “The Grandhotel is its own world. It’s a place that questions all of us and that repeatedly challenges us to see everything from a different perspective. The Grandhotel creates spaces for visions and ideas as well as encounters which encourage understanding. Everyone arrives here with his own baggage. Some come from afar and others from nearby. And no one’s asking from where.”

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MODELLPROJEKTE

Räumlichkeiten

Spaces

Das Gebäude ist ein typischer 60er-Jahre-Bau und hebt sich deutlich von der hochwertig bebauten Umgebung ab. Kunst und Fotografien prägen das Innere und Äußere des Projekts. Auf zweieinhalb Stockwerken befinden sich ein Hotel und ein Hostel für Gäste ohne Asyl mit Doppel- und Mehrbettzimmern.

The building is a typical 1960s structure that clearly stands out amongst the surrounding sophisticated and historical architecture. Surfaces inside and outside of the project are characterized by art and photography. A hotel and hostel with double-bed and multi-bed rooms for guests without asylum is located in two and one-half floors.

Die Gaststätte im Souterrain des Gebäudes mit Zugang zum Garten fungiert als Veranstaltungsort. Das Projekt ist dabei ein Ort der Vernetzung und Kommunikation für die Nachbarschaft. Im Eingangsbereich befindet sich die Café-Bar, die eine zentrale Anlaufstelle für Bewohner*innen, Nachbar*innen und alle Interessierten ist, täglich Mittagessen bietet und für Veranstaltungen und Catering gebucht werden kann. Bedeutsam für die gemeinschaftliche und öffentliche Nutzung sind außerdem der Spielplatz sowie der Rosen- und Kräutergarten, deren Erträge der Essenszubereitung im Haus zugute kommen. Zudem sind Theaterveranstaltungen, Konzerte und Kunstprojekte ebenso wie die partizipative Gestaltung des Hauses seit Beginn maßgebliche Bindeglieder. Durch die Verbindung von Ateliers, Hotels und Unterkunft wird eine räumliche wie soziale Offenheit zum Ausdruck gebracht, die in ihren Bestandteilen fortwährend von der Diakonie unterstützt wird.

The basement restaurant serves as an events space and has direct access to the garden. Here it is possible for the neighborhood to communicate and network with the project. A café-bar, which serves a daily lunch and can be reserved for events and catering, can be found in the lobby. This is the main meeting and information point for residents, neighbors and all other guests. Also significant for community and public activity is the playground as well as the rose and herbal garden, whose yields are used for preparing food in the project. Beyond this, theater, concerts and art projects as well as the participatory shaping of the building have been strengthening relationships since the beginning. Thanks to the openness of the Diakonie, all of these aspects have received ongoing support, and can be expressed through the spatial and social connections among ateliers, hotel and refugee shelter.

Grundstücksfläche: 880 m² Building Site: 880 m² Gemeinschaftliche Außenflächen: 350 m², Hof, Garten; Rosen-, Kräuterund Teegarten Shared Outdoor Spaces: 350 m²; courtyard, garden; rose, herbs and tea garden Wohnflächen: 2640 m²; 800 m² mit Asyl, 400 m² ohne Asyl; insg. 66 Zimmer auf sechs Etagen Residential Spaces: 2,640 m², 800 m² with asylum, 400 m² without asylum; total of 66 rooms on six floors Gemeinschaftsflächen: 620 m², Multifunktionsräume, Werkstätten, Küchen, Wohnzimmer, Lernraum, Waschraum Community Spaces: 620 m², multifunction rooms, workshops, kitchens, living and learning rooms, laundry room Gewerbe und sonstige Flächen: 820 m², Gaststätte, Café-Bar, Lobby, Ateliers, Seminarraum, Büro, Ausstellungsfläche, Bühne, Beauty-Salon, Waschraum, Lager Commercial and Other Spaces: 820 m², restaurant, café-bar, lobby, ateliers, seminar room, office, exhibition area, stage, beauty-salon, laundry room, storage 60

grandhotel cosmopolis, augsburg

MODEL PROJECTS

Susi Weber & Susa Gunzner-Sattler Mitinitiatorinnen Co-initiators

„Das Grandhotel Cosmopolis ist für uns ein lebendiges und dadurch sich stets wandelndes Gesellschaftslabor. Das gemeinschaftliche und transdisziplinäre Forschen, Denken und Handeln lotet Wege in eine menschliche und ökologisch verträgliche Zukunft für alle Lebewesen aus. Cosmopolis ist auch ein Ort, an dem die Verbindungen zwischen Individuum und Kollektiv, zwischen immateriellen und materiellen Aspekten transformiert werden können. Kreativität gehört zur Grundausstattung des Menschen und alle sind eingeladen, sich am Gestaltungsprozess verantwortungsvoll zu beteiligen.“ “For us, the Grandhotel Cosmopolis is a spirited and therefore constantly changing societal laboratory. The community-based, transdisciplinary researching as well as thinking and doing explores new approaches toward a humane and ecologically sustainable future for all life forms. Cosmopolis is also a place where relationships can be transformed, between individual and collective as well as between immaterial and material. Creativity is part of the human’s basic hardware, and so everyone is invited to responsibly take part in the design process.”

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Café im Vorgarten, Hoteleingang Front Garden Café, Hotel Entry

Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Sowohl die Idee als auch die Umsetzung des Projekts sind durch einen offenen demokratischen Gemeinschaftsprozess in Zusammenarbeit mit verschiedenen Institutionen entstanden. Wesentliche Qualitäten des Projekts sind das Engagement zahlreicher Beteiligter, der kreative Input unterschiedlichster Kulturschaffender, die Beteiligung und Offenheit der Nachbarschaft und Gäste sowie der Dialog mit der Augsburger Stadtgesellschaft.

Both this project’s idea and its realization have been developed through an open, democratic and collective process in cooperation with various institutions. Essential qualities of the project include the engagement of many, creative input from a diversity of artists, participation and interest of the neighborhood and guests, as well as dialogue with the Augsburger urban society.

Die Prozesshaftigkeit und schrittweise Entwicklung des Konzepts sowie der netzwerkartigen Gemeinschaft zeigen, wie inklusives Miteinander trotz anfänglicher politischer Hindernisse durch Eigeninitiative, Kreativität und Idealismus aus der Zivilgesellschaft gelingen kann.

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grandhotel cosmopolis, augsburg

A process orientation including a step-by-step development of the concept and the networked community demonstrate how, in spite of initial political barriers, an inclusive collaboration can succeed. Significant resources for this have been found in self-initiative, creativity and idealism.

MODEL PROJECTS

Fassade, Hotel mit Asyl Façade, Hotel with Asylum

MODELLPROJEKTE

WOHNSINN 1&2, WOHNART 3, DARMSTADT Sozial gemischtes und generationsübergreifendes Wohnen Socially Mixed, Intergenerational Housing HINTERGRUND

Aus der Motivation heraus, Alternativen zum üblichen Wohnalltag auszuprobieren und in einer bunten Gemeinschaft zu leben, hat eine engagierte Gruppe den WohnSinn ins Leben gerufen. Für die Umsetzung wurde der jüngste Stadtteil Darmstadts ausgesucht: Erst in den 60er Jahren wurde der Grundstein für den ersten Wohnblock im Kranichstein gelegt. Die Bau- und Wohngenossenschaft WohnSinn e. G. wurde 1998 gegründet, und nach zehn Jahren Vorbereitung, Planung und Realisierung zogen 160 Menschen in zwei Hausgemeinschaften WohnSinn 1 und WohnSinn 2 unter dem Dach einer Genossenschaft. Außerdem sind 2010 weitere 86 Menschen in das Mietwohnprojekt WohnArt 3 eingezogen, das von WohnSinn initiiert und beraten wurde. 2016 hat die Genossenschaft ein weiteres Projekt in der Lincoln-Siedlung in Darmstadt gestartet und engagiert sich darüber hinaus in der Beratung und Netzwerkarbeit, um weitere Wohnprojekte zu unterstützen.

BACKGROUND

The project WohnSinn (Sense of Living) was initiated by an engaged group, motivated by a wish to try living in a diverse community and to experiment with alternatives to conventional housing. Darmstadt’s youngest district was sought out for the realization: Kranichstein’s first housing was built only in the 1960s. The housing cooperative WohnSinn e.G. was founded in 1998, and after ten years of preparations, planning and building, 160 people moved into two housing communities under the umbrella of one cooperative: WohnSinn 1 and WohnSinn 2. Beyond this, eighty-six people moved in 2010 into the rental housing project WohnArt 3 (Art of Living 3), which was initiated and advised by WohnSinn. In 2016, the cooperative started yet another project in the Lincoln Settlement in Darmstadt, and beyond that WohnSinn supports other community-based housing groups and is active in consulting and regional networking.

MODEL PROJECTS

WOHNSINN 1&2

Bunte Mischung unter einem Dach Colorful Mix under One Roof Projektentwicklung und Realisierung: 1998–2008, Förderverein Gemeinsam wohnen Jung und Alt e. V., Bau- und Wohngenossenschaft WohnSinn e. G. Project Development and Implementation: 1998–2008, Association Gemeinsam wohnen Jung und Alt e. V., Housing Cooperative WohnSinn e. G. Gebäudetyp: Neubau Building type: New Buildings Rechts- und Eigentumsform: Bau- und Wohngenossenschaft. WohnSinn 1: 13 Sozialmietwohnungen, 3 nicht geförderte genossenschaftliche Mietwohnungen, 23 eigentumsähnliche Dauerwohnrechte WohnSinn 2: 11 Sozialmietwohnungen, 13 nicht geförderte genossenschaftliche Mietwohnungen, 10 eigentumsähnliche Dauerwohnrechte Legal Form and Ownership: Cooperative. WohnSinn 1: 13 subsidized rental flats, three non-subsidized cooperative rental flats, 23 flats with ownership-like, life-long usage rights.WohnSinn 2: 11 subsidized rental flats, 13 non-subsidized cooperative rental flats, 10 flats with ownership-like, life-long usage rights Finanzierung: Bankkredite, Öffentliche Darlehen Wohnraumförderung, Privatdarlehen, Genossenschaftsanteile, Beteiligung der Mietgenoss*innen, Grundstück in Erbpacht Financing: Bank loans, public subsidies, private loans, cooperative shares, member contributions, heritable building rights contract for the building site Bezahlbarkeit: Ungefördert, ohne Einlagen bis 10 €/m², gefördert durchschnittlich ca. 6 €/m², Gemeinschaftsflächen inbegriffen Affordability: Unsubsidized, without deposits about 10 €/m², subsidized about 6 €/m², incl. community spaces Bewohner*innen: 150: 120 Erwachsene, 35 Kinder und Jugendliche, die Mehrheit der Erwachsenen sind im Alter 55+ Residents: 150: 120 adults, 35 children and youth; majority of adults are aged 55+

WohnSinn 1, Außenfassade / Street Façade

Konzept und Entstehung

Concept and Development

Soziale Mischung, Barrierefreiheit und ökologische Bauweise waren von Anfang an die grundlegenden Prinzipien des Projekts. Die Idee entstand nach einem öffentlichen Workshop der Stiftung Mitarbeit zum Thema alternative Lebensformen und wurde unter anderem von Vorzeigeprojekten aus Tübingen inspiriert. Als CoHousing-Pionierin in Darmstadt leistete die Bau- und Wohngenossenschaft WohnSinn eine aufwendige Vorplanung. Nachdem die ersten Bewohner*innen in das Projekt WohnSinn 1 eingezogen waren, konnte dank der gesammelten Erfahrungen bereits wenige Jahre später WohnSinn 2 realisiert werden.

A social mix, accessibility and ecological building were this project’s key principles from the very start, inspired by model projects such as those from Tübingen. The idea emerged after a public workshop organized by the Foundation Mitarbeit, dealing with alternative ways of living. As a CoHousing pioneer in Darmstadt, the WohnSinn Cooperative went through a challenging preliminary planning phase. After residents had finally moved into WohnSinn 1, the gained experiences helped to develop WohnSinn 2 just a few years later.

WohnSinn kombiniert verschiedene Finanzierungsund Eigentumsformen, wobei mit der Entwicklungszeit eine klare Tendenz weg von eigentumsähnlichen Dauerwohnrechten hin zu genossenschaftlichen Mietwohnungen zu beobachten ist. In den bestehenden Projekten kauft die Genossenschaft freiwerdende private Wohnungen zurück und wandelt sie in Mietwohnungen um. In zukünftigen Projekten sind genossenschaftliche Mietwohnungen geplant, um Spekulation zu vermeiden.

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wohnsinn 1&2, darmstadt

WohnSinn combines different legal forms and financial models, whereby a clear tendency can be seen for the cooperative rental flats and against ownership-like, life-long usage rights. In its own existing projects, the cooperative rebuys available private flats and converts them into rentals. Cooperative rental flats are planned in the future projects to avoid speculation.

MODEL PROJECTS

Bewohner*innen, Gemeinschaft, Nachbarschaft

Residents, Community, Neighborhood

Für die soziale und generationenübergreifende Mischung wurde ein Schlüssel entwickelt und umgesetzt: Jeweils ein Drittel der Wohnungen wurden für Familien mit Kindern, für unter 55-Jährige und für über 55-Jährige eingeplant. Mindestens zehn Prozent der Bewohner*innen haben eine Behinderung, weitere zehn Prozent Migrationshintergrund. Zieht jemand aus, wird dieses System bei der Suche nach neuen Bewohner*innen berücksichtigt, wodurch die Mischung im Projekt nachhaltig unterstützt wird. Die Gemeinschaft ist jedoch sehr stabil, sodass die Bewohner*innen im Durchschnitt stetig älter werden. Das führt dazu, dass einige Gemeinschaftsräume wie beispielsweise der Jugendraum schrittweise mit neuen Nutzungen gefüllt werden müssen.

To achieve a social and intergenerational mix, a special formula was developed and applied. The flats were divided into three equal groups: one of these was given to families with children, one to people under 55 and one to those older than 55. At least 10 percent of the residents have disabilities and another 10 percent are immigrants. This system is also respected when searching for new residents as flats become available, to support the project’s mixed character over the long term. However, the community is very stable and the residents’ average age is increasing. This means some community spaces such as the youth room will need to find new uses as the years go by.

Obwohl das Gebäude keine öffentlich zugänglichen Räumlichkeiten hat, bestehen durch das Engagement der Hausgemeinschaft Verbindungen zur Nachbarschaft. So wurden beispielsweise ein Wochenmarkt und Foodsharing organisiert, einige Bewohner*innen bieten Deutschkurse für Asylsuchende an. Darüber hinaus gründete WohnSinn die WIR-Agentur, die als Beratungsbüro für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen arbeitet und den Wohnprojektetag Darmstadt koordiniert.

Even though the building does not have any publicly accessible spaces, neighborhood connections have developed through the community’s engagement. For example, a weekly market and a food-sharing project have been initiated, and some residents offer language courses for refugees. Furthermore, WohnSinn founded the WIR-Agentur (WE-Agency), which serves as a consulting office for community-led housing and also coordinates the CoHousing Project Market in Darmstadt.

WohnSinn 1, Plenum

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MODELLPROJEKTE

Hannelore Skrobies

WohnSinn 1, Mitgründerin und Bewohnerin WohnSinn 1, initiator and resident

„Unsere Motivation ganz am Anfang war zu überlegen, wie wir im Alter wohnen wollen. Die Antwort lautete: selbstständig und mit anderen zusammen. Wir wollten keine Wohngemeinschaft gründen, sondern ein großes Projekt, wo ein Miteinander unverbindlicher ist und eine soziale sowie generationsübergreifende Mischung möglich sein kann.“ “Our initial motivation was considering how we wanted to live when we were older. The answer was: independently and together with the others. We didn’t want to just start a flatshare, but rather a larger project, where the residents are relaxed with each other and a social as well as intergenerational mix is possible.”

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wohnsinn 1&2, darmstadt

MODEL PROJECTS

Renate Kindel

WohnSinn 2, Bewohnerin WohnSinn 2, resident

„Barrierefreiheit und ein hoher ökologischer Standard machen es in diesem Projekt möglich, mit körperlichen Einschränkungen auch im Alter eine lange Zeit selbstständig zu leben. Außerdem sind hier die Wege zu den sozialen Kontakten sehr kurz. Jede*r kann eine freundschaftliche Ebene mit verschiedenen Menschen bilden und dabei lernen, toleranter zu den anderen zu sein. Ein schwieriges Thema in unserer sehr gemischten Gemeinschaft ist die Selbstverwaltung und eine gerechte Arbeitsverteilung nach persönlichen Möglichkeiten.“ “Accessibility and high ecological standards in this project make it possible to live independently for a long time, even as an older person and with physical limitations. Apart from that, the distances to friends and neighbors are very short here. Each person can establish friendly relationships with a range of others and thus learn to be more tolerant. A difficult topic in our very mixed community is the self-administration and a fair distribution of work depending on individual skills and interests.”

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MODELLPROJEKTE

Räumlichkeiten

Spaces

Bauen im Spagat zwischen Passivhausstandard, Bezahlbarkeit und Barrierefreiheit bedeutete Herausforderungen und forderte Kompromisse. Die von engagierten Bewohner*innen gegründete AG Rolli hat einige bauliche Verbesserungen nachträglich geplant und umgesetzt. Beispielsweise wurden automatische Türsysteme in allen Treppenhäusern und Gemeinschaftsräumen nachgerüstet. Verschiedene gemeinschaftliche Außen- und Innenräume ermöglichen flexible Nutzungen wie Versammlungen, Feierlichkeiten oder Workshops. Die Laubengänge im WohnSinn 1 bieten direkten Zugang zu allen Wohnungen und einen Ort für spontane Begegnungen.

Finding a balance between passive building standards, affordability and accessibility meant challenges and compromises. Engaged residents, for example, initiated a Wheelchair Working Group to plan and implement some structural improvements after the construction was complete. Automatic opening systems were added to the doors in all staircases and community rooms. A number of shared outside and inside spaces are available for flexible uses such as meetings, parties or workshops. Open access balconies in WohnSinn 1 provide direct entry to the flats and a place for spontaneous interactions.

In Abstimmung mit den Bewohner*innen wurden vielfältige Typologien von 45 Quadratmeter großen Einraumappartements bis zu 150 Quadratmeter großen Maisonettewohnungen maßgeschneidert geplant. Dabei wurde darauf geachtet, dass die Ausführung der Sozialmietwohnungen und der nicht geförderten Wohnungen sich möglichst wenig unterscheidet. Stark individualisierte Wohnungen haben sich allerdings nicht als zukunftsfähig erwiesen, da diese auf veränderte Lebenssituationen nur bedingt reagieren können. Demzufolge plant die Genossenschaft in zukünftigen Projekten universelle und flexible bauliche Lösungen zu realisieren.

Diverse typologies from 45 m² one-room studios to 150 m² maisonette apartments were custom designed in a dialogue with the residents. An effort was made during this process to reduce to a minimum the differences in the planning of subsidized and non-subsidized flats. The highly individualized units are proving to be less sustainable in the long term, as they cannot adapt as well to changing life situations. Therefore, the cooperative is planning universal, flexible architectural solutions for its future projects.

Grundstücksfläche: 7000 m² Building Site: 7,000 m² Gemeinschaftsflliche Außenflächen: 3000 m², Hof mit Gärten und überdachtem Fahrradabstellraum, Terrassen im WohnSinn 1&2, Dachterrasse im WohnSinn 1 Shared Outdoor Spaces: 3,000 m², yard with garden and covered bicycle parking, terraces in WohnSinn 1&2, roof terrace in WohnSinn 1 Wohnflächen: 6200 m², davon 3400 m² mit 39 Wohnungen von 45–160 m² im WohnSinn 1 und 2800 m² mit 34 Wohnungen von 40–155 m² im WohnSinn 2 Residential Spaces: 6,200 m², including 3,400 m² with 39 flats of 45–160 m² in WohnSinn 1 and 2,800 m² with 34 flats of 40–155 m² in WohnSinn 2 Gemeinschaftsflächen: 500 m², 300 m² im WohnSinn 1: teilbarer Multifunktionsraum mit Küche, Bar, Wintergarten und Terrasse; zwei Gästezimmer, Gästeappartement, Werkstatt, Jugendraum, Genossenschaftsbüro, Besprechungsraum, Sauna, Wasch- und Trockenräume; 200 m² im WohnSinn 2: teilbarer Gemeinschaftsraum, zwei Gästezimmer, Gästeappartement, Besprechungsraum, Werkstatt, Waschräume Community Spaces: 500 m², 300 m² in WohnSinn 1: divisible multifunctional space with kitchen, bar, winter garden and terrace; two guest rooms, guest flat, workshop, youth room, cooperative office, meeting room, sauna, laundry rooms; 200 m² in WohnSinn 2: divisible multifunctional space, two guest rooms, guest flat, meeting room, workshop, laundry rooms 70

wohnsinn 1&2, darmstadt

MODEL PROJECTS

Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Die angestrebte soziale Mischung ist gelungen: Menschen in verschiedenen Einkommenslagen, mit und ohne Behinderung, mit und ohne Migrationshintergrund wohnen unter einem Dach. Die Bewohner*innen waren an der Planung direkt beteiligt und haben die Verantwortung für die Verwaltung des Hauses übernommen. Entscheidungen werden bei regelmäßigen Plena getroffen, und im Rahmen der Selbstverwaltung bilden sich Interessens- und Arbeitsgruppen, die Begegnungen von verschiedenen Menschen fördern. Gegenseitige Hilfe wird mit der Zeit im Hinblick auf die älter werdende Bewohner*innenschaft wichtiger.

The desired social mix has been achieved: people with different incomes, with and without disabilities as well as with and without immigration histories are living together under one roof. The residents were directly involved in the planning and have taken responsibility for managing the project. Decisions are made at regular meetings, and special groups are created based on interests and working tasks. The self-management strategy encourages interaction among different people, and this mutual support is becoming increasingly important with respect to the ageing residents.

Die Genossenschaft reagiert flexibel auf aktuelle Herausforderungen: 2016 wurde eine freigewordene Wohnung zurückgekauft und an Asylsuchende vermietet. Eine neu gegründete Arbeitsgruppe bietet ehrenamtliche Beratung und Sprachkurse für Neuankommende aus dem Projekt und der Nachbarschaft. Selbstorganisation und Selbstverwaltung spielen eine wichtige Rolle im gemeinschaftlichen Leben und reduzieren laufende Kosten, bringen aber gleichzeitig Herausforderungen mit sich. Nach mehreren Jahren ist es der Gruppe nicht gelungen, eine Lösung für eine gerechte Arbeitsverteilung entsprechend verschiedenen Fähigkeiten und Möglichkeiten der Bewohner*innen zu finden. Darüber hinaus wurde die Idealvorstellung von Teilhabe nicht immer erreicht. Unterschiedliche zeitliche Kapazitäten und Motivationen, Sprachbarrieren und andere Faktoren erschweren die Beteiligung. Die Gemeinschaft befindet sich stetig in einem Entwicklungsprozess auf der Suche nach neuen Wegen für die Umsetzung der Inklusion und setzt die jahrelangen Erfahrungen in neu initiierten Projekten um.

The cooperative reacts flexibly to emerging challenges: in 2016, an apartment being sold was rebought and rented out to refugees. A newly founded voluntary working group offers advice and language courses for newcomers in the project and the neighborhood. Self-organization and self-management play an important role in the community life and reduce the running costs, but also bring challenges. Years have gone by, but the group has not managed to find a solution for a fair distribution of work according to the residents’ varying abilities and possibilities. Moreover, an ideal vision of residents’ involvement could not always be realized. Different time availabilities and motivations, language barriers and other factors make participation complicated. In search of new ways to practice inclusion, the community finds itself in an ongoing development process and applies its collected experiences in new projects.

WohnSinn 1, Multifunktionsraum, links: Plenum, rechts: Musikübungen WohnSinn 1, Multifunctional Room, left: Plenum, right: Music Practice

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MODELLPROJEKTE

WOHNART 3

Generationenübergreifendes Mieter*innenprojekt Intergenerational Renters Project Projektentwicklung und Realisierung: 2005–2010, Bau- und Wohngenossenschaft WohnSinn e. G., Verein WohnArt 3 e. V., Bauverein AG Project Development and Implementation: 2005–2010, Cooperative WohnSinn e. G., Association WohnArt 3 e. V., Bauverein AG Gebäudetyp: Neubau Building Type: New Building Rechts- und Eigentumsform: Mietwohnprojekt, Eigentümer und Träger Bauverein AG, Kooperationspartner Verein Wohnart 3 e. V., ein Drittel geförderte Sozialmietwohnungen, zwei Drittel nicht geförderte Mietwohnungen Legal Form and Ownership: Rental CoHousing, landlord and developer Bauverein AG, cooperating partner Association WohnArt 3 e. V. one-third subsidized rental flats, two-thirds non-subsidized rental flats Finanzierung: Kommunales Immobilienunternehmen Bauverein AG als Investor Financing: Municipal real estate company Bauverein AG as an investor Bezahlbarkeit: 10 €/m² bei nicht geförderten und 6,50 €/m² bei Sozialwohnungen, Gemeinschaftsflächen inbegriffen Affordability: 10 €/m² for non-subsidized and 6.50 €/m² for subsidized flats, incl. community spaces Bewohner*innen: 86: 63 Erwachsene, 23 Kinder und Jugendliche. Alter der Erwachsenen: ca. ein Drittel bis 45, ein Drittel zwischen 45-65 und ein Drittel über 65 Residents: 86: 63 adults, 23 children and teenagers. Approx. one-third of the adults: younger than 45, another third between 45-65, and one-third over 65

MODEL PROJECTS

Petra Spangenberg

WohnArt 3, Bewohnerin WohnArt 3, resident

„Um Eigenverantwortung für ein Haus zu übernehmen, brauchen Menschen eine starke Motivation, wie zum Beispiel eine gemeinsame Vision oder Gemeinschaftseigentum. In unserem Mietwohnprojekt ist es eine besondere Herausforderung, die Gemeinschaft mit der Zeit zu entwickeln und zusammenzuhalten. Dabei ist Inklusion an sich kein großes Thema: Verschiedene Menschen wohnen zusammen und es ist gut so.“ “In order to develop a self-responsibility for their own building, people need a strong motivation such as a common vision or communal property. In our rental CoHousing project, it is especially challenging to develop the community and hold it together over time. Inclusion in itself is not such a big topic though: a variety of people live together, and that’s just fine.”

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WohnArt 3, Hof / Courtyard

Konzept und Entstehung, Bewohner*innen und Nachbarschaft

Concept and Development, Residents and Neighborhood

Initiiert wurde das Mietwohnprojekt WohnArt 3 von der Bau- und Wohngenossenschaft WohnSinn als Beraterin und dem Immobilienunternehmen Bauverein AG als Bauträger. Die zukünftigen Mieter*innen gründeten den Verein WohnArt 3, um die Realisierung in Kooperation mit der Bauverein AG zu begleiten, und konnten dadurch das Projekt auf eine bedeutende Art und Weise beeinflussen. So wurde beschlossen, dass sich geförderte und freifinanzierte Wohnungen in der Ausführung nicht unterscheiden sollen, und dass der Quadratmeterpreis durchgängig eingehalten wird, unabhängig von der Größe der Wohnung. Durch einen Vertrag zwischen dem Verein und dem Bauträger (zugleich Vermieter) ist festgelegt, dass die Bewohner*innen die wesentlichen Aufgaben der Hausverwaltung selbst leisten.

This project was initiated by the housing cooperative WohnSinn as a consultant together with the real estate and development company Bauverein AG. To be able to significantly influence the project, the future residents founded the Association WohnArt 3 in order to accompany the planning in cooperation with the developer. For example, it was decided that subsidized and non-subsidized flats should not considerably differ from each other, and that the price per square meter should be the same, irrespective of the apartments’ size. A contract between the association and the developer/landlord states that essential building management tasks are to be done by the residents.

Der von WohnSinn entwickelte und erprobte Schlüssel für die soziale Mischung wurde von WohnArt übernommen: Die Gemeinschaft stellt sich aus Erwachsenen verschiedenen Alters, Jugendlichen und Kindern zusammen, davon circa zehn Prozent 74

wohnart 3, darmstadt

WohnArt applied the social mix formula, which had already been developed and tested by WohnSinn: the community includes adults of different ages, children and teenagers, about 10 percent of the residents have disabilities and another 10 percent are immigrants from different countries. The WohnArt residents are on average considerably younger in comparison with WohnSinn, which is explained by the varying ages

MODEL PROJECTS

Migrant*innen aus unterschiedlichen Ländern und circa zehn Prozent Menschen mit Behinderung. Im Durchschnitt sind die Bewohner*innen im WohnArt deutlich jünger als im WohnSinn, was sich durch den Altersunterschied der Projekte und die verschiedene Eigentumsformen erklären lässt. Nicht nur die Erfolge einer bunten Gemeinschaft, sondern auch die Herausforderung teilt das Projekt mit der großen Schwester WohnSinn: Die Selbstverwaltung sorgt teilweise für geringere Kosten, verlangt aber Disziplin und Solidarität. Spezifisch für WohnArt 3 ist außerdem die Rechtsform: Alle Bewohner*innen sind individuelle Mieter*innen der Bauverein AG, haben aber die Nutzung der Gemeinschaftsräume bereits mit der Miete abgegolten. Räumlichkeiten Großzügige Gemeinschaftsräume stehen für die Bewohner*innen zur Verfügung und werden auch für externe Nutzungen vermietet. Zu dem Zusammenleben im Haus gehören größere Events und Feste ebenso wie kleinere, gruppenspezifische Aktivitäten wie Spielabende, Mittagstisch und Flohmärkte, Selbsthilfetreffen und selbstorganisierte Kinderbetreuung. Dadurch wird das Ziel des Projekts, der Vereinzelung der Menschen und der Entfremdung der Generationen entgegenzuwirken, gefördert und umgesetzt.

of the projects and differing ownership forms. Both projects have not only their colorful mix of residents, but also their main challenges in common: self-management can keep some of the costs down, but demands discipline and solidarity. The legal form is specific to WohnArt 3. Here, the residents are all independent tenants of the Bauverein AG, but the usage fee for the common rooms is included in their rent. Spaces Spacious community rooms are provided for the residents and can be also rented out for external uses. Community life in the building is shaped both by large events and parties as well as by smaller group-specific activities such as game evenings, shared lunches, flea markets, self-help groups as well as self-organized daycare for children. The project goals of working against individual isolation and separation of the generations are thus being achieved.

Grundstücksfläche: 2500 m² Building Site: 2,500 m² Wohnflächen: 3500 m², 44 Wohnungen von 50–130 m² Residential Spaces: 3,500 m², 44 flats of 50–130 m² Gemeinschaftsflächen: 300 m², ein großer Gemeinschaftsraum für Feste, Seminare o. ä., ein kleiner Gemeinschaftsraum für Arbeitsgruppen, Spieleabende, o. ä., drei anmietbare Home-Office-Räume, Vereinsbüro, zwei Gästeappartements, Fahrradwerkstatt, Waschräume Community Spaces: 300 m², a large community room for parties, seminars, etc., a small community room for meetings, games, etc., three rentable home office spaces, association office, two guest apartments, bicycle workshop, laundry rooms

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WIE KÖNNEN WOHNPROJEKTE DER MENSCHLICHEN VIELFALT GERECHT WERDEN UND ZUR ENTWICKLUNG INNOVATIVER LÖSUNGEN FÜR NACHHALTIGES, GENERATIONENÜBERGREIFENDES UND INKLUSIVES ZUSAMMENLEBEN IN GEMISCHTEN QUARTIEREN BEITRAGEN? HOW CAN HOUSING PROJECTS ADEQUATELY DEAL WITH HUMAN DIVERSITY AND DEVELOP INNOVATIVE SOLUTIONS FOR A SUSTAINABLE, INTERGENERATIONAL AND INCLUSIVE COEXISTENCE IN MIXED NEIGHBORHOODS?

Lateinamerikanische Initiativen arbeiten für eine soziale Produktion des Lebensraums. Sie kämpfen gegen Ungerechtigkeit mittels Wohnprojekten, genossenschaftlichen Wohnbaugruppen und kollektiven Eigentumsmodellen. Diese sind manchmal durch indigene Produktionsweisen von Wohnraum inspiriert und gründen auf der Anerkennung von Vielfalt und Menschenrechten. Unser Kontinent ist immer noch einer der selbst gebauten Wohnhäuser, trotz der Gier der Immobilienmärkte. Miserable Lebensbedingungen bleiben aber für jene Familien bestehen, die dazu getrieben wurden, die Ränder der Stadt mit ihren Schluchten, Deponien und Überflutungsgebieten zu besetzen. Allerdings zeigt eine große Anzahl selbstorganisierter Nachbarschaften beneidenswerte Lebenszeichen: blühende lokale Ökonomien, belebte öffentliche Räume, Straßenkunst usw. Diese Nachbarschaften können zu echten Territorien des Zusammenlebens mehrerer Generationen werden, im deutlichen Gegensatz zu den von Gentrifizierung geprägten Gebieten wie den umzäunten Eigentumswohnanlagen und vielen anderen Orten, die nach Gesetzen der Angst und des Geldes entwickelt wurden. Latin American initiatives are working for a social production of habitat. They are fighting against inequality with housing projects, mutual-aid housing cooperatives and collective property models. These are sometimes inspired by indigenous ways of producing dwellings, and are based on the recognition of diversity and human rights. Our continent is still a land of self-built housing, in spite of property market greed. Miserable living conditions persist, however, for those families who have been driven to occupy the boundaries of the city, with its ravines, landfills and floodplains. However, a large number of self-organized neighborhoods show enviable vital signs: thriving local economies, lively public spaces, street art, etc. These neighborhoods can become real territories for intergenerational coexistence, in marked contrast to areas that have undergone gentrification, like gated condominiums and so many other spaces produced by the rule of fear and money. Jerónimo Díaz, Habitat International Coalition, Ciudad de México

STATEMENTS

Bereits in der Entwicklungsphase eines Wohnprojekts sollten lokale Akteure eingebunden und zukünftige Nutzer*innen beteiligt werden. Dies ist die Grundlage für die Realisierung differenzierter und nachhaltiger gemeinschaftlicher Wohnformen. Städtische Grundstücke sollten über konzeptgebundene, integrative Verfahren vergeben werden, um unterschiedlichen Gruppen mit ihren verschiedenen Lebensvorstellungen Zugang zur Entwicklung von bezahlbarem Wohnungsbau zu gewähren. Um unterschiedlichen Gruppen Teilhabe an Wohnprojekten zu garantieren, braucht es alternative Finanzierungsmodelle. Local stakeholders and future users should already be involved during the development phase of a residential project. This provides a basis for the realization of differentiated and sustainable community-led housing. City-owned properties should be allocated through concept-based, integrative selling procedures to encourage access to the development of affordable housing for a variety of groups with their differing ideas and lifestyles. Alternative financing models are needed to secure the participation of diverse groups in residential projects. Susanne Heiss, Institut für angewandte Urbanistik (ifau), Berlin

Ja, unsere Nachbarschaften werden immer dichter besiedelt, doch wenn wir aufhören, diese Dichte als ein Hindernis zu betrachten und stattdessen Potenziale für Kooperationen sehen, dann wird es interessant. Zudem reichen neu gebaute Wohnprojekte nicht aus. Es ist wichtig, am Wohnbestand zu arbeiten und uns zu fragen, wie wir das bereits Vorhandene in gemeinschaftliche Wohnformen umwandeln können. Um diese Herausforderung zu meistern, müssen wir physische sowie virtuelle Gemeinschaftsräume entwickeln, und Fachleute anders ausbilden, um diese Räume besser verwalten und fördern zu können. So können die Vorteile von selbstorganisierten Wohnprojekten für Menschen mit unterschiedlichen Bedürfnissen und kulturellen Hintergründen am besten zugänglich gemacht werden. Yes, urban neighborhoods are getting really crowded, but, if we stop looking at this density as an obstacle and begin to see how it can enable collaboration, things will get interesting. And, newly built housing communities are not enough. It is important to work on our existing housing and ask ourselves how to transform what we already have into CoHousing. To meet this challenge, we have to develop physical as well as virtual community spaces, and prepare professionals in new ways to facilitate and manage these spaces. This is the best guarantee to offer the advantages of CoHousing to people with different needs and cultural backgrounds. Liat Rogel, founder of HousingLab, Milan

MODELLPROJEKTE

MEHR ALS WOHNEN, ZÜRICH & WARMBÄCHLI, BERN Genossenschaftliche Wohn- und Nachbarschaftsentwicklungen in der Schweiz Swiss Cooperative Housing and Neighborhood Developments HINTERGRUND

Die Wohnprojekte der jungen Genossenschaften mehr als wohnen in Zürich und Warmbächli in Bern stehen in einer ganzen Reihe von Wohnbaugenossenschaften, die seit den 1980er Jahren in der Schweiz neu gegründet wurden. Diese können als Zeichen des Wiedererwachens und der Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus gedeutet werden.

BACKGROUND

The residential projects of the young cooperatives mehr als wohnen in Zürich and Warmbächli in Bern take their places in a long series of Swiss housing cooperatives founded since the 1980s. These can be seen as a manifestation of a renaissance and further development of the cooperative housing movement.

MODEL PROJECTS

MEHR ALS WOHNEN (MAW), ZÜRICH

Genossenschaftliche Kooperation für das Wohnen von morgen Cooperatives Cooperating for Tomorrow’s Housing Projektentwicklung und Realisierung: 2007–2015, maw, Architekt*innen: Futurafrosch, Duplex, Müller Sigrist, Miroslav Šik und pool, Müller Illien Landschaftsarchitekten Project Development and Implementation: 2007–2015, maw, Architects: Futurafrosch, Duplex, Müller Sigrist, Miroslav Šik and pool, Müller Illien Landscape Architects Gebäudetyp: Neubau Building Type: New buildings Rechts- und Eigentumsform: Genossenschaft, Grundstück Eigentum der Stadt Zürich, Erbbaurechtsvertrag mit maw Legal Form and Ownership: Cooperative, site owned by city of Zürich, heritable building rights contract with maw Finanzierung: Beteiligungen der Genossenschaften, Anteilskapital, Darlehen Financing: Contributions of participating cooperatives, members’ cooperative shares, bank loans Bezahlbarkeit: Kostenmiete, 20% subventionierte Wohnungen (Einkommens- und Vermögensgrenzen), Belegungsrichtlinien Affordability: cost induced rent, 20% subsidized flats (income and wealth limits), flat allocation guidelines Bewohner*innen: 1200 Residents: 1,200

Workshop „Echoraum“ / “Echo-Room“

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Konzept und Entstehung

Concept and Development

Am Ausgangspunkt der Baugenossenschaft mehr als wohnen (maw) stand das 100-jährige Jubiläum des gemeinnützigen Wohnungsbaus in Zürich im Jahr 2007. Die Feierlichkeiten wurden zum Anlass genommen, um die Weiterentwicklung des in der Schweiz sich erst langsam zu revitalisieren beginnenden genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Angriff zu nehmen. Auf dem Hunziker-Areal sollte in einem Stadtteil umgesetzt werden, was sich im Ideenwettbewerb des Jubiläumsjahres für zukünftige Wohnformen und die Quartierentwicklung als zentral erwiesen hat: Dialog und Partizipation, neue Wohnformen, 2000-Watt-Gesellschaft, Generationenwohnen, günstiger Wohnraum und Optimierung im Planungs- und Bauprozess. In einem städtebaulichen Wettbewerb wurden die Grundlagen für die neue Nachbarschaft gelegt, die im Anschluss von der Genossenschaft und den prämierten Architekturbüros unter Einbezug von Interessierten in Echoräumen geplant wurden. Getragen wird maw von über 50 Zürcher Genossenschaften in Kooperation mit der Stadt sowie von den Bewohner*innen des Hunziker-Areals und weiteren juristischen und privaten Personen. Dabei ist die Kooperation von neugegründeten und älteren Genossenschaften ebenso bemerkenswert wie die Ausrichtung der maw-Genossenschaft als Experimentierfeld für zukünftige Formen des Wohnens und Zusammenlebens sowie als Lernplattform für die Genossenschaftsbewegung.

A starting point for the mehr als wohnen housing cooperative was the 100th anniversary of Zürich’s non-profit housing development in 2007. These celebrations provided an occasion to take on the challenge of a further development of Swiss cooperative housing construction, which had only recently begun to revitalize itself. The Hunziker site was identified as the city district in which to implement the most important results of an open competition organized in the anniversary year, dealing with future housing concepts and neighborhood development: dialogue and participation, new housing concepts, 2000-watt society, intergenerational and affordable housing as well as an optimization of planning and building processes. Foundational ideas for the new neighborhood resulted from an urban design competition. Based on this, the planning was then done by the cooperative together with the winning architects and involved other interested people in what were called Echo-Rooms. The maw project has been sustained by more than fifty existing Zürich cooperatives working together with the city as well as the Hunziker site residents and additional legal and private persons. Significant aspects include the cooperation of new and old cooperatives, the orientation of the maw cooperative as a place for testing future concepts of housing and community as well as the creation of a learning center for the cooperative movement.

mehr als wohnen, zürich

MODEL PROJECTS

Bewohner*innen, Gemeinschaft, Nachbarschaft

Residents, Community, Neighborhood

Um eine möglichst heterogene Bewohner*innenschaft bereits bei der Erstvermietung zu gewinnen, wurden Kriterien für die Wohnungsvergabe sowie Belegungsrichtlinien (Personenzahl + 1 = Zimmerzahl) festgelegt. Berücksichtigt wird unter anderem der Quartierbezug, sozioökonomische Merkmale der Bewerber*innen und die Bereitschaft, auf ein Auto zu verzichten. Die vergleichsweise günstigen Mietpreise sowie rund 20 Prozent durch die Stadt Zürich subventionierte Wohnungen tragen ebenso dazu bei, dass das Projekt insgesamt eine relativ hohe Diversität der Bewohner*innen bezüglich Herkunft, Einkommen und Alter erreicht. Der Anteil an Ausländer*innen ist mit 45 Prozent bereits in den ersten Betriebsjahren im Vergleich zu den umliegenden Quartieren relativ hoch. Bei der Altersverteilung ist jedoch ein gewisses Ungleichgewicht vorhanden: Junge Familien sind deutlich über- und Menschen im höheren Alter untervertreten. Die Genossenschaft hat frühzeitig eine Zusammenarbeit mit Institutionen, die Wohnraum für Menschen mit spezifischen Bedürfnissen anbieten, aufgenommen. Dadurch trägt die Genossenschaft dazu bei, dass Menschen mit Behinderung ein Leben mitten in der Gesellschaft, statt etwa in speziell dafür ausgelegten Heimen ermöglicht wird.

In order to have as diverse as possible of a residential group from the very beginning, criteria were identified to help direct the allocation of flats. Guidelines were adopted for selecting future residents such as the equation: number of people + 1 = number of rooms. Considered, among other things, is the person’s relationship to the district, socioeconomic characteristics of the applicants and the willingness to give up the use of a car. The comparably affordable rents and the 20 percent of the flats that are subsidized by the city of Zürich allow for a relatively high diversity of residents altogether in the maw cooperative, with respect to background, income and age. The percentage of foreign residents in the initial years of the project is about 45 percent, which is relatively high compared to the surrounding districts. But imbalances do exist with respect to age distribution: young families are clearly over-represented and elderly under-represented. The cooperative did begin at an early stage to work together with institutions capable of offering housing to people with special needs. Thus, maw is making it possible for people with disabilities to live their lives as part of society, instead of being segregated into specially created group homes.

Hunziker-Fest, 2016

MODELLPROJEKTE

Andreas Hofer

Mitglied der Geschäftsleitung maw Member of the maw management team

„Die Baugenossenschaft mehr als wohnen ist ein unerwartetes Inklusionsprojekt. Sie bringt junge und traditionelle gemeinnützige Bauträger zusammen und hat ihre Wohnungen an Menschen vermietet, die mehrheitlich keinen Hintergrund in alternativen Wohnprojekten haben. Damit stellt sie sich einer völlig neuen Situation. Ohne Opposition oder Gegenwelt zu sein, bietet sie genossenschaftliche Prinzipien der Aneignung für die Gestaltung individueller Lebenswelten an. Wenn die Bewohner*innen diese entdecken und annehmen, haben neue Wohnmodelle bewiesen, dass sie nicht Inseln der Überzeugten, sondern Zukunftsräume sein können.“ “The maw cooperative has unexpectedly turned into a project for inclusion. This has brought together newer as well as more traditional non-profit developers, and the flats are being rented to people who for the most part have no background in alternative housing projects. This means dealing with a completely new situation. Cooperative principles are offered to people, which could assist them with the organization of their individualized environments, without being identified with an oppositional or alternative culture. When residents discover and adopt such ideas, this would mean that the new housing models have proven themselves, and that they’re not just working with those who are already believers, but that they can be seen to be places of opportunity for all.” 82

mehr als wohnen, zürich

MODEL PROJECTS

Anna Haller

Leiterin Partizipation & Öffentlichkeitsarbeit maw maw director of participation & communications

„Wir wollen keine Bedürfnisse, sondern Möglichkeitsräume schaffen. Das Vorhandensein von gestaltbarem Raum, Geld für Gemeinschaftsprojekte und von personellen Ressourcen ist der Nährboden für eine Vielzahl von Quartierinitiativen. In zwei Jahren sind hier mehr als 30 Quartiergruppen aktiv geworden. Die partizipativen Elemente wirken identitätsstiftend und emanzipatorisch. Sie sind in der Aneignung des Hunziker-Areals als Wohn- und Lebensort elementar und stärken nachbarschaftliche Beziehungen. Langfristig wird die Herausforderung – aber auch die Chance – darin bestehen, Gruppen zu erreichen, die bisher keine Partizipationskultur kennengelernt haben.“ “We don’t want to create needs, but rather spaces of possibility. Fertile ground for a range of local initiatives is created by the existence of adaptable space, money for community projects and human resources. In the last two years, more than thirty neighborhood groups have become active. The participatory aspects help to strengthen identity and are emancipatory. This is fundamental to the appropriation of the Hunziker site, its conversion into a residential place and the development of neighborhood relationships. The long-term challenge—as well as the opportunity—is found in reaching groups which have had no previous experience with such participatory projects.”

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MODELLPROJEKTE

Räumlichkeiten

Spaces

Auf dem ehemaligen Industrieareal findet sich heute in 13 neuen Häusern ein Mix aus unterschiedlichen Wohnungstypen, von 1,5- bis 13,5-Zimmerwohnungen, darunter sowohl konventionelle Wohneinheiten als auch Satellitenwohnungen (siehe Definition S. 41) und Wohnateliers. Diese bauliche Vielfalt sowie die Barrierefreiheit der Häuser schaffen Raum für ganz verschiedene Bedürfnisse und bilden eine wichtige Grundlage für die durchmischte Nachbarschaft. Die Einschränkung des privaten Flächenverbrauchs (durchschnittlich 35 Quadratmeter pro Person, während der Schweizer Durchschnitt bei 45 Quadratmeter liegt) sollen dabei nicht nur zu einer ökologischen Lebensweise, sondern auch zu einer belebten Nachbarschaft beitragen. Allmende-Räume (Gemeinschaftsräume), Atelierplätze für Menschen mit Einschränkungen, ein Indoor-Spielplatz, ein Gästehaus mit 20 Zimmern und einer Rezeption, die als Drehscheibe für die Nachbarschaft funktioniert und für die Bewirtschaftung der Gästezimmer zuständig ist, sind ebenso Teil des Quartiers wie flexibel nutzbare und gestaltbare Außenräume.

A mix of various apartment types in thirteen new buildings is now found at this former industrial site, having from 1.5 to 13.5 rooms, and including conventional flats, satellite apartments (see page 41) and studios. This structural diversity along with the accessibility of the buildings creates space serving a wide range of needs, and beyond this provides a foundation for a socially mixed neighborhood. A reduction of the consumption of private surface area (on average thirty-five square meters per person compared to the Swiss average of forty-five square meters) is hoped to not only support a more ecological lifestyle, but also contribute to a lively neighborhood. This new district includes a number of common rooms, atelier spaces for people with disabilities, an indoor playground and outdoor areas which can flexibly be used and adapted. Beyond this there is a guest house with twenty rooms and a reception which serves both as an info-center for the neighborhood and as management for the guest rooms.

Grundstücksfläche: 40.200 m² Building Site: 40,200 m² Wohnflächen: 41.000 m², 370 Wohneinheiten, unterschiedliche Wohnungstypen Residential Spaces: 41,000 m², 370 apartments, various typologies Gemeinschaftsflächen: 840 m² von Quartiergruppen betriebene Allmende-Räume Community Spaces: 840 m², common rooms managed by neighborhood groups Gewerbe und sonstige Flächen: 6000 m², 35 Gewerbe- und Gemeinschaftsräume, Gästehaus, Gemüsekooperative Commercial and Other Spaces: 6,000 m², 35 commercial and common rooms, guest house, food cooperative

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mehr als wohnen, zürich

MODEL PROJECTS

Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Die Genossenschaft mehr als wohnen sieht ihre Aufgabe darin, Möglichkeitsräume für unterschiedliche Interessen- und Personengruppen zu schaffen. Allmende-Räume, die für vielfältige Aktivitäten der Quartiergruppen zur Verfügung stehen, sind ein wichtiger Bestandteil des Konzepts, in dem Gemeinschaft nicht einzig im Sinne einer affektiven Vergemeinschaftung konzipiert wird. Vielmehr sollen die gemeinschaftlich getragenen und genutzten Räume dazu dienen, ökologischen, ökonomischen und sozialen Herausforderungen zu begegnen. Darüber hinaus unterstützt die Genossenschaft gemeinschaftliche Aktivitäten finanziell, indem sie den Quartiergruppen Ressourcen aus dem Solidaritäts- und Genossenschaftsfonds zur Verfügung stellt. Auch wurde eine Anlaufstelle für die Koordination von nachbarschaftlichen Initiativen und zur Förderung von Partizipationsprozessen geschaffen.

The maw cooperative sees its challenge in providing spaces of opportunity for a range of interests and for various groups of people. Common rooms are available for a variety of uses by the neighborhood groups and others: this is an important aspect of the concept, which works to build community as well as neighborhood networks. These spaces, which are supported and used by the community, are intended to deal with broader ecological, economic and social challenges. In addition, the cooperative is financially supporting community activities by providing the neighborhood groups with resources coming from the cooperative project and solidarity fund. A contact point has also been established for the coordination of neighborhood initiatives and the support of participatory processes.

Begrünte Balkone, Wohnhaus, „Der Pförtner“ Greened Balconies, Doorman Building

MODELLPROJEKTE

WARMBÄCHLI, BERN Bottom-up und vielfältig Bottom-Up and Diverse

Projektentwicklung und Realisierung: 2012–2020, Warmbächli, BHSF Architekten Project Development and Implementation: 2012–2020, Warmbächli, BHS Architects Gebäudetyp: Altbau, Umnutzung Building Type: Existing building, reuse Rechts- und Eigentumsform: Genossenschaft, Grundstück Eigentum der Stadt Bern, Erbbaurechtsvertrag mit Warmbächli Legal Form and Ownership: Cooperative, site owned by city of Bern, heritable building rights contract with Warmbächli Finanzierung: Anteilskapital Mitglieder, Darlehen, Legate und Spenden Financing: Members’ cooperative shares, bank loans, bequests and donations Bezahlbarkeit: Kostenmiete, Solidaritätsfonds Affordability: Cost induced rent, solidarity fund Bewohner*innen: 190 Residents: 190

MODEL PROJECTS

Tobias Willimann & Therese Wüthrich

Co-Präsidium der Wohnbaugenossenschaft Warmbächli Executive committee of the Warmbächli Housing Development Cooperative

„Weil wir alle wohnen, sind wir Expert*innen auf diesem Gebiet. Und doch fehlen im Alltag der meisten Anknüpfungspunkte für die Auseinandersetzung mit anderen Wohnformen. Deshalb ist es uns wichtig, möglichst viele Genossenschafter*innen mit neuen Ideen der Gestaltung des Wohnens und Zusammenlebens zu konfrontieren. Dies gibt ihnen die Möglichkeit, sich Innovationen anzueignen und mitzutragen. Inputs in Form von Exkursionen oder Austausch mit Gästen, die ihre Erfahrungen teilen, sind dafür ebenso wichtig wie vielfältige Diskussionsformate, um gemeinsam darüber zu verhandeln, wie wir wohnen wollen.“ “As we’re all residents somewhere, we’re all experts in this area. Still, most are missing the points of reference in their everyday lives to be able to really engage with different forms of housing. And so it’s important for us introduce as many cooperative members as possible to new ideas for creating and managing housing and community. This should give people the possibility to assimilate and work with innovations. In order to be able to collectively deal with the questions of how we want to live, it’s necessary for all of us to receive more input. This can be offered through excursions and exchanges with experts who share their experience as well as through various kinds of discussions.”

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Workshop „Wohnutopien“ / “Housing Utopias”

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Konzept und Entstehung, Bewohner*innen und Nachbarschaft

Concept and Development, Residents and Neighborhood

Die Wohnbaugenossenschaft Warmbächli wurde 2013 von Einzelpersonen und kleineren Gruppen gegründet, die auf der Suche nach alternativen Wohnformen waren. Mit dem Baufeld auf dem Warmbächli-Gelände hat die Genossenschaft allerdings eine Dimension deutlich über die ursprüngliche Intention eines Hausprojekts in gemeinsamer Selbsthilfe hinaus angenommen. Sie entwickelt ihr Projekt auf dem ehemaligen Areal der Kehrichtverbrennungsanlage neben fünf weiteren gemeinnützigen Bauträgern. Ziel ist, das ehemalige Lagergebäude der Schokoladenfabrik Tobler in günstigen Wohnund Gewerberaum umzuwandeln und dabei ökologischen Standards ebenso zu genügen wie soziale Aspekte miteinzubeziehen. Die Herausforderungen eines solchen Vorgehens sind vielfältig, zumal für eine junge Genossenschaft mit wenig Erfahrung, die sich im Wohnbausektor erst Respekt verschaffen muss und deren Projekt Teil einer größeren Arealentwicklung ist. Kooperationen zwischen den Bauträgern bestehen und werden laufend weiterentwickelt, dennoch planen die sechs Bauträger innerhalb eines städtebaulichen Konzepts mehr oder weniger individuell.

The Warmbächli Housing Development Cooperative was founded in 2013 by individuals and smaller groups who were searching for alternative housing models. But with respect to the Warmbächli building site, this cooperative has taken on a dimension way beyond the original intention of a building project realized in collective self-help. This project is planned for the area of the former waste incinerator next to five other non-profit developers. The goal is to convert the former Tobler chocolate factory warehouse into affordable residential and commercial space, and, in doing this, to respect ecological as well as social standards. This approach comes with many challenges, including the cooperative earning its respect in the housing development field. This young cooperative is also beginning with little experience, and the project is part of a much larger district development. The group of six developers are working within the framework of an urban design concept, and have agreements with each other which are are being further elaborated. Still, the developers have freedom to plan their own projects.

warmbächli, bern

MODEL PROJECTS

Räumlichkeiten

Spaces

Bei dem Projekt Warmbächli werden circa 60 unterschiedliche Wohneinheiten entstehen. Geplant ist eine Reihe an Gemeinschafts- sowie Gewerberäumen, die insbesondere in der Erdgeschosszone angesiedelt werden und so auch der Öffnung des Projekts zum Quartier hin dienen sollen. Für Flexibilität sollen über das ganze Haus verteilte Joker-Zimmer sorgen, die zu den Wohnungen zumietbar sind oder für gemeinschaftliche Zwecke genutzt werden können. Die Genossenschaft zählt nach vier Jahren über 200 Mitglieder, was in etwa der Anzahl der künftigen Bewohner*innen entspricht. Die Genoss*innen sind insbesondere in der Altersstruktur sehr durchmischt, ohne dass bei der Mitgliederwerbung ein besonderes Augenmerk auf diesen Aspekt gelegt wurde. Untervertreten sind Personen unter 30 Jahren, was vermutlich der Langfristigkeit des Projekts geschuldet ist. Hingegen haben ältere Mitglieder die Gruppe 58plus, die sich spezifischen Bedürfnissen des Wohnens im Alter widmet, ins Leben gerufen.

About sixty different housing units are planned for the Warmbächli project. To encourage interaction between this project and the district, a series of community and commercial spaces are to be included, especially at the ground level. Flexibility is provided by Joker Rooms, which will be distributed through the whole building. These will be available to be rented as apartment additions or to be used for community purposes. After four years, the cooperative has more than 200 members, which closely relates to the number of future residents. These members are quite mixed with respect to their ages, even though no special attention was given to this question while searching for new members. Under represented is the age group under thirty, which is probably due to the project’s long-term nature. At the same time, older members have created the group 58plus, which is dedicated to the specific needs of elderly housing.

Grundstücksfläche: 10.000 m² Building Site: 10,000 m² Wohnflächen: 7300 m², 60 Wohneinheiten, unterschiedliche Wohnungstypen Residential Spaces: 7,300 m², 60 apartments of various typologies Gemeinschaftsflächen: 240 m², Dachküche, Quartierräume, Gemeinschaftsräume, Joker-Zimmer Community Spaces: 240 m², rooftop kitchen, district rooms, common rooms, Joker Rooms Gewerbe und sonstige Flächen: 2400 m², Öffnung zum Quartier über Erdgeschossnutzung Commercial and Other Spaces: 2,400 m², open to the neighborhood through ground floor uses

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MODELLPROJEKTE

Brainstorming

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Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Die Genossenschaft trifft Entscheidungen gemeinschaftlich und entwickelt das Projekt partizipativ, um möglichst viele unterschiedliche Menschen im Prozess miteinzubeziehen. Die dafür gebildete Arbeitsgruppe „Reden und Entscheiden“ entwickelt Methoden und Strukturen, die eine demokratische Planung gewährleisten sollen. In Workshops, Plenen und Sitzungen der verschiedenen Arbeitsgruppen und des Vorstands wurden nicht nur eine Vision für die Genossenschaft, sondern auch konkrete Vorstellungen für das zukünftige Zusammenleben entwickelt. Es wurden Mitglieder zu ihren Wohnbedürfnissen befragt und Ideal-Wohngeschichten geschrieben, um Wohnungstypen und andere bauliche und organisatorische Überlegungen zu verdeutlichen. Beschlossen wurde schließlich nicht nur ein vielfältiger Wohnungsmix, sondern auch die Einführung eines Solidaritätsfonds und die Zusammenarbeit mit Institutionen, die Wohnangebote für bestimmte Personengruppen bereitstellen, die sonst kaum Zugang zu solchen Wohnformen hätten.

The cooperative makes its decisions collectively and is developing the project so as to include as great a diversity of people as possible. To this end a Discussand-Decide working group has been created, which develops methods and structures to guarantee a democratic planning. Not only a vision for the cooperative has been developed, but also concrete ideas about how to live together in the future have been developed through workshops, plenums and meetings of the various working groups as well as the board. Cooperative members were asked about their housing interests and ideal housing histories were written, in order to refine the apartment typologies and elaborate on other structural and organizational aspects. Agreed to was not only a diverse mix of apartment types, but also a solidarity fund and cooperation with institutions that are expected to provide housing for certain groups who otherwise have virtually no access to such housing forms.

warmbächli, bern

MODEL PROJECTS

ZUSAMMENFASSUNG

SUMMARY

Chancen für das Wohnen von morgen

Opportunities for Tomorrow’s Housing

Gemeinsam ist diesen jüngeren Projekten in der traditionsreichen Schweizer Genossenschaftsgeschichte das Ideal der Partizipation sowohl in der Planung und Entwicklung als auch im Wohnalltag und das Ziel, sozial zukunftsfähige Lebensweisen zu schaffen. In der Schweiz werden außerdem seit einiger Zeit zunehmend größere Projekte wie maw und Warmbächli realisiert. Dabei spielen Netzwerke und Kooperationen eine wichtige Rolle, um Entwicklungs- und Lernprozesse anzustoßen, sowohl zwischen neueren Genossenschaften als auch in Zusammenarbeit mit traditionellen Genossenschaften, anderen Institutionen oder der öffentlichen Hand. So beispielsweise auch in Basel, wo wohnen&mehr, eine „Genossenschaft der Genossenschaften“, dabei ist, ein ähnliches Projekt zu entwickeln. Schon allein aufgrund ihrer Dimensionen können größere Projekte eine aktive Rolle bei der Nachbarschaftsentwicklung einnehmen, was auch neue Möglichkeiten für Inklusion eröffnet.

Common to these young projects, which are following in a long tradition of Swiss cooperatives, is the goal of a socially sustainable lifestyle and the ideal of participation in both planning and development as well as in everyday life. In addition to this, larger Swiss projects like maw and Warmbächli are now being developed, for which networks are necessary to enable development and learning processes. Such new partnerships are emerging among new and old cooperatives as well as with other institutions, both public and private. This is also expressed through a similar project in Basel, where wohnen&mehr (housing&more) is being developed as a “Cooperative of Cooperatives. Just the dimensions of such larger projects are opening up new possibilities for being engaged in neighborhood development, and new opportunities for inclusion.

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WELCHE ANSÄTZE FÜR EINE BEWUSSTE ENTWICKLUNG INKLUSIVER, GEMEINSCHAFTLICHER WOHNPROJEKTE SIND IN UNTERSCHIEDLICHEN STÄDTEN UND REGIONEN BEREITS VORHANDEN UND WELCHE ENTSTEHEN NEU? WHAT APPROACHES FOR AN INTENTIONAL DEVELOPMENT OF INCLUSIVE, COMMUNITY-BASED HOUSING PROJECTS EXIST IN VARIOUS CITIES AND REGIONS, AND WHAT STRATEGIES ARE EMERGING?

Die Bedeutung inklusiver Wohnformen bewegt sich im Spannungsfeld zwischen „absichtlich“ und „aus sich selbst heraus“ entwickelten Gemeinschaften. Sowohl politisch geflüchtete Taiwanes*innen aus der Nachkriegszeit (1940er Jahre), als auch solche aus ärmeren, am Stadtrand liegenden Gebieten errichteten viele Siedlungen in Eigenregie, die die unzureichende Bereitstellung von Wohnraum kompensierten. Nachdem sich viele der Gruppen jahrzehntelang selbst versorgten, wurden sie mit dem Abriss und der Räumung ihrer Heime konfrontiert, als Stadterneuerungsprogramme ihr „Recht auf Stadt“ endgültig verweigerten. Die taiwanesische „Gemeinschafts-Renaissance“ kämpft seit den 1980ern dafür, dass solche selbsttragenden Nachbarschaften entmachteter Bürger*innen als ein alternatives Modell für inklusives Wohnen geschätzt werden sollten. Dies führt zwar nicht zwangsläufig zum Neubau öffentlicher Wohnungen, deutet aber auf eine soziale Nachhaltigkeit autonomer Gemeinschaften aus verschiedensten Milieus hin. The meaning of inclusive housing differs between “intentional” and “self-evolved” communities. Post-War (1940s) Taiwanese political as well as poorer rural-urban immigrants have organized many selfbuilt communities that compensated for the insufficiency of official housing provision. Many of these groups, after decades of sustaining themselves, were faced with demolition and eviction when urban renewal programs finally rejected their “right to the city.” The Taiwanese community renaissance since the 1980s, however, has contended that such self-sustaining neighborhoods of disempowered citizens should be valued as an alternative model of inclusive housing. This does not necessarily lead to new construction of public housing, but implicates a social sustainability of the autonomous communities of diverse backgrounds. Min Jay Kang, Associate Professor, National Taiwan University, Taipei

STATEMENTS

Zivil-gesellschaftliche, gemeinschaftsbasierte Projekte begreifen oft nicht, dass Menschen mit unterschiedlichen Visionen und Ressourcen ausgestattet sind. Typischerweise wohnen vor allem jüngere, mittelständische Familien in den neuen Wohnprojekten. Allerdings gibt es Beispiele mit gemischteren Gruppen, insbesondere wenn es darum geht, bestehende Flächen in gemeinschaftliche Hausprojekte umzuwandeln. Solche Initiativen sind zugänglicher, weil sie Menschen mit weniger Geld sowie Menschen, die schon an diesem Ort wohnen, teilhaben lassen. Dänisches CoHousing (Bofellesskap) ist hinsichtlich offizieller Strukturen am Stagnieren, doch es bildet sich eine unbekannte Anzahl an informelleren, temporären und kleinteiligen Projekten. Civil-society, community-based housing projects are often blind to the fact that not everybody has the same visions and resources. Typically, younger, middle class families are populating these new buildings. However, there are examples of housing initiatives with a more mixed residential group. Inclusion happens in particular when projects involve a transformation of existing buildings into CoHousing, as it allows those with less money and people already living in the area to take part. The development of Danish CoHousing (Bofellesskap) has stagnated as far as it comes to the official structures, but an unknown number of more ad hoc, temporary and small-scale projects have been emerging. Dr. Hans Thor Andersen, Research Director, Aalborg University, Copenhagen

MODEL PROJECTS

QUE [ E ] RBAU, WIEN

Jede_r für sich und manches zusammen Everyone for His_Herself and Some Things Together Projektentwicklung und Realisierung: 2011–2017, Verein Que[e]rbau Wien, c.kirsch Architektur, Gemeinnützige Wohnbauvereinigung für Privatangestellte WBV-GPA Project Development and Implementation: 2011–2017, Verein Que[e]rbau Wien, c.kirsch Architektur, Gemeinnützige Wohnbauvereinigung für Privatangestellte WBV-GPA Gebäudetyp: Neubau im Stadtentwicklungsgebiet Building Type: New building in a city development area Rechts- und Eigentumsform: Trägerin und Projektsteuerung – genossenschaftlichen Grundsätzen verpflichtete gemeinnützige Wohnbauvereinigung (gGmbH) mit genossenschaftlich orientierten Mietverträgen, Hausverwaltung und Betreuung – Verein Que[e]rbau Wien Legal Form and Ownership: Developer and moderator; non-profit housing company with cooperative-oriented rental contract; Building management and assistance: Association Que[e]rbau Vienna Finanzierung: Wohnbauförderung des Landes Wien, 30% SMART-Wohnungen, 5% Wohnungen für Geflüchtete über eine Kooperation mit der Diakonie Financing: Housing subsidies from the city of Vienna, 30% SMART flats, 5% flats for refugees in cooperation with a Christian social agency Bezahlbarkeit: ca. 6,30 €/m² Kaltmiete zzgl. Eigenmittel 500 €/m² für die Wohnfläche (SMART-Wohnung oder Wohneinheiten für Geflüchtete ausgenommen), Gemeinschaftsflächen sind inklusive Affordability: Approx. 6.30 €/m² rent excl. heating costs, plus own funds of 500 €/m² of the living area (except from SMART and refugee flats), community spaces are included Bewohner*innen: 67: 48 Erwachsene, 19 Kinder, die Mehrheit der Erwachsenen sind im Alter von 35–50 Jahren Residents: 67: 48 adults and 19 children; the majority of adults are 35–50 years old

Baustelle, Gemeinschaftstreffen Construction Site, Community Meeting

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Konzept und Entstehung

Concept and Development

Diskriminierung im Alltag und bei der Wohnungssuche ist für queere, lesbische und schwule Menschen eine Realität. Vor diesem Hintergrund und im Kontext der kontroversen gesellschaftlichen Debatte rund um die Kindererziehung von Menschen mit queeren Lebensentwürfen schafft Que[e]rbau ein Wohnangebot, in dem verschiedene Lebens- und Familienstrukturen möglich und selbstverständlich sind. Die gemeinsame Identität dieser Gemeinschaft wurde durch Arbeitsgruppen und Workshops entwickelt, wobei das barrierefreie, senioren- und kindgerechte Wohnen ursprünglich im Vordergrund stand.

Discrimination in the daily life and specifically when searching for an apartment is a reality for queer, lesbian and gay people. Against this background and in the context of controversial societal debates around parenting by individuals with queer life concepts, Que[e]rbau offers a housing option where different lifestyles and family structures are possible and natural. The shared identity of this community was developed through working groups and discussions. Originally in the foreground was the vision of barrier-free housing that would be friendly to both seniors and children.

Nach einer komplizierten Bauplatzsuche mit gescheitertem Wettbewerb zugunsten anderer Projekte wurde letztendlich ein geeignetes Grundstück in dem Stadtentwicklungsgebiet Seestadt Aspern gefunden. Das Projekt ging 2012 in Kooperation mit der Bauträgerin Gemeinnützige Wohnbauvereinigung für Privatangestellte WBV-GPA in die Realisierungsphase. Um das Projekt bezahlbar zu gestalten, hat sich die Gruppe für eine Finanzierung mithilfe der Wohnbauförderung des Landes Wien und des Sonderprogramms SMART-Wohnen entschieden. In beiden Förderschienen ist ein Eigenanteil erforderlich, vergleichbar mit dem Finanzierungsbeitrag bei genossenschaftlichem Wohnen. Zwei Wohneinheiten für Geflüchtete wurden in Kooperation mit der Diakonie realisiert.

After a difficult period of searching for a building site, including losing a competition against other projects, finally a suitable lot was found in the Seestadt Aspern city development area. In 2012 the project could finally start with its realization through a cooperation with the non-profit Employees Housing Association WBV-GPA. In order to make the project affordable, the group arranged for a financing including Vienna city housing subsidies and the special SMART-Housing program. Both funding sources require co-payments, comparable with initial financial contributions in cooperative housing. Two apartments for refugees have been made possible by a cooperation with a Christian social institution.

que[e]rbau, wien

MODEL PROJECTS

Bewohner*innen, Gemeinschaft, Nachbarschaft

Residents, Community, Neighborhood

Die Gruppe besteht aus traditionellen und queer lebenden Familien, Paaren und Singles sowie Familien mit Pflegekindern, Menschen mit Behinderungen und Geflüchteten mit queerem Lebensentwurf.

The group consists of traditional and queer families, couples and singles as well as families with foster children, people with disabilities and refugees with a queer lifestyle.

Auf dem Grundstück befinden sich zwei Wohnheime für unterschiedliche Zielgruppen mit besonderen Bedürfnissen und hohem Hilfebedarf. Der Garten wird von den drei Projekten gemeinschaftlich genutzt.

There are two special group homes on the site for people with special needs and those needing a high level of assistance. A community garden is shared by the three projects.

Die Seestadt bietet über eine Gebietsbetreuung viele Beteiligungsmöglichkeiten, ein weiteres Ziel von Que[e]rbau ist es, in das soziale Umfeld im Quartier auszustrahlen und eine Verbindung zur Nachbarschaft herzustellen. Das an der Hauptstraße prominent gelegene Vereinslokal wird von und für Bewohner*innen betrieben und soll gleichzeitig Angebote für die Nachbarschaft schaffen. Es sind keine konkreten Öffnungszeiten geplant, sondern vielmehr eine flexible Struktur mit regelmäßigen selbstorganisierten, nicht kommerziellen Events. In den ersten Jahren wird sich nicht nur das Projekt, sondern die gesamte neue Nachbarschaft definieren, und Que[e]rbau möchte eine aktive Rolle in diesem Prozess übernehmen.

The Seestadt District, with the help of its area development office, offers various opportunities for participation, and Que[e]rbau is committed to positively engaging with the neighborhood and to networking with surrounding people and initiatives. The association’s cafe is situated prominently at the main street, to be run by and for the residents while also creating offers for the neighborhood. The cafe is not expected to have fixed opening hours, but rather a flexible structure with regularly scheduled self-organized, non-commercial events. Que[e]rbau wants to take an active role in not just working on its own identity in the coming years, but also assisting with the process of defining the entire new neighborhood around it.

Visualisierung Rendering

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MODELLPROJEKTE

Claus Pirschner Bewohner Resident

„Auf die Mischung kommt es an! In dem Projekt sind wir keine Monokultur, alle Bewohner*innen sind verschieden: jung und alt, homo und hetero, Singles und Familien, mit und ohne Behinderung, Geflüchtete und Wiener… Eine eigene Wohnung zu haben, aber mit unterschiedlichen Menschen zusammenzuwohnen – genau das, was ich gesucht habe!“ “The mix is what matters! In the project we are not a monoculture; everyone is different: young and old, homo and hetero, singles and families, with and without disabilities, refugees and Viennese. Having your own apartment, but living together with diverse people—exactly what I was searching for!”

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que[e]rbau, wien

MODEL PROJECTS

Michaela Reip & Katrin Bugovsky Bewohnerinnen Residents

„Unser Kind soll in einer Umgebung aufwachsen können, mit der wir uns identifizieren, wo queere Lebensweisen und Regenbogenfamilien einfach selbstverständlich sind. Im Que[e]rbau sind wir open-minded und wollen gemeinsam über die Tellerränder dieser Welt blicken.“ “Our child should be able to grow up in an environment with which we can identify ourselves, where queer lifestyles and rainbow families are just natural. In Que[e]rbau we are open-minded and willing to think together outside of the box.”

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MODELLPROJEKTE

Räumlichkeiten

Spaces

Eine Kombination von privaten und gemeinschaftlichen Räumen sowie die Verbindung zwischen Querdenken, Gender und Raum nach dem Motto “Jede_r für sich und manches zusammen” standen von Anfang an im Mittelpunkt. Das Gebäude konzipierten die Initiator*innen, die Architekt*innen und die Bewohner*innengruppe gemeinsam, in Abstimmung mit der Bauträgerin. Dabei wurde das traditionelle Rollenbild der Familie hinterfragt und das Zusammenleben neu gedacht. Als Planungsgrundlage für die Konzeption der Innenräume und Außenräume dienten die ermittelten Bedürfnissen und Wünsche der künftigen Bewohner*innen.

Emphasized since the beginning have been connections among creative thinking, gender and space, keeping with the motto, “Everyone for his_herself and some things together.“ Que[e]rbau is itself a play on words, combining Queer with Quer (alternative) and bau (building). The building was designed by its initiators and architects working with the residents’ group together in coordination with the developer. A combination of private and shared spaces have been realized, and in doing this, traditional family roles have been questioned and community living newly defined. The design of interior and exterior spaces was based on the documented needs and wishes of the future residents.

Das Haus gliedert sich in 33 individuell geplante Wohneinheiten verschiedener Größe, alle von dem Architekten Roland Hampl neu entwickelt, den spezifischen Lebensentwürfen der Bewohner*innen entsprechend. In der Umsetzung unterscheiden sich die Grundrisse scheinbar nur ein Stück weit von üblichen Wohnungen, charakteristisch ist allerdings die Vielzahl der umgesetzten Typologien in einem Wohngebäude. Die Gemeinschaftsräume wurden von vornherein nicht genau definiert, sondern für eine Weiterentwicklung durch und für die Bewohner*innen offen und flexibel gehalten. Es wurden verschiedene multifunktionale Räume eingerichtet: die Sauna mit Teehaus und Terrasse sowie der Yoga-/Seminarraum mit Dachterrasse, ein Vereinslokal als Café und Treffpunkt sowie ein kleines Vereins-Büro als Coworking Space. Das Treppenhaus ist offen und bietet Raum für Kommunikation und Begegnung.

The building is divided into thirty-three individually planned apartments of different sizes. Each has been developed by the architect Roland Hampl with respect to the specific lifestyles of the residents. In the implementation, the floor plans do not seem to differ significantly from conventional flats, but the wide range of different typologies in one building is significant. The community spaces were not exactly defined from the beginning, but left flexible for the further development by and for the residents. Different multifunctional spaces have been created: a sauna with a tea house, yoga and seminar room at the roof terrace, the cafe as a meeting room and a small office as a coworking space. The staircase is open and encourages communication and interaction.

Grundstücksfläche: 5260 m², Freiflächen in gemeinschaftlicher Nutzung mit den zwei anderen Wohnhäusern Building Site: 5,260 m², outside spaces are shared with two other housing projects Gemeinschaftliche Außenflächen: 700 m², Garten, Dachterrasse Shared Outdoor Spaces: 700 m², garden, roof terrace Wohnflächen: 2115 m², 33 Wohnungen mit 33–115 m² Residential Spaces: 2,115 m², 33 apartments of 33–115 m² Gemeinschaftsflächen: 200 m², Seminar- und Yogaraum, Teehaus mit Sauna, Kreativraum, Werkstatt Community Spaces: 200 m², seminar and yoga room, tea house with sauna, creative space, workshop Gewerbe und sonstige Flächen: 175 m², Vereinslokal, Foodcoop-Lager, CoWorking-Büroraum Commercial and Other Spaces: 175 m², café, food co-op storage, CoWorking space 100 que[e]rbau, wien

MODEL PROJECTS

Roland Hampl

Baugruppenarchitekt / architect

Andreas Konecny

Baugruppenbetreuer / community moderator

„Von Anfang war es uns wichtig, das Projekt für alle zugänglich zu machen, niemanden auszuschließen und gleichzeitig einen Rückzugsort zu ermöglichen. Das hat Que[e]rbau stark beeinflusst. Darüber hinaus wollten wir während der Planung Familienrollen hinterfragen und eine andere, neue Architektur mit den Bewohner*innen entwerfen. In der Praxis war es aber nicht so einfach: Um alte Gewohnheiten zu ändern, muss ein wirkliches Umdenken passieren, und dafür brauchen die meisten Menschen sehr viel Zeit und Entschlossenheit.“ “From the very beginning it was important for us not to exclude anyone from the project, meaning to make it accessible to all and at the same time create places for retreat. This really influenced Que[e]rbau. Moreover, we wanted to question family roles and create a different, new architecture together with the residents. In practice, it was not so easy: in order to change old habits a serious rethinking is required, and for this most people need a lot of time and determination.”

101

MODELLPROJEKTE

Treppenhaus, Planungstreffen Open Staircase, Planning Meeting

Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Que[e]rbau unterstützt einen offenen Umgang mit sexueller Identität und alternativen Familienformen, da viele Beteiligte Diskriminierung aufgrund ihrer sexuellen Orientierung erlebt haben und Regenbogenfamilien oft um Akzeptanz ringen müssen. Dabei finden explizit sowohl queere als auch heterosexuelle Lebensweisen in dem Projekt Platz. Queere Geflüchtete als eine auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligte Gruppe wurden bewusst miteinbezogen.

Que[e]rbau supports an open approach to sexual identity and alternative family structures. Many of those involved have experienced discrimination based on their sexual orientation and rainbow families are often struggling for acceptance. Explicitly queer as well as heterosexual lifestyles find their place in this project. Queer refugees, as a specially disadvantaged group on the housing market, are intentionally included.

Damit Menschen mit geringem Einkommen Teil des Projektes sein können, wurden 30 Prozent der Wohnungen im geförderten Wohnungsbau realisiert. Dementsprechend sollten diese ursprünglich über die Stadt vergeben werden. Nach einer Verhandlung mit der Verwaltung konnte Que[e]rbau stattdessen über die Auswahl der Bewohner*innen in einem kooperativen Verfahren mitbestimmen, um das Konzept der Hausgemeinschaft aufrechtzuerhalten.

In order to make the project accessible for people with low incomes, 30 percent of the flats were built with public subsidies, and accordingly, these apartments were supposed to be allocated by the city. Instead, after negotiations with the government, Que[e]rbau was able to help make these decisions through a cooperative selection procedure, to strengthen the project’s concept of community.

Zum Ausmaß der Barrierefreiheit des Gebäudes im Kontext des kostengünstigen Bauens fand ein Aushandlungsprozess in der Gruppe statt. Letztendlich wurden alle Gemeinschaftsräume mit einem barrierefreien Zugang geplant, zwei Wohnungen sind rollstuhlgerecht errichtet. Die zukünftigen Bewohner*innen mit Behinderung waren als Expert*innen für barrierefreies Bauen mit einbezogen und haben die Architekt*innen beraten.

102 que[e]rbau, wien

A negotiation process took place in the group on the topic of building accessibility with respect to costeffective construction. Finally, all common spaces are barrier-free, and two apartments are wheelchairaccessible. The future residents with disabilities were involved as accessibility experts and advised the architects in the planning process.

MODEL PROJECTS

Das Gebäude, Fertigstellung 2017 The Building, Construction Completion 2017

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MODEL PROJECTS

VINZIRAST-MITTENDRIN, WIEN

Ehemals Obdachlose und Studierende: Gemeinsam leben, arbeiten und lernen Formerly Homeless and Students: Living, Working and Learning Together Projektentwicklung und Realisierung: 2009–2013, Vinzenzgemeinschaft St. Stephan, gaupenraub +/Project Development and Implementation: 2009–2013, Vinzenzgemeinschaft St. Stephan, gaupenraub +/Gebäudetyp: Altbau, Renovierung, Erweiterung Building Type: Historical building, renovation Rechts- und Eigentumsform: Eigentümerin – VinziRast Privatstiftung, Betrieb und Vermietung – Verein Vinzenzgemeinschaft St. Stephan Legal Form and Ownership: Owner: Private VinziRast Foundation; Coordination and renting: Vinzenzgemeinschaft St. Stephan Association Finanzierung: Sponsoring und Spenden, Wohnbauförderung der Stadt Wien, Nutzungs- und Mieteinnahmen Financing: Sponsoring and donations, Vienna housing construction subsidies, income from rent and usage fees Bezahlbarkeit: ca. 10 €/m² Wohnfläche, Gemeinschaftsflächen sind inbegriffen Affordability: Approx. 10 €/m² for residential space, community spaces are included Bewohner*innen: 27: Erwachsene im Alter von 20–67 Jahren Residents: 27: adults aged from 20–67

MODELLPROJEKTE

Innenhof Courtyard

Konzept und Entstehung

Concept and Development

Das Projekt ist 2009 aus den Protesten „Uni brennt“ an der TU Wien entstanden. Inspiriert von den Erfahrungen des Zusammenlebens mit obdachlosen Menschen in einem besetzten Hörsaal, hat die studentische Initiative ein Zuhause für ein neues Wohnprojekt gesucht und ist auf das leer stehende Eckhaus direkt neben den Universitätsgebäuden gestoßen. Das Konzept wurde weiterentwickelt und ist dank Engagement von Cecily Corti (Vinzenzgemeinschaft St. Stephan), Alexander Hagner (Architekturbüro gaupenraub+/-) sowie vielen weiteren Unterstützer*innen und freiwilligen Helfer*innen 2013 Realität geworden.

The project emerged in 2009 after the “Uni brennt” (University Burning) protests at the TU Vienna. Inspired by the experience of living together with homeless people in an occupied lecture hall, a students’ initiative searched for a location to create a new housing project and found an abandoned corner building just next to the university. The concept was further developed and realized in 2013 thanks to the engagement of Cecily Corti (Vinzenzgemeinschaft St. Stephan), Alexander Hagner (architects gaupenraub+/-), as well as many sponsors and volunteers.

Der Verein Vinzenzgemeinschaft St. Stephan betreibt verschiedene Projekte wie eine Notschlafstelle, ein Übergangswohnhaus, betreute Wohngemeinschaften sowie ein Bildungsprogramm zur Unterstützung geflüchteter, obdachloser und suchtkranker Menschen. VinziRast ergänzt diese Projektlandschaft durch inklusive und langfristige Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten. Das Projekt soll einen Ort der Übung und Offenheit, frei von Erwartungen und Vorurteilen bieten und Aufmerksamkeit für die Situation von obdachlosen Menschen schaffen. 106 vinzirast-mittendrin, wien

The Vinzenzgemeinschaft St. Stephan Association manages different projects such as an emergency shelter, temporary residences, assisted shared living groups as well as an educational program for refugees, homeless and addicts. VinziRast complements this project landscape by offering inclusive long-term living and working opportunities. The project intends to be a place for practice and openness, free from expectations or prejudices, and wants to increase awareness for the situation of homeless people.

MODEL PROJECTS

Bewohner*innen, Gemeinschaft, Nachbarschaft

Residents, Community, Neighborhood

Im VinziRast-mittendrin wohnen, lernen und arbeiten 13 Studierende und 14 ehemals Obdachlose unter einem Dach. Studentische Bewohner*innen können sich für die WG-Zimmer bewerben und müssen nach dem Studienabschluss wieder umziehen, während ehemals Obdachlose in dem Projekt langfristig bleiben können. Gemeinschaftsaktivitäten wie Kochund Kinoabende, gemeinsames Lernen, Gartenarbeit und Workshops werden gemeinsam mit den Bewohner*innen entwickelt.

VinziRast-mittendrin provides a roof under which thirteen students and fourteen formerly homeless people, aged twenty to seventy-six, can live, learn and work together. Interested students can apply for a space in a shared flat, and later have to move out after they finish their studies. Formerly homeless people can stay in the project as long as they want. Community activities such as evening meals, film screenings, cooperative learning, gardening and workshops are developed by the residents.

Die Zielgruppen mit ihren jeweils spezifischen Lebenserfahrungen bringen Herausforderungen mit. Beispielsweise können (Sucht-)krankheiten und deren Folgen sowie unterschiedliche Vorgeschichten das Zusammenleben beeinflussen. Die Hausgemeinschaft bekommt qualifizierte Unterstützung von einem Koordinationsbüro und hat gleichzeitig die Möglichkeit, das Zusammenleben selbst zu bestimmen.

The target groups with their respective experiences bring certain challenges to the project. Addictions along with other illnesses and their consequences, as well as various past histories, can of course have an influence on living together. The residents get professional support from a coordination office and at the same time have the opportunity to develop community as they wish.

Die Abstimmung des Raumprogramms und der Gestaltung auf die prominente Lage in einem dynamischen Universitätsviertel trägt zu der Offenheit und Präsenz des Projekts in Wien bei. Das Integrationsprogramm VinziChance bietet Workshops und Sprachkurse und öffnet die Gemeinschaftsräume und -aktivitäten für obdachlose und geflüchtete Menschen aus der Stadt. Das Lokal bietet nicht nur Beschäftigungsmöglichkeiten für die Bewohner*innen, sondern ist auch ein Begegnungsort, mit dem sich das Haus zur Nachbarschaft öffnet und die Idee des Projekts über die Grenzen des Gebäudes nach außen trägt.

The architectural concept relates well to the prominent location in the dynamic university district, and this contributes to the openness and presence of the project in Vienna. The integration program VinziChance offers workshops and language courses and opens the community rooms and activities to the city’s homeless people and refugees. The restaurant offers not only job opportunities for residents, but also opens the building to the neighborhood and communicates its story to the surrounding world.

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MODELLPROJEKTE

Hanna Schild

Ehemalige Bewohnerin Former resident

„Ein Zusammenleben von ehemals Obdachlosen und Studierenden bringt Herausforderungen wie eine wechselnde Bewohnerschaft, Alkoholprobleme und verschiedene Kommunikationsweisen mit sich. Langfristig in so einem Haus zu wohnen, wäre nichts für mich, ich bin aber dafür dankbar, dass ich diese wertvolle Erfahrung in meiner Studienzeit machen durfte. Was ich mitgenommen habe, ist ein erweiterter Horizont und Begeisterung für CoHousing als Wohnform: In Zukunft kann ich mir gut vorstellen, wieder in einer großen Gemeinschaft zu leben.“ “Shared living groups of formerly homeless people and students brings challenges such as frequently changing residents, alcohol problems and different ways of communication. Living in a building like that isn’t an option for me for the long term, but I am thankful for this valuable experience during my studies. What I took away from this is a broadened horizon and enthusiasm for CoHousing as a way of living. In the future, I can imagine very well living again in a large community.”

108 vinzirast-mittendrin, wien

MODEL PROJECTS

Herbert Urschitz Bewohner Resident

„Nachdem ich 20 Jahre auf der Straße gelebt habe, bin ich im VinziRastmittendrin angekommen. Auch in regulären Unterkünften habe ich mal gewohnt, aber dort sind die Bedingungen wirklich katastrophal. Man kann nichts entscheiden, eine persönliche Entwicklung ist nicht möglich. In unserem Wohnprojekt kann jede*r ein Teil der Gemeinschaft sein, selbstbestimmt leben und arbeiten. Bei uns geht es um das Geben und Nehmen. Natürlich ist es nicht immer einfach, aber man findet immer einen Weg!“ “After living on the streets for twenty years, I finally settled down at VinziRast-mittendrin. I have also stayed in regular shelters in the past, but the conditions there are awful. Neither a personal development nor individual decisions are possible. In this CoHousing project everyone can be a part of the community and manage his or her own self-determined life and work. You give something and you get something back. Of course it is not always easy, but there is always a way!”

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MODELLPROJEKTE

Räumlichkeiten

Spaces

Das behutsam sanierte Eckhaus bietet vielfältige Räume zum Leben, Wohnen und Arbeiten: Das Lokal mit dem kleinen Innenhof, die Werkstatt, die begrünte Dachterrasse sowie großzügige Veranstaltungsräume stehen für interne und externe Aktivitäten zur Verfügung. Die zehn WGs mit zwei bis drei Zimmern wurden durch gemeinschaftliche Küchen, Wohnzimmer und ein Studierzimmer ergänzt. Im Innenhof wurde ein Aufzug eingebaut, um alle Räume im Haus barrierefrei zugänglich zu machen.

The carefully renovated building offers diverse spaces for housing, living and working. The restaurant with the small courtyard, the workshop, the greened roof as well as generous multifunctional spaces are available for use by the residents and others. Ten shared flats with two to three rooms each are complemented by shared kitchens, living rooms and a study room. An elevator was built in the courtyard in order to provide barrier-free access to all of the building.

Helle und offene Gemeinschaftsräume fördern Kommunikation, während kleine Rückzugsmöglichkeiten einen Schutzraum bieten. Die Gemeinschaftsküchen sind mit drei Türen ausgestattet, um mögliche Konfliktsituationen zu mildern. Beim Bau des Hauses waren die zukünftigen Bewohner*innen aktiv beteiligt. So wurde der Boden in den Werkräumen aus im Gebäude vorhandenen Ziegelsteinen in Arbeitsgruppen per Hand gefertigt. Die Holzbekleidung der Wände und der Decke des Lokals besteht aus alten Obstkisten, bedruckt mit Namen der Unterstützer*innen des Projekts. Jedes Holzstück ist individuell ausgewählt und bringt eine eigene Geschichte mit – genau wie die Bewohner*innen des Hauses.

Light and open community spaces encourage communication, while smaller rooms enable retreat and privacy. Shared kitchens have three doors in order to help moderate possible conflicts. Future residents were actively involved in the building’s development. For example, the workshop floors were handmade by working groups who reused old bricks found directly in the building. The wood paneling on the restaurant’s walls and ceiling is made out of upcycled fruit crates, printed with the names of project sponsors. Each piece of wood is individually selected and brings its own story—just like each resident of the building.

Grundstücksgröße: 450 m² Building Site: 450 m² Gemeinschaftliche Außenflächen: 250 m², Dachterrasse, Garten, Loggien Shared Outdoor Spaces: 250 m²: roof terrace, garden, loggias Wohnflächen: 700 m², 10 WGs mit je 3 oder 2 Zimmern plus Gemeinschaftsküchen Residential Area: 700 m², 10 flatshares with 2–3 rooms each, community kitchens Gemeinschaftsflächen: 200 m², Multifunktionsräume, Wohnzimmer Community Spaces: 200 m², multifunctional rooms, living room Gewerbe und sonstige Flächen: 650 m², Lokal, Werkstätten, Dachatelier, Verwaltung Commercial and Other Spaces: 650 m², café, workshops, rooftop atelier, administration office

110 vinzirast-mittendrin, wien

MODEL PROJECTS

Alexander Hagner Architekt Architect

„Jedes Haus ist ein Parasit: Es verbraucht Platz, Ressourcen und Energie. Es kann aber auch ein Symbiont werden, ein Prozess statt nur ein Gebäude, und das wollten wir mit diesem Projekt erreichen. Im VinziRast-mittendrin bieten wir nicht nur Wohnen, sondern auch Räume und Möglichkeiten der Begegnung und des Rückzugs. Im sozialen Wohnungsbau ist dies eine Notwendigkeit und kein Luxus, denn er soll mehr als nur ein reines Überleben ermöglichen. Auf dem Weg zur Inklusion ist es nötig darüber nachzudenken, was Projekte erreichen können und nicht nur, was sie können müssen.“ “Each building is a parasite: it consumes space, resources and energy. But it can also become a symbiont, a process instead of just a building, and this was our aim in this project. In VinziRast-mittendrin we offer not only housing, but also places for interaction and others for retreat. In social housing this is in fact a necessity, not a luxury. This housing should do more than just allow people to survive. On the way to inclusion we have to imagine what projects can do, and not just what they have to do.”

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MODELLPROJEKTE

Werkstatt Workshop

Inklusion und Selbstorganisation

Inclusion and Self-Organization

Die verbindliche und langfristige Miteinbeziehung von Studierenden und obdachlosen Menschen hat sich als herausfordernd erwiesen und konnte nur teilweise ermöglicht werden. Eine Mischung aus Top-down- und Bottom-up-Prozessen war für die Realisierung notwendig und hat sich auch im Alltag bewährt: Das Koordinationsbüro organisiert regelmäßige Ausflüge, moderiert Versammlungen, leistet Verwaltungsarbeit und bietet eine Beratungsstelle direkt im Haus. Alle Entscheidungen werden mit und von der Gemeinschaft getroffen. Bereits die ersten Hausversammlungen haben das Projekt stark beeinflusst: Beispielsweise wurde auf die ursprünglich geplante Betreuungswohnung verzichtet.

The long-term, binding involvement of students and homeless people has proven to be challenging and so has only partially been made possible. A combination of top-down and bottom-up approaches has been necessary during the implementation of the project as well as in everyday life. The coordination office organizes regular excursions, moderates meetings, does administrative work and offers an advise center directly in the building. All decisions are made with and by the resident community. Already the first meetings had a strong impact on the project. For example, it was decided that the originally planned apartment for assisted living was not necessary.

Eine soziale Durchmischung im Projekt wird durch die Vergabe der Zimmer langfristig gesichert: In jeder WG wohnen ehemals obdachlose Menschen und Studierende zusammen. Die Erfahrungen in dem Projekt zeigen, dass Leben in einer Gemeinschaft bei vielen Problemen helfen und zur Integration sowie Inklusion beitragen kann. Das respektvolle und achtsame Miteinander ist entscheidend für ein erfolgreiches Gemeinschaftsleben.

112 vinzirast-mittendrin, wien

The project’s social mix is secured for the long term by the allocation process of the apartments. In each shared flat students and formerly homeless individuals are living together. Experiences gathered in this project so far demonstrate that living in a community can help with many problems and contribute to both integration and inclusion. Respectful and mindful ways of living and working together are crucial for a successful and enjoyable community life. .

MODEL PROJECTS

Lokal, oben: Küche, unten: Innenbereich Café, top: Kitchen, bottom: Interior Space

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MEHR KOOPERATION FÜR MEHR INKLUSIVES WOHNEN MORE COOPERATION FOR MORE INCLUSIVE HOUSING Wohnprojekte, Kommunen, Wohnungsbaugesellschaften und soziale Träger CoHousing Projects, Municipalities, City Housing Companies and Social Agencies Michael LaFond

Die Problematik

Problems

Die zunehmende Krise auf dem Wohnungsmarkt wirft einen immer größer werdenden Schatten über Berlin. Aufgrund von Bevölkerungswachstum und Spekulation auf dem Wohnungsmarkt steigen die Grundstücks- und Mietpreise weiterhin stark an. Der Zugang zu Bauland ist inzwischen selbst für die Mittelschicht, beispielsweise für die Realisierung von partizipativen Wohnprojekten, sehr schwierig. Diejenigen, die dabei als erste vom Recht auf selbstbestimmtes Wohnen ausgeschlossen werden, sind sogenannte Bedarfsgruppen, zum Beispiel Geflüchtete, Menschen mit Behinderungen, Obdachlose und natürlich diejenigen mit geringen oder keinen finanziellen Mitteln.

An emerging housing crisis is casting an ever larger shadow over Berlin. Due to population growth as well as housing and land speculation, rents and land values continue to rise. Access to land is now extremely difficult, even for the middle class, for example, for the realization of new participatory housing projects. However, those first to be excluded from the right to self-determined housing are the so-called needs groups, for instance, refugees, people with disabilities, homeless people and of course those with little or no financial resources.

Von den insgesamt 1,9 Millionen Wohneinheiten in Berlin verwalten die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften derzeit 300.000, in ein paar Jahren soll die Anzahl auf bis zu 400.000 erhöht werden. Durch die Hand dieser großen Unternehmen wurde allerdings in den letzten Jahrzehnten so gut wie kein neuer Wohnraum geschaffen. Stattdessen wurden Einnahmen für die Tilgung der städtischen Schulden durch Mieterhöhung und Privatisierung einer beträchtlichen Anzahl an Wohnungen generiert. Aktuell bekommt die Berliner Verwaltung vonseiten der Zivilbevölkerung Druck zu spüren und versucht, die Wohnungsbaugesellschaften auf einen anderen Kurs zu bringen, um große Mengen bezahlbaren Wohnraums in kurzer Zeit zu schaffen. Die Wohnungsbaugesellschaften sind in einer privilegierten Position bezüglich des Zugangs zu Land und Subventionen. Dennoch ist offen, inwiefern sie dazu aufgefordert werden, die genannten Ressourcen mit privaten gemeinnützigen Wohnraumentwickler*innen zu teilen. Die Kommunalverwaltung nimmt die Nachfrage an 116

Out of about 1.9 million total housing units in Berlin, the city’s six housing companies currently manage 300,000, which in a few years should increase to 400,000. These large housing providers did not develop new housing in recent decades. Instead, considerable numbers of apartments were privatized and rents were raised to earn income to help pay off the city’s debts. Berlin’s municipal government, under pressure from civil society, is now trying to reorient the housing companies and get them to quickly build a lot of new, affordable housing. These housing companies are in a privileged position when it comes to enjoying access to land and subsidies, but the question remains as to what extent they will be required to share these resources with others such as private, non-profit-oriented housing developers. The local government does see the potentials and demands, but still does not have a clear strategy on how to encourage these companies to explore partnerships with community-based housing groups.

FEATURE ARTICLES

solchen Kooperationen und deren Potenziale wahr, hat jedoch bisher keine konkreten Strategien, inwiefern die Wohnungsbaugesellschaften zu Partnerschaften mit gemeinschaftlichen Wohngruppen ermuntert werden sollen. Ideen Um den Bedürfnissen verschiedener Bedarfsgruppen bei der Entwicklung neuer gemeinschaftlicher Wohnprojekte gerecht zu werden, testen selbstorganisierte Projekte und soziale Träger neue Kooperationsformen aus und schlagen eine Zusammenarbeit mit Kommunen und deren Wohnungsbaugesellschaften vor. Expert*innen für partizipatives Wohnen räumen ein, dass selbstorganisierte Wohnprojekte „inklusiver“ werden könnten. Gleichzeitig gibt es Grenzen dessen, was sie tun können und sollen. Es ist für solche Initiativen sinnvoll, ihre eigenen besonderen Fähigkeiten und Ressourcen der Stadt und den Wohnungsbaugesellschaften zur Verfügung zu stellen, um auf kooperative Weise mehr innovatives und inklusives Wohnen zu generieren. Im Gegenzug für „Dienstleistungen“ gemeinschaftlicher Wohnprojekte gegenüber der Stadt, wie der Einrichtung von Kitas oder Wohnungen für Geflüchtete oder Menschen mit Behinderung, könnte der Zugang zu Bauland und Subventionen für solche Projekte erleichtert werden. Dennoch bleibt die Frage der Verantwortung für die Hunderttausenden mit „speziellen Wohnbedürfnissen“ größtenteils eine Frage der Stadt – die Bürger*innen mit der gewählten lokalen Regierung und die sozialen Träger mit inbegriffen. Untersucht werden hier die Möglichkeiten für neue Partnerschaften und Synergieeffekte. Denkbar wäre zum Beispiel die Kombination von Qualitäten der selbstorganisierten Gruppen wie Innovation, Flexibilität, Prozess- und Bedarfsorientierung mit den Ressourcen größerer sozialer Institutionen, die den Zugang zu Land und Förderungen haben und hohe Quantitäten an Wohnungen errichten könnten. Gemeinschaftliche Wohnformen leisten bereits einen Beitrag zu der Vielfältigkeit der Entwicklungsstrategien und Eigentumsstrukturen und können weiterhin bei dem Erhalt und der Stärkung der sozialen Mischung im Bereich Wohnen mitwirken. Beispielsweise spricht vieles für die Entwicklung selbstorganisierter, nicht profitorientierter Wohnprojekte durch neue Genossenschaften und Strukturen wie das Mietshäuser Syndikat. Solche Projekte arbeiten der Boden- und Immobilienspekulation entgegen und tragen so zum Gemeinwohl im Sinne einer langfristigen bezahlbaren und inklusiven

Ideas Representatives of self-organized housing as well as social agencies are proposing new forms of cooperation among themselves, the municipality and its housing companies, in order to serve the interests of various needs groups while creating more community-led housing. Participatory housing experts admit that such projects could indeed become more inclusive but that there are limits to what self-determined projects can and should try to do. It makes sense for community housing groups to reach out and offer their particular skills and resources to the city and its housing companies, in order to cooperatively produce more innovative and inclusive housing. In return for offering their services to the city—for example, by including a daycare or a number of flats for refugees or people with disabilities—community housing projects could be offered building sites and assistance. It is generally seen that responsibility for the tens and hundreds of thousands of those with special housing needs should largely remain a question for the city as a whole, meaning the citizens with their elected local government and the social agencies tasked with these populations. What is being explored are the possibilities for new partnerships and synergies. This could mean for example, combining the qualities achieved by self-organized groups: innovative, user-specific, flexible, communicative and attractive new housing typologies, with the resources of larger social institutions that have access to land and subsidies and can develop quantities of dwellings. Community-led housing is already contributing to the mix of housing development and ownership structures, and can further help to maintain or strengthen the social mix in neighborhoods. Private, non-profit-oriented housing projects, including new cooperatives and Mietshäuser Syndikat initiatives, recommend themselves as they contribute to housing diversity. Importantly, these participatory projects help to work against land and property speculation, thus contributing to the common good, meaning a long-term, affordable and inclusive housing provision. In the last few decades, hundreds of community-led housing projects have been developed in Berlin. But without access to land and subsidies as well as cooperation with larger partners, very few affordable and inclusive projects can be expected to succeed in the coming years.

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SONDERBEITRÄGE

Wohnraumversorgung bei. Auch wenn in den letzten Jahrzehnten Hunderte selbstorganisierte Wohnprojekte in Berlin realisiert wurden, sind Kooperationen in Zukunft notwendig. Es ist davon auszugehen, dass ohne Zugang zu Bauland und Subventionen sowie ohne die Zusammenarbeit mit größeren Partner*innen nur wenige bezahlbare und inklusive Wohnprojekte in den nächsten Jahren erfolgreich umgesetzt werden können. Projekte in Berlin Am Beispiel folgender, auch in diesem Buch vorgestellter Projekte sind aktuelle und entstehende Kooperationen zwischen selbstorganisierten Gruppen, städtischen Wohnungsbaugesellschaften und sozialen Trägern in Berlin sichtbar. Diese Beispiele sind Teil der aktuellen Entwicklung in der langen Tradition der selbstorganisierten inklusiven Wohnprojekte dieser Stadt. Die Spreefeld-Genossenschaft in Berlin-Mitte kooperiert mit dem sozialen Träger Jugendwohnen im Kiez (JuWoKi). Das Spreefeld ist ein privat organisiertes Projekt mit Mischnutzungen, bei dem lediglich die Entwicklung der von der JuWoKi verwalteten Kita gefördert wurde. Diese Kita am Spreefeld wurde 2014 eröffnet und bietet Platz für 25 Kinder mit vielschichtigen sozialen Hintergründen, wobei fast alle Kinder aus den umliegenden Nachbarschaften kommen. In Berlin-Neukölln bringt das 2015 nach dem Sharehaus-Modell gegründete Refugio eine inklusive gemeinschaftliche Initiative mit dem christlichsozialen Träger Berliner Stadtmission zusammen. Das ehemalige Seniorenheim im Besitz der Stadtmission wurde kostengünstig renoviert, um einige Wohngemeinschaften, ein Café sowie Kultur- und Arbeitsräume beherbergen zu können. Rund 40 Menschen haben in diesem Projekt ein Zuhause auf Zeit gefunden, gut die Hälfte der Bewohner*innen sind Geflüchtete. Sowohl das Gemeinschaftsleben als auch die Beteiligung an diversen kulturellen Veranstaltungen bieten den neuen Berliner*innen Unterstützung beim Ankommen in ihrer neuen Heimatstadt. Nach 1,5 Jahren sollen die Bewohner*innen in der Lage sein, ein eigenes neues Zuhause zu finden, damit andere Ankommende in das Projekt einziehen können. Die positiven Erfahrungen der ersten Jahre haben die Projektinitiator*innen dazu bewegt, nächste Schritte zu gehen und weitere Sharehäuser zu entwickeln.

118 mehr kooperation für mehr inklusives wohnen

Projects in Berlin The following examples, also reviewed in this book, demonstrate current and emerging cooperations among self-organized groups, city housing companies and social agencies in Berlin. These are some of the most recent projects in this city’s long history of self-determined and inclusive housing. The Spreefeld Housing Cooperative in Berlin Mitte has a cooperation with the non-profit social agency Jugendwohnen im Kiez (Neighborhood Youth Housing/JuWoKi). Spreefeld is a privately organized mixed-use project, only having received government subsidies for the development of a daycare center (Kita), which is managed by the JuWoKi. This Kita was opened at the Spreefeld in 2014, offering space for twenty-five children coming from all social backgrounds, with almost all of the Kita’s children coming from surrounding neighborhoods. In Berlin Neukölln, the Refugio was founded in 2015, inspired by the idea of a Sharehaus bringing together an inclusive community-led initiative with the Berliner Stadtmission, a Christian social agency. The building, a former retirement home, is owned by the Stadtmission and was affordably renovated to include a few shared living groups, café, cultural and work spaces. About forty people have found their temporary homes in this project, and about half of them come as refugees. The community living experience as well as participation in various cultural events is intended to help the new Berliners to arrive in this new city. After one and a half years living there, they should be able to then find their own new home in order to open up dwellings for other newcomers. The positive experiences of the first years have encouraged the project initiators to move on and develop more of these Sharehaus models. Another relevant project in Neukölln is the ALLTAG (Everyday) at the VOLLGUT (Full Goods), being developed on the grounds of a former brewery in cooperation with the Swiss Foundation Edith Maryon, which bought this site in order to secure it for the long term for inclusive housing and cultural uses. Social agencies as providers of temporary housing— for example, shelters for young women and men, with and without refugee experience—are expected to become members of the new Agora Baut Cooperative which is the project’s developer. Berlin’s local government is assisting this with funding for creating experimental, affordable, multistory housing.

FEATURE ARTICLES

Ein anderes visionäres Projekt in Neukölln ist das ALLTAG am VOLLGUT, das auf dem Gelände einer ehemaligen Brauerei in Kooperation mit der Schweizer Stiftung Edith Maryon entstanden ist. Die Stiftung kaufte das Gelände, um eine langfristige Nutzung dessen für inklusives Wohnen und Kulturelles zu sichern. Die neu gegründete Agora-Baut-Genossenschaft ist Entwicklerin des Projekts. Mitglieder sollen unter anderem verschiedene Träger für temporäres Wohnen werden, die zum Beispiel Unterkünfte für junge Frauen und Männer mit und ohne Fluchterfahrung betreiben. Berlins Senatsverwaltung unterstützt das Projekt mit Subventionen aus dem Programm „Experimenteller Geschosswohnungsbau“. Die Bereitstellung von barrierefreiem Wohnraum für eine alternde Bevölkerung wird von der Mietergenossenschaft SelbstBau in Zusammenarbeit mit der Gewobag Wohnungsbaugesellschaft Berlin thematisiert. Seit 2014 wird eine altersgerechte Modernisierung eines Altbaus für das Modellprojekt Sredzkistraße 44 in Berlin-Prenzlauer Berg durch die SelbstBau koordiniert. Die Genossenschaft hat einen Erbbaurechtsvertrag für die Immobilie, die im Besitz der Wohnungsbaugesellschaft ist. Zum Vergleich der beiden Akteure: Die 1990 gegründete Selbstbau verwaltet aktuell über 25 Projekte mit 450 Wohnungen, während die 1919 gegründete Gewobag ihren Bestand derzeit auf mehr als 70.000 Wohnungen vergrößert. Das Modellprojekt wäre ohne die Förderung für die komplexe Renovierung durch das Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend nicht realisierbar. Eine Ausstellung sowie ein Informationszentrum für gemeinschaftliches, generationenübergreifendes Wohnen werden ebenfalls durch die finanzielle Unterstützung des Ministeriums entwickelt.

The question of providing accessible housing for an ageing population is addressed by the Cooperative Mietergenossenschaft SelbstBau together with the Gewobag Berlin Housing Company. Since 2014, SelbstBau has been coordinating an elderly-friendly modernization of an older building, the Sredkzistraße 44 in Berlin Prenzlauer Berg. The cooperative has a heritable building rights contract for the property, which is owned by the Gewobag. To compare these housing stakeholders: Selbstbau was founded in 1990, and currently manages twenty-five projects including 450 apartments; Gewobag was founded in 1919, and is increasing its own housing stock to more than 70,000 apartments. This demonstration project would not be possible without funding for the complex renovation from the Federal Ministry of Family Affairs, Senior Citizens, Women and Youth. An exhibition and info-center for community-based, intergenerational housing is being developed, which is also financially supported by this ministry. Last but not least, another pilot project in Berlin-Mitte is working with a participatory approach to redevelop some large, empty, city-owned office buildings in the center of Berlin. The initiative Haus der Statistik proposes to renovate these structures to provide space for affordable housing, art, education and culture, including people with and without refugee experience. The new urban development cooperative ZUsammenKUNFT brings together a number of experts and coordinates the preliminary development process, which involves social agencies and city housing companies.

Zu guter Letzt ist ein anderes Pilotprojekt in BerlinMitte zu nennen, das einen partizipativen Ansatz für die Sanierung von großen leer stehenden Bürogebäuden im Besitz der Stadt entwickelt. Die Initiative Haus der Statistik sieht eine Renovierung und Umnutzung der Räumlichkeiten für bezahlbares Wohnen und Kultur für Menschen mit und ohne Fluchterfahrung vor. Die neue Genossenschaft für Stadtentwicklung ZUsammenKUNFT bringt mehrere Expert*innen zusammen und koordiniert den vorausgehenden Entwicklungsprozess, in den soziale Träger und städtische Wohnungsbaugesellschaften miteinbezogen werden.

more cooperation for more inclusive housing 119

SONDERBEITRÄGE

Projekte in anderen europäischen Städten

Projects in Other European Cities

Entstehende Kooperationen zwischen gemeinschaftlichen Wohnprojekten, Kommunen, sozialen Trägern und Wohnungsbaugesellschaften können in den kommenden Jahren ein bedeutendes neues Feld für urbanes inklusives Wohnen erschließen. Allerdings wird dieser Ansatz in Berlin noch nicht wohlverstanden, geschweige denn unterstützt. Ein Blick auf andere europäische Städte bringt einige wichtige Beispiele hervor, die ebenfalls in diesem Buch vorgestellt werden.

Emerging cooperation among community-led housing, municipalities, social agencies and city housing companies could in the next few years develop as a significant new field for urban inclusive housing. For now this approach is not well understood and even less supported in Berlin. A survey of other European cities reveals a number of significant case studies, also included in this CoHousing Inclusive publication.

In Augsburg wurde das Projekt Grandhotel Cosmopolis in bestehenden Gebäuden im Besitz der Diakonie realisiert. Die Vermieter der Flächen sind die Regierung von Schwaben, die eine Gemeinschaftsunterkunft für Geflüchtete verwaltet und eine selbstorganisierte Künstler*innengruppe, die ein Hotel betreibt und Inklusion fördert. In Tübingen entstand die Initiative Neue Nachbarn als eines der zahlreichen Projekte, die im Rahmen der Kooperation zwischen selbstorganisierten Gruppen und der Stadt entwickelt wurden. Tübingen verpachtet landeseigene Grundstücke an neue inklusive bezahlbare Wohnprojekte und mietet einen Teil der Wohnungen für die ersten zehn Jahre, hauptsächlich um die benötigten Unterkünfte für Geflüchtete bereitzustellen. Danach sollen diese Wohnungen für alle, die bezahlbaren Wohnraum brauchen, langfristig bereitstehen. Die neue Genossenschaft mehr als wohnen in Zürich kooperiert mit sozialen Trägern und Institutionen und bietet Wohnraum für Menschen mit Behinderung, auch in Form von gemeinschaftlichen Satellitenwohnungen. Das Projekt entstand als ein neues Quartier für über 1000 Einwohner*innen auf einem stadteigenen Grundstück, das an die Genossenschaft verpachtet wurde. Abschließend nennenswert ist das Sofielunds Kollektivhus (SoKo) in Malmö, Schweden als ein Beispiel für eine selbstbestimmte Gruppe von Mieter*innen. Das Projekt wurde zusammen mit der MKB Fastighets AB entwickelt, einer der größten kommunalen gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften. Das Gebäude wird von dem örtlichen Verein Kollektivhus i Malmö (KiM) verwaltet und ist Mitglied des nationalen Netzwerks Kollektivhus NU, das schwedisches CoHousing unterstützt. Das Projekt versucht, eine 120 mehr kooperation für mehr inklusives wohnen

The Grandhotel Cosmopolis is in Augsburg in an existing building, owned by the Diakonie, a Christian social agency. Space is rented by both the Swabian regional government to provide a refugee housing shelter, and an artist’s self-organized group, which manages a hotel and promotes inclusion. In Tübingen, the Neue Nachbarn initiative is one of a series of projects being developed in cooperation between self-organized groups and the city. Tübingen owns and leases land to new housing projects on the condition that newly built apartments are partly rented to the city for the first ten years, mostly in order to provide needed refugee accommodations. After that period and for the long term, these apartments are expected to be available for all in need of affordable housing. The mehr als wohnen project in Zürich in cooperation with social agencies is providing housing, also in satellite apartments, to needs groups including people with disabilities. Here an entire new neighborhood has been created for more than 1,000 people, on land owned by the city and leased to this new cooperative. Finally, the Sofielunds Kollektivhus (SoKo) in Malmö, Sweden, is an example of a self-determined renters’ group, in a project developed together with the MKB Fastighets AB, one of Sweden’s largest municipal, non-profit housing companies. The building is administered by the local association Kollektivhus i Malmö (KiM) and part of the national network Kollektivhus NU, which supports Swedish CoHousing. Main objectives here are maintaining both a diverse mix of residents and a platform for interaction among downtown middle-class Swedes and suburban immigrants.

FEATURE ARTICLES

vielfältige Mischung der Bewohner*innen zu fördern und eine Plattform für die Interaktion zwischen der innerstädtischen schwedischen Mittelschichtbevölkerung und Migrant*innen aus den Vororten zu bieten. Fazit Während Kooperationen zwischen CoHousingInitiativen und Kommunen, städtischen Wohnungsbaugesellschaften und sozialen Trägern in vielen Städten größtenteils noch wenig bekannt sind, hält der Blick über bereits bestehende und sich entwickelnde Pilotprojekte in Europa eine Bandbreite an Erfolgsgeschichten bereit. In diesen Beispielen finden innovative und inklusive Lösungen eine Umsetzung, indem experimentelle, partizipative, gemeinschaftliche Ansätze der Wohnprojekte mit den Ressourcen und Möglichkeiten der größeren Akteure auf dem Wohnungsmarkt kombiniert werden. Obwohl Potenziale augenscheinlich sind, wird bisher nicht genügend Unterstützung durch Kommunen und ihre Wohnungsbaugesellschaften für eine weitere Skalierbarkeit solcher Kooperationen angeboten. Wird die Bereitstellung des Wohnens für die vielfältige städtische Bevölkerung als eine gemeinwohlorientierte und gemeinnützige Aufgabe verstanden, könnte dies die Zusammenarbeit verschiedener urbaner Akteure fördern. Auf diesem Wege können nicht nur Lösungsansätze für eine kurzfristige, sondern auch für eine langfristige Wohnraumversorgung erstellt werden, um nachhaltigen und zugänglichen Wohnraum in angemessenem Umfang zu realisieren.

Conclusions While cooperation among CoHousing initiatives and municipalities, city housing companies and social agencies are largely unknown in many cities, an overview of existing and emerging pilot projects in Europe offers a range of success stories. These projects put innovative, inclusive solutions into practice by combining experimental, participatory, community housing strategies with the resources and opportunities of larger housing stakeholders. Even though the potentials are obvious, municipalities and their housing companies still do not offer enough support to seriously encourage more of these cooperations. Where an objective is a provision of housing for diverse urban populations, a common-good, non-profit orientation could help coordinate the various urban actors. In this way, not only short-term, but also longterm housing solutions can be developed to finally provide adequate amounts of accessible, sustainable housing.

Workshop Dieser Artikel dokumentiert einen Workshop, der im Januar 2017 in Berlin im Rahmen der EXPERIMENTDAYS in Kooperation mit id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit, der Friedrich-Ebert-Stiftung, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und anderen lokalen Akteuren stattgefunden hat. Expert*innen, die die Berliner Verwaltung und dessen Wohnungsbaugesellschaften repräsentieren, soziale Träger, Genossenschaften und CoHousing-Netzwerke, Forscher*innen im Bereich Wohnen und andere waren eingeladen, ihre Erfahrungen auszutauschen. Thematisch behandelte der Workshop Fragen rund um neue Strategien in Bezug auf die Inklusion von Bedarfsgruppen in gemeinschaftliche Wohnformen mit der Betonung neuer Kooperationsformen.

This article documents a workshop organized in January 2017 in Berlin, in the context of the EXPERIMENTDAYS, in cooperation with id22: Institute for Creative Sustainability, the Friedrich-Ebert Foundation, the Berlin Senate Department for Urban Development and Housing and other local actors. Experts representing Berlin’s government and its own housing companies, social agencies, cooperatives and CoHousing networks, housing researchers and others, were invited to exchange experiences. Questions dealt with new strategies for an inclusion of needs groups in community-led housing, emphasizing forms of cooperation.

VERNETZUNG VON VORORT UND INNENSTADT INTEGRATION BETWEEN SUBURBIA AND DOWNTOWN Beispiel Sofielunds Kollektivhus, Malmö Example of Sofielunds Kollektivhus, Malmö Helena Hede

Man stelle sich eine CoHousing-Gemeinschaft als eine Plattform vor, die Menschen aus Vororten und städtischen Gebieten zusammenbringt. Ist das zu idealistisch? Gar eine utopische Vision? Nicht, wenn man die Bewohner*innen des Sofielunds Kollektivhus (SoKo) fragt.

Imagine a CoHousing community as a platform for integrating people among suburban and urban areas. Too idealistic? A utopic vision? Not if you ask residents of Sofielunds Kollektivhus (SoKo).

Kollaboratives Wohnen für eine wachsende Stadt

SoKo, a current expression of Swedish communityled housing, has resulted from a collaboration between city residents and Malmö municipality, and is generating a lot of interest in this region. Malmö is growing, and the city has a vision to build sustainable housing projects that relate to the wishes and needs of its residents. A main partner has been found with MKB (MKB Fastighets AB), one of Sweden’s largest municipal, non-profit housing companies. In line with the social democratic principles of allmännyttan (public good), MKB works to maintain a large share of rental housing and to encourage cooperation between residents and developers to create housing with a social orientation.

SoKo, aktuell ein gängiger Ausdruck für gemeinschaftliches Wohnen in Schweden, ist aus einer Zusammenarbeit städtischer Bewohner*innen und der Stadtverwaltung Malmö hervorgegangen und bekommt in dieser Region sehr viel Aufmerksamkeit. Da Malmö wächst, hat die Stadt die Vision, nachhaltige Wohnprojekte zu realisieren, die den Wünschen und Bedürfnissen ihrer Bewohner*innen entsprechen. MKB (MKB Fastighets AB), eine der größten städtischen, nicht profitorientierten Wohnbaufirmen ist dabei einer der Hauptpartner*innen geworden. In Übereinstimmung mit den sozial-demokratischen Prinzipien von allmännyttan (Gemeinwohl) arbeitet MKB daran, einen großen Anteil an Mietwohnungen und -häusern instand zu halten und Kooperationen zwischen Bewohner*innen und Planer*innen zu fördern, die sich für sozial verträgliches Wohnen einsetzen. Das SoKo liegt zwischen dem Vorort Rosengård und dem innerstädtischen Möllevången und ist Teil der Strategie des lokalen Planungsbüros, den Stadtteil Sofielund mit seinen angrenzenden städtischen Gebieten sowie Vororten zu verbinden. Dem Prinzip von allmännyttan entsprechend beinhaltet die Entwicklung von SoKo eine etablierte Inklusionsphilosophie. Diese Vision wird durch MKB ausgedrückt und betont die Rolle des Projekts in seiner Nachbarschaft. Die Bewohner*innen werden als besonders wichtige Akteur*innen im Entwicklungsprozess angesehen. 122

Collaborative Housing for a Growing City

SoKo is located between the suburb of Rosengård and downtown Möllevången and is part of the local planning office strategy to further integrate the Sofielund district with its adjacent urban areas and suburbs. In line with allmännyttan, the SoKo development incorporates an established philosophy of inclusion. This vision is articulated by MKB and emphasizes the role of SoKo in its neighborhood. The residents are understood to be particularly important actors in the development process. Of Sweden’s more than fifty CoHousing projects, SoKo is the first one of its kind to be built in Malmö. It is part of the national association Kollektivhus NU, which networks Swedish CoHousing, and is once again growing. This association has been working

FEATURE ARTICLES

Von den über 50 CoHousing-Projekten in Schweden ist SoKo das erste seiner Art, das in Malmö gebaut wird. Es ist Teil des nationalen Verbandes Kollektivhus NU, der schwedisches CoHousing vernetzt und der neuerdings wieder wächst. Der Verband arbeitet seit 1981, um die Öffentlichkeit zu informieren und gemeinschaftliche Formen des Zusammenlebens als Alternativen auf dem Wohnungsmarkt zu etablieren. Sofielunds Kollektivhus Das SoKo Gebäude ist Teil des Kvarteret Trevnaden (Städtischer Block des Wohlergehens), eines gemenskapsboende (gemeinschaftlich orientiertes Wohngebiet), wo die Infrastruktur und der Hinterhof von zwei weiteren Gebäude geteilt werden, inklusive Wohnen für Menschen mit Behinderung, Reihenhäusern und Mietwohnungen. Im Dezember 2014 wurde SoKo fertiggestellt. Die Wohnungsbaugenossenschaft verfügt über 45 Wohnungen verschiedener Größen, die vom ökonomischen Verband Kollektivhus i Malmö (KiM) verwaltet werden. Die SoKo-Bewohner*innen mieten ihr Gebäude gemeinschaftlich von der MKB und vergeben als Gruppe die Wohnungen an interessierte Mieter*innen. Die Organisation von SoKo basiert auf mehr oder weniger verpflichtenden Meetings und einem hohen Maß an Beteiligung, beispielsweise bei gemeinschaftlichen Kochabenden oder Putzaufgaben. Das Bewohner*innenprofil reflektiert die Gemeinschaftsprinzipien des Projekts und ist durch Bewohner*innen verschiedenen Alters, Genders, mit unterschiedlichen Familienstrukturen und sozialen Hintergründen auf mehreren Ebenen vielfältig. Während des Realisierungsprozesses von SoKo, arbeiteten KiM-Mitglieder mit den Architekt*innen Kanozi Arkitekter, der MKB und der Konstruktionsfirma NCC zusammen, um eine gemeinsame Vision für die Architektur und organisatorischen Strukturen zu entwickeln. Das Ergebnis betont Offenheit: Zwei Dachterrassen sowie ein Freilufthof sind für die Öffentlichkeit zugänglich und Laubengänge laden die Bewohner*innen zu spontanen Treffen vor der eigenen Tür ein. Die Bewohner*innen entwickelten die Idee selbst und setzten sich für diese kommunikative Gestaltung ein. Die Gemeinschaft führt fortwährend einen offenen Dialog mit Besucher*innen, um zu erörtern, welchen Sinn und Zweck die Außenflächen erfüllen und wofür diese genutzt werden sollten. Das SoKo hat viele regelmäßige Besucher*innen, wie die Kinder aus der Nachbarschaft und ab und an Gruppen von Jugendlichen, die die Dachterrassen erkun-

since 1981 to inform the public and to create alternatives on the housing market regarding collaborative forms of living. Sofielunds Kollektivhus The SoKo building is part of Kvarteret Trevnaden (Urban Block of Well-Being), a gemenskapsboende (community-oriented residential area) where facilities and a courtyard are shared by two other buildings, including housing for people with disabilities, terraced houses and tenements. Finished in December 2014, SoKo is a rental cooperative of forty-five apartments of varying sizes, administered by the economic association Kollektivhus i Malmö (KiM). SoKo residents collectively rent their building from MKB, and as a group, they allocate the individual apartments to interested tenants. SoKo’s organization is based on more or less obligatory meetings and a high level of involvement, where members participate in community cooking and cleaning. Reflecting their community principles, the SoKo residential profile is diverse on many levels with residents that vary in age, gender, family structures and class backgrounds. In the process of realizing SoKo, KiM members cooperated with the architects Kanozi Arkitekter, MKB and the construction company NCC to establish a common vision for the architecture and the organizational structures. The results emphasize openness: two roof terraces are available to the public, access balconies invite residents for spontaneous meetings at each other’s doors, and an outdoor courtyard is open to the public. This communicative design has been envisioned and fought for by the residents. The community maintains an open dialogue with visitors to discuss the purpose of the open space and what it should be used for. SoKo has many regular visitors, including children from the neighborhood and sometimes groups of youth exploring the roof terraces. Even though public use of the terraces has been a cause of concern for some residents, this “no gate” policy has been defended by the community. „It’s important to signal clearly that the roof terrace is not public domain, and that one is a guest if one uses it. But we do not want to put up gates.” [Kajsa Börjesson]

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SONDERBEITRÄGE

den. Obwohl der öffentliche Gebrauch der Dachterrassen bei einigen Bewohner*innen zu Besorgnis geführt hat, wurde die „Keine Schranken“-Politik von der Gemeinschaft verteidigt. „Es ist wichtig, deutlich zu signalisieren, dass die Dachterrassen kein öffentlich zugänglicher Bereich sind und dass diejenigen, die diese nutzen, unsere Gäste sind. Aber wir wollen keine Schranken ziehen.“ [Kajsa Börjesson] Auf dem Weg zu Diversity/ Vielfältigkeit Die Offenheit des Projekts zeigt sich unter anderem auch daran, wie viele der Bewohner*innen dafür arbeiten, das Leben Asylsuchender zu verbessern. Viele Bewohner*innen interessieren sich für die Rechte von Geflüchteten und sind in Diskussionen der lokalen Stadtentwicklung politisch involviert. Als 2015 ein akuter Bedarf an Unterstützung für Geflüchtete in der Stadt gefordert war, bot die SoKo-Gemeinschaft ihren gemeinschaftlichen Waschraum der Kontrapunkt zur Verfügung, einer Non-Profit-Organisation, die Unterkunft und Essen für Geflüchtete bereitstellt. Auch auf andere Weise haben die Bewohner*innen die Infrastruktur ihres Gebäudes mit Geflüchteten geteilt: „Wir haben eine SoKo-Solidaritätsgruppe, die überprüft, wie unser Gebäude für soziale Zwecke genutzt werden kann. Wir haben keinen klaren Ansatz, aber es war beispielsweise möglich, dass einige Bewohner*innen Geflüchtete in ihren eigenen Wohnungen aufnehmen konnten. Es gab auch eine Soli-Party für EU-Geflüchtete. Als das örtliche Camp beseitigt wurde, konnten Geflüchtete hierher kommen und sich im sechsten Stock duschen.“ [Kajsa Börjesson] Trotz eines großen Interesses an Inklusion, ist die überwiegende Mehrheit der über 100 SoKo-Bewohner*innen in Schweden geboren und spricht Schwedisch. Die meisten haben einen Universitätsabschluss und arbeiten im Kulturbereich. In den angrenzenden Vororten Rosengard und Seved ist die Mehrheit im Ausland geboren oder hat nicht-schwedische Eltern. Um SoKo kulturell vielfältiger zu gestalten, schlug ein Bewohner vor, mit der kommunalen Wohnungsagentur zusammenzuarbeiten, um neue Bewohner*innen zu akquirieren. Dabei sollten sich die Bewerber*innen der Reihe nach in Interviews vorstellen. Die Wohnungen auf diese Weise zu bewerben, sollte 124 vernetzung von vorort und innenstadt

Working Towards Diversity SoKo’s openness is also reflected in the number of residents that are working to improve life for asylum seekers. Many residents take an interest in immigration rights and are politically involved in local urban development discussions. During 2015 when there was an acute need in the city for refugee assistance, the SoKo community offered its shared laundry room to Kontrapunkt, a non-profit organization providing shelter and food. SoKo’s residents have been active in sharing their building’s facilities with Malmö’s significant immigrant population: “We have a SoKo Solidarity Group that‘s investigating how our building can be used for social causes. We don’t have a clear policy, but it’s possible that some residents have hosted refugees in their own apartments. We’ve had a Solidarity Shower for EU immigrants. When the local camp was abolished, refugees could come here and shower on the sixth floor.” [Kajsa Börjesson] Even with so much interest in inclusion, a vast majority of the over one hundred SoKo residents are Swedish-born and Swedish-speaking. Most are college-educated and many work in the cultural sector. In the adjacent suburbs of Rosengård and Seved, a large percentage of the population is either foreign-born or born to non-Swedish parents. To make SoKo more culturally diverse, one resident has suggested working with a municipal housing agency to recruit new residents according to a queuing system, in addition to interviews. Advertising apartments in this way is also seen as a way of introducing the benefits of CoHousing to a broader public. As diversity in SoKo is increasing, community residents are re-evaluating their agreements for community participation. For instance, new residents who do not speak Swedish are not obliged to participate in all regular meetings, and residents with disabilities are offered assistance from the neighbors in order to comfortably be able to use the building including kitchen and community spaces.

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zudem die Vorteile von CoHousing einer breiteren Öffentlichkeit näher bringen. Während die Vielfältigkeit im SoKo steigt, überdenken die Bewohner*innen ihre Absprachen bezüglich der Beteiligung in der Gemeinschaft. Zum Beispiel werden neue Bewohner*innen, die kein Schwedisch sprechen, nicht verpflichtet, an allen regelmäßigen Meetings teilzunehmen und Bewohner*innen mit Behinderung wird von den Nachbar*innen Unterstützung angeboten, um das gesamte Gebäude inklusive Küche und Gemeinschaftsfläche ohne Probleme nutzen zu können. Das Gestalten einer verhältnismäßig bezahlbaren CoHousing-Gemeinschaft Das SoKo ist pro Quadratmeter nicht teurer als Malmös andere Neubauwohngebäude. Um das SoKo relativ bezahlbar zu halten, haben sich die Mitglieder dazu entschieden, die Haus- und Gebäudeverwaltung selbst zu übernehmen. Zusätzlich hat die Gemeinschaft die Mieten für einige der Studioappartements durch eine Quersubventionierung verringert, mit dem Ziel, mehr Inklusion zu ermöglichen. Es gehörte immer zu den Prinzipien des SoKo, ein Leben im Wohnprojekt auch für Alleinerziehende mit einem Halbtagsjob möglich zu machen. Für zukünftige Bewohner*innen mit einem niedrigeren Einkommen gibt es außerdem die Möglichkeit, von der Stadt Malmö Wohngeld zu beziehen. SoKo-Bewohner*innen-Initiativen und die Vision der MKB Die Kooperationen unter den SoKo-Bewohner*innen sind stark und die Gemeinschaft hat für die Zusammenarbeit eine klare Vision. Laut MKB hat as Kvarteret Trevnaden den regelmäßigen Austausch mit den Bewohner*innen gestärkt, um das gemenskapsboende-Konzept aufleben zu lassen. Außerdem möchte MKB die Verbindung zwischen SoKo und den anderen Kvarteret-Trevnaden-Häusern stärken. Um dieses Ziel zu erreichen, stehen die MKB Vertreter*innen den SoKo-Bewohner*innen zur Verfügung, um neue Nutzungsideen für Gemeinschaftsflächen zu diskutieren und die Gemeinschaft darin zu bestärken, sich mit dem Umfeld auszutauschen. Die Bewohner*innen organisieren in den Gemeinschaftsräumen häufig Veranstaltungen, beispielsweise koordinieren sie Diskussionen über die Wohnsituation in Malmö und was getan werden kann, um diese zu verbessern. Diese Veranstaltungen regen auch interne Diskussionen darüber an, welche Rolle die SoKo-Gruppe in der Nachbarschaft spielen könnte.

Creating a Relatively Affordable CoHousing Community SoKo is not more expensive per square meter than Malmö’s other new residential buildings. To remain relatively affordable, SoKo members have chosen to do the building administration themselves. Additionally, the community has collectively lowered rents for some of their studio apartments through a cross-subsidy with the aim to allow for more inclusion. SoKo’s community principles have always strived to make it possible for a single parent with a part-time job to live there. For prospective SoKo residents with a lower income, there is the possibility to receive housing benefits from the city of Malmö. SoKo Resident Initiatives and MKB’s Vision Collaboration among SoKo residents is strong, and the community has a clear vision of how they wish to work together. According to MKB, the Kvarteret Trevnaden strategy has emphasized communicating with residents on a regular basis to help the gemenskapsboende concept come to life. MKB wants to further strengthen the integration of SoKo with the other Kvarteret Trevnaden buildings. To reach these goals, MKB representatives are available to SoKo residents to discuss new ideas of how to utilize the shared community spaces and to encourage the community to interact with its surroundings. Residents do frequently organize events in the community spaces and, for example, coordinate discussions about Malmö’s housing situation and what can be done to improve it. These events are also motivating internal discussions about what the role of their CoHousing group could be in the neighborhood.

integration between suburbia and downtown 125

SONDERBEITRÄGE

Fazit

Conclusions

In Kombination mit dem Standort in Sofielund ermöglicht die Architektur des Gebäudes tägliche interkulturelle Begegnungen. Sowohl der Enthusiasmus der Bewohner*innen, ein Teil einer inklusiven Gemeinschaft zu sein, als auch deren Engagement in Bezug auf höhere Zugänglichkeit sind zudem ein wichtiger Anfang. Fortwährende Interaktion mit der Öffentlichkeit könnte zu mehr lokaler Integration führen und könnte dieses Wohnprojekt zudem als Treffpunkt für Menschen unterschiedlichster Familienverhältnisse und Nachbarschaften stärken. Die SoKo-Gruppe konnte davon profitieren, von einer öffentlichen Wohnungsgesellschaft und der Stadtverwaltung bei der Realisierung ihrer Visionen und bei Herausforderungen unterstützt zu werden. Nun hat sie das Potenzial, andere zu inspirieren. Die Zusammenarbeit zwischen der MKB und dem SoKo hat eine gute Basis: Die Bewohner*innen hatten die Möglichkeit, ihre Ideen für gemeinschaftliches Wohnen zu entwickeln, und die MKB konnte mit einer für Malmö neuen Wohnform experimentieren. Der Gebrauch von Quersubventionen zur Minderung der Miete für Menschen in Not beweist ein hohes Maß an gemeinschaftlichem Engagement, das allerdings noch lange nicht ausreicht, um einen langfristigen sozialen Mix zu garantieren. Sollte das SoKo zu einem Beispiel für zukünftige kollaborative Wohnprojekte werden, würde die Gruppe mehr Unterstützung von der MKB und der Stadtverwaltung Malmö brauchen, um Vielfalt beispielsweise unter Einbezug von mehr Menschen unterschiedlicher sozio-ökonomischer Milieus im Projekt zu ermöglichen.

In combination with its location in Sofielund, the building’s architecture offers possibilities for daily, intercultural encounters, and residents’ enthusiasm about being part of an inclusive community and their engagement in increasing accessibility is an important start. Continued interaction with the public may lead to more local integration and could strengthen this CoHousing project as a gathering point for people of different backgrounds and neighborhoods. The SoKo group has the advantage of support from a public housing company and the municipality to realize its visions and deal with challenges, and the project has the potential to inspire others. The collaboration between MKB and SoKo has a good foundation, and so residents have been able to evolve their ideas of cooperative living while MKB has experimented with a form of housing new to Malmö. Using cross subsidies to lower rents for residents in need demonstrates a high level of community engagement, but this is not enough to secure a long-term social mix. If SoKo is expected to be an example for future collaborative housing projects, this group could use even more support from MKB and Malmö municipality to enable diversity in the building by, for example, including more people with varying socioeconomic backgrounds.

126 vernetzung von vorort und innenstadt

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Quellen / Sources 1. KiM (kollektivhus.wordpress.com) 2. Kollektivhus NU (kollektivhus.nu) 3. Malmö stad (malmo.se) 4. MKB (mkbfastighet.se) 5. Sofielunds Kollektivhus (sofielundskollektivhus.se)

WELCHE FINANZIELLE, POLITISCHE UND JURISTISCHE UNTERSTÜTZUNG BRÄUCHTE COHOUSING, UM UNTERSCHIEDLICHE BEDARFSGRUPPEN BESSER MITEINZUBEZIEHEN? WHAT FINANCIAL, POLITICAL AND LEGAL SUPPORT DOES COHOUSING NEED IN ORDER TO BETTER INTEGRATE VARIOUS RESIDENTIAL GROUPS WITH SPECIAL NEEDS?

CoHousing ist das zarte Pflänzchen einer kleinen Gruppe, sanft bewässert durch Fürsprecher*innen und erste Kapitalgeber*innen, ausgestattet mit einem Stück Land, dem Nährboden für die eigene Vision. CoHousing ist aber auch das stattliche Projekt einer etablierten Gruppierung, einer bestehenden Wohngenossenschaft etwa, aus deren Stamm weitere Äste treiben. Ihr Wachstumstreiber ist die engagierte Kerngruppe. Ihr Dünger hat viele Namen, zum Beispiel das Projektentwicklungsdarlehen der öffentlichen Hand, die Abgabe von Land im Baurecht, der gestaffelte Baurechtszins oder die staatliche Bürgschaft. CoHousing is the delicate plant of a small group, gently irrigated by advocates and initial investors, equipped with a piece of land, a breeding ground for the group’s vision. CoHousing is, however, also the stately project of an established group, say an existing housing cooperative, from whose trunk other branches grow. The motor of this growth is the engaged core group. Their fertilizer has many names: for example, the public sector’s project development loan, an allocation of land via long-term leases, the gradually increasing interest rates of land leases, or state-guaranteed loans. Andreas Courvoisier, project developer and initiator of wohnen&mehr, Basel

STATEMENTS

Verbindendes Element der CoHousing-Projekte ist eine basisdemokratisch und gemeinschaftlich gestaltete Wohnsituation. Begegnung und Auseinandersetzung unterschiedlicher Gruppen fördern die gegenseitige Verständigung und strahlen über das unmittelbare Wohnumfeld in das Stadtquartier hinein. Der politische Wille, CoHousing zu unterstützen, wächst durch das Vertrauen in dieses Potenzial. Die Evaluierung erfolgreicher Projekte sowie Instrumente, die deren Werte nachhaltig sichern, könnten die öffentliche Förderung neuer Projekte erleichtern. Diese benötigen anfangs durch den Gruppenfindungsprozess bei der Akquise eines geeigneten Grundstücks mehr Zeit als klassische Investor*innen und verfügen meist über weniger Eigenkapital. Für die sozial, ökologisch und ökonomisch nachhaltige Vergabe öffentlicher Grundstücke bedarf es mehr Konzeptverfahren mit Schwerpunkt auf einen Wettstreit der inhaltlichen Qualitäten, bei festem Grundstückspreis, oder noch besser mit Fokus auf der Anhandgabe per Erbbaurecht. Die Konzeptverfahren müssen zahlreicher, schneller und einfacher werden! Typical for CoHousing projects are grass-roots democracy and community-designed residential spaces. Encounters and interactions of different groups foster mutual understanding and have an impact beyond the immediate residential environment into the neighborhood. The political will to support CoHousing grows through gained confidence in this potential. The evaluation of successful projects, as well as instruments that secure their values ​​in the long term, could facilitate public assistance for new projects. CoHousing generally starts with less private equity and requires more time than traditional investors due to the group building process while acquiring a suitable property. For a socially, ecologically and economically sustainable allocation of public properties, more concept-based selling procedures are needed. These should focus on a competition of qualities, use fixed land prices and not a selling to the highest bidder, or, even better, provide land to specific users via long-term leases. Such concept-based land allocations must become more numerous, faster and easier! Angelika Drescher, Stiftung Edith Maryon & Inka Drohn, Archid, Berlin

SPANNUNGSFELD WOHNUNGS- UND GRUNDSTÜCKSPREISE TENSION BETWEEN COSTS OF HOMES AND LAND Ist der Boden ein (Privat-)Kapital- oder Gemeingut? Is the Ground (Private) Capital or Common Good? Ulrich Kriese

In Diskussionen über Immobiliengeschäfte, steigende Grundstückspreise und eine soziale Wohnraumpolitik wird selten ein Unterschied zwischen Boden und aufstehendem Gebäude gemacht. Vor allem wird die Möglichkeit, sich die Bodenrente und Bodenwertsteigerungen privat anzueignen, und die damit einhergehende Gefährdung sozialer Ziele meistens unterschätzt. Daher sollte dem Bestreben, das inklusive und speziell das bezahlbare Wohnen weiter zu verbreiten und dauerhaft abzusichern, eine kritische Reflexion über den Boden als Kapitalgut versus Gemeingut zugrunde liegen.

A distinction is seldom made between a plot of land and the buildings standing on it in discussions about real estate business, rising property costs and social housing policy. Above all, the accompanying threats to social objectives are generally underestimated, concerning the opportunities to privately appropriate ground rents and increases in land value. Therefore, the endeavor to expand on and protect inclusive and especially affordable housing for the long term should be based on a critical reflection on the underlying assumptions about land either as capital or as a common good.

Mit Blick auf das Wohnen sind zunächst vier Arten von Verfügungsrechten von Interesse:

Firstly, regarding housing, there are four types of property rights of interest here:

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Gebrauchsrecht: das Recht, eine Wohnung zu bewohnen; als eigene Rechtsform: das Mietrecht, weitergehend: das Wohnrecht; Fruchtziehungsrecht: das Recht auf die Erträge aus der Wohnungsvermietung, einhergehend mit der Verpflichtung, mögliche Verluste zu tragen; als eigene Rechtsform: der Nießbrauch; Veränderungsrecht: beispielsweise das Recht, den Bodenbelag auszutauschen oder den Wohnungsgrundriss zu verändern; Veräußerungsrecht: das Recht, die Wohnung zu verkaufen und den Veräußerungsgewinn zu behalten.

Selbstorganisierte Gemeinschaftswohnprojekte streben im Allgemeinen wenigstens nach den drei zuerst genannten Rechten. Unter sozialen Gesichtspunkten interessiert uns im Weiteren vor allem das Veräußerungsrecht. Insbesondere bürgerlich geprägte Projekte möchten oft Wohnungseigentum bilden. Damit kommt es früher oder später fast zwangsläufig zum Ausschluss von Geringverdiener*innen – mithin 130

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Right to Use: the right to inhabit a dwelling; as an independent legal form: tenancy law, further: right of residence; Right to Profit: the right to derive profit through rental income, also the obligation to carry possible losses; as an independent legal form: usufruct Right to Alter: for instance, the right to replace the floor covering or change the plan of the dwelling; Right to Sell: the right to sell the dwelling and retain the capital gain.

Self-organized community housing projects strive in general to achieve at least the first three of these rights. In the following we are interested above all in the Right to Sell, as this concerns social issues. Middle-class projects in particular are characterized by the goal of often wanting to create privately owned homes. This ends up, sooner or later, in the almost inevitable disqualification of low-income earners—thus, to exclusion instead of inclusion because (full) private ownership, which encompasses a Right to Sell, is fundamentally

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zur Exklusion statt Inklusion. Denn das Wohnungs(voll)eigentum, welches das Veräußerungsrecht mit sich bringt, steht einer dauerhaften Absicherung sozialer oder gemeinschaftlicher Anliegen grundsätzlich entgegen. Sozial einschneidend sind nicht nur Neubau-Eigentumsprojekte. Eine entsprechende Wirkung haben vor allem die Umwandlung von Mietoder Genossenschafts- in Eigentumswohnungen, oft einhergehend mit umfassender Modernisierung, und der Rückzug der öffentlichen Hand und von Genossenschaften zugunsten vornehmlich renditeorientierter, privatwirtschaftlicher Akteure. Sogar Städte und Gemeinden verkaufen ihre Grundstücke regelmäßig und im schlimmsten Fall ohne soziale Auflagen an den Meistbietenden und befördern damit Mieter*innenverdrängung und Gentrifizierung. Denn um den Erwerb finanzieren zu können, bleibt dem Käufer nichts anderes übrig, als seinerseits die Grundstücksverwertung zu maximieren und entsprechende Mieterhöhungen durchzusetzen. Zu Beginn eines gemeinschaftlichen Wohnprojektes, zumindest solange alle Beteiligten an einem Strang ziehen und das Gemeinschaftsinteresse im Mittelpunkt steht, ist bei vielen die Frage nach einer möglichen Veräußerung gedanklich weit weg. Doch sobald es zu Interessengegensätzen und Konflikten kommt und diese zu spät erkannt oder nicht gut gelöst werden, verabschieden sich die ersten aus dem Projekt, und die Frage wird akut. Auch für einen späteren Ausstieg gibt es unendlich viele nachvollziehbare Gründe wie Familiengründung, Gemeinschaftsmüdigkeit, finanzielle und berufliche Veränderungen, Zweitwohnungsbesitz oder altersbedingter Auszug. Mit dem Ausstiegswunsch rückt die Veräußerungsfrage in den Mittelpunkt. Was ist meine Wohnung oder mein Anteil inzwischen wert? Können diese vererbt oder frei verkauft werden? Können aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen gemacht werden? Meistens steht dabei der oft erhebliche Anstieg des Bodenwerts im Fokus, der in Deutschland wie in vielen anderen Industrieländern Haupttreiber der Grundstückspreisentwicklung ist (Knoll u.a. 2017). Die daraus genährte „Finanzialisierung“ von Wohnimmobilien gilt ihrerseits als Hauptgrund der Gentrifizierung (Heeg 2013, Schipper 2013). Vielerorts ist die Höhe der Grundstückspreise (lies: Bodenpreise) und vor allem deren schneller Anstieg sozial problematisch und stößt auf Unverständnis. Dies schafft allerdings die Tatsache, dass sich in jedem Einzelfall Verkäufer*innen und Käufer*innen handelseinig geworden sind und somit auch in ihren

in opposition to a long-term safeguarding of social and community concerns. Not only new projects with private property homes are potentially threatening to social objectives, but also the converting of rental and cooperative apartments into privately owned units has a similar impact. This often leads to extensive modernizations, a withdrawal of public housing agencies or cooperatives, and their replacement with private companies primarily concerned with earning a profit. Even cities and towns often sell their properties, and in the worst case, without social obligations to the highest bidder, thus promoting the eviction of tenants and gentrification. After all, to finance such acquisitions, buyers have no other option on their part but to maximize property exploitation and to demand the corresponding rental increases. At the start of a community housing project, thoughts about possibly selling are for most residents far away, at least as long as all participants are working well together and community interests remain central. But as soon as interests diverge and conflicts arise, especially if these are noticed too late or cannot properly be resolved, people begin to think about leaving the project and the question becomes acute. There are also countless valid reasons for withdrawing at a later point: starting a family, growing tired of the community, financial or career changes, owning a second flat or moving out due to old age. With this desire to move out the question of selling becomes central. How has the value of my home or my shares changed? Can I bequeath it to my relatives or sell it freely? Can rental flats be converted into privately owned units? Most often of central importance is the substantial increase in land value. In Germany, as in many other industrialized countries, land value is the primary driving force behind the development of property costs (Knoll u.a. 2017). This feeds the financialization of residential properties, which in turn can be seen as a primary source of gentrification (Heeg 2013, Schipper 2013). In many places the level of property prices (namely, land prices) and above all their rapid increase is socially problematic and meets with a lack of understanding. This is accompanied also by the fact that in each particular case a seller and a buyer must reach a legal agreement and thus concur in their speculative expectations. Even though many private households as market players are not conscious of it; it is usually not the buildings and flats that increase in value; their worth tends to decrease over time. Real estate transactions have been and will remain mainly a business of land purchases and land sales. Therefore, whoever 131

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spekulativen Erwartungen übereinstimmen, nicht aus der Welt. Auch wenn sich gerade viele Privathaushalte als Marktteilnehmer dessen nicht bewusst sind: Es sind regelmäßig nicht die Häuser und Wohnungen, die an Wert gewinnen; deren Werte nehmen über die Jahre eher ab. Immobiliengeschäfte sind und bleiben in der Hauptsache Landkäufe und -verkäufe. Deshalb möchte, wer aus einem Wohnprojekt aussteigt und oder seinen Anteil verkaufen will, in der Regel die Bodenwertsteigerung „mitnehmen“, ungeachtet der Tatsache, dass die Bodenwerte (mit allen spekulativen Zurechnungen) im Gegensatz zu den aufstehenden Gebäuden gar nicht auf private, sondern auf öffentliche Investitionen und Leistungen zurückzuführen sind. Deswegen ist der Boden eigentlich als Gemeingut anzusehen, wonach die Bodenrente nicht dem Einzelnen, sondern der Gemeinschaft zustünde (Senft 2013, Stiftung Edith Maryon 2015). Gemeinschaftswohnprojekte mit sozialer Zielsetzung sind gut beraten, sich von vornherein auf ein Miet- statt Eigentumsprojekt festzulegen und die potenzielle Kapitalisierung der Bodenwertsteigerungen zumindest stark einzuschränken, beispielsweise durch Verkauf oder Rücknahme von Anteilen nur zum Nominal- statt zum Verkehrswert. Zugunsten der Kommune grundbuchlich abgesicherte Belegungsrechte, Mitspracherechte der Gemeinschaft bei Verkäufen und Untervermietungen, oder die Festlegung, dass Mieter*innen ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben müssen, helfen ebenfalls, ein Wohnprojekt langfristig sozial abzusichern. Deutlich weitergehende Möglichkeiten bietet das Erbbaurecht (Stiftung Edith Maryon 2015, Stiftung trias 2015). Die Projektgemeinschaft erhält als Erbbaurechtsnehmerin das langfristige Nutzungsrecht am Grundstück und ist mit allen Rechten und Pflichten Hauseigentümerin. Sie hat also sowohl das Gebrauchs-, Fruchtziehungs- und Veränderungsrecht am Grundstück in seiner Gesamtheit inne als auch das Veräußerungsrecht am Erbbaurecht; sie kann das Haus und das Nutzungsrecht verkaufen. Bodeneigentümerin (Erbbaurechtgeberin) kann beispielsweise die Gemeinde, eine Stiftung oder jede andere natürliche oder juristische Person sein. Nachdem das Erbbaurecht einige Jahrzehnte lang ein Schattendasein fristete, erfreut es sich seit einigen Jahren wieder steigender Beliebtheit. In Deutschland und der Schweiz verfolgen die Erbbaurecht ausgebenden „Boden“-Stiftungen trias (Hattingen/Ruhr) und Edith Maryon (Basel) zudem explizit das Ziel, den Boden 132 spannungsfeld wohnungs- und grundstückspreise

wants to withdraw from a housing project or sell his or her shares, as a rule wants to take the increase in land value with them. This is in spite of the fact that the land value (with all speculative attributions) is, in contrast to the value of existing buildings, not due to private but rather public or community investments and actions. Therefore, ground should rather be seen as a common good, meaning that the community, not the individual, is entitled to the ground rent (Senft 2013, Stiftung Edith Maryon 2015). Socially oriented community housing projects would be well advised to decide from the start to organize themselves as rentals rather than as private ownership projects. Also it is advisable to at least minimalize a potential capitalization of increases in ground value, for example, through selling or buying back shares at a nominal rather than market value. To assist in securing a housing project’s social objectives for the long term, occupancy rights on behalf of the municipality can be ensured in the official land registry. Also to this end, fundamental codetermination rights of the community in the case of selling and subletting can be established as can the regulation that renters have to clearly identify the housing project as being in the center of their life. Further significant possibilities are offered by a heritable building rights contract (Stiftung Edith Maryon 2015, Stiftung trias 2015). The project’s community, in its role as leaseholder, has a long-term right of use for the property and is owner of the building with all the obligations and rights this entails. As such it has the right to use, the right to profit, and the right to alter, regarding the property in its entirety. It also has the right to sell concerning the heritable building rights: it can sell the building and the right to use. The landowner (heritable building rights contract partner) can be, for instance, a municipality, a foundation or any other natural or legal entity. While the heritable building right led a shadowy existence for a few decades, it has been happily increasing in popularity for a few years. In Germany and Switzerland the land foundations trias (Hattingen/Ruhr) and Edith Maryon (Basel), as heritable building right issuers, explicitly follow the aim of decapitalizing the ground. Assisted by donations and inexpensive financing, they extract property from the flows of goods and inheritances, and in this way, remove land from the seemingly necessary and neverending cycles of exploitation maximization. Already for many decades in the USA and the UK, and as of a few years now also in Belgium, community land trusts

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beispielsweise mithilfe von Schenkungen und günstigen Finanzierungen dem Waren- und Erbstrom zu entziehen, zu entkapitalisieren und auf diese Weise aus der Quasi-Notwendigkeit fortwährender Verwertungsmaximierung auszusteigen. Bereits seit Jahrzehnten in den USA und Großbritannien sowie seit einigen Jahren auch in Belgien übernehmen Community Land Trusts diese Aufgabe und ermöglichen damit dauerhaft bezahlbares Wohnen. Im Erbbaurechtsvertrag vereinbaren die Parteien ihre Rechte und Pflichten, darunter das zu entrichtende Entgelt für die Grundstücksnutzung (Erbbauzins) und die Vertragslaufzeit (üblicherweise 60 bis 99 Jahre). Daneben kann für die Grundstücksnutzung auch eine soziale oder jede andere Zweckbindung vereinbart werden, die von der Erbbaurechtsnehmerin einzuhalten ist und worauf die Erbbaurechtsgeberin ein Auge behält. Eine nicht-kommerzielle Projektausrichtung kann dann zum Beispiel einen Erbbauzinsrabatt rechtfertigen. Bei gemeinnützigen Projekten kann dies einfach an die formale Gemeinnützigkeit der Erbbaurechtsnehmerin gekoppelt werden. Bei Wohnprojekten, die in aller Regel nicht als gemeinnützig anerkannt werden können, ist dies schwieriger. Hier schließt ein einseitiger Renditeverzicht der Erbbaurechtsgeberin nicht aus, dass die Erbbaurechtsnehmerin daraus ein unlauteres Differenzgeschäft macht, beispielsweise indem sie überteuert vermietet oder das gesamte Erbbaurecht zum Höchstpreis veräußert. Damit das Erbbaurecht dauerhaft sozial wirksam werden kann, müssen beide Parteien, Erbbaurechtsgeberin und Erbbaurechtsnehmerin, auf Renditemaximierung verzichten. So kann Wohnungseigentum von vornherein vertraglich ausgeschlossen oder von der Zustimmung der Erbbaurechtsgeberin abhängig gemacht werden. Zwar kann sich eine Erbbaurechtsnehmerin, bei der die Bewohner*innen mieten, bestimmte Schranken und Auflagen qua Satzung bzw. Gesellschaftsvertrag selbst setzen. Beispielhaft hierfür ist das Mietshäuser Syndikat und die unter seinem Dach organisierten Haus-GmbHs. Doch es bleibt das Risiko (sicher weniger beim Mietshäuser Syndikat, am ehesten bei kleinen, individuell organisierten Hausprojekten), dass sich irgendwann der Wind dreht und eine Mehrheit etwas beschließt, was noch Jahre zuvor allen undenkbar schien. So haben sich schon viele Wohngenossenschaften auf eine Umwandlung in Wohnungseigentum verständigt und damit ihren Mitgliedern individuelle Vermögensgewinne verschafft.

have taken on this challenge and are also supporting a long-term provision of affordable housing. With a heritable building rights contract, the parties agree upon their rights and obligations, including the fees for using the property (ground rent) and the contract duration (typically sixty to ninety-nine years). In addition, the property can be agreed to be used for social goals or any other purposes, which the leaseholder must then abide by and the lease giver has to keep an eye on. A non-commercial project orientation could, for example, justify a reduction in the ground rent. For non-profit projects this can easily be linked to the formal non-profit status of the leaseholder. This is typically more difficult for housing projects, which generally cannot be legally recognized as being non-profit. A one-sided waiver of yields by the leasehold giver can not completely preclude a leaseholder from making unethical speculations and therefore profits, for example, by renting at inflated prices or by selling the entire heritable building right at the highest price. For the heritable building right to be socially effective in the long term, both parties—leasehold giver and leaseholder—must each waive a profit maximization. Thus a private ownership of property can be contractually precluded from the start or at least be made contingent on the consent of the leasehold giver. A leaseholder—whom the inhabitants rent from—can also place restrictions on itself, by including certain requirements and restrictions in its own statutes or articles of incorporation. One such example is the Mietshäuser (Tenements) Syndikat and the Building Project Companies that are organized within its network. Yet the risk remains that at some point the winds could change, and a majority could decide on something that previously would have been unthinkable. But this is certainly less likely for the Mietshäuser Syndikat, than for other small, individually organized housing projects. In this manner many housing cooperatives have agreed upon a conversion to private ownership, and thus procured profits for their individual members. A heritable building rights contract can prevent this and other undesirable developments or at least make them less likely. The contract partners must at least partially be willing to take steps into uncharted legal territory. And for the time being it will remain open, as to how courts will rule in future conflicts, concerning specific, contractual clauses that hopefully have been unambiguously formulated. Furthermore, the banks that generally are willing to finance socially ambitious tension between costs of homes and land 133

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Ein Erbbaurecht kann solche und andere Fehlentwicklungen verhindern oder zumindest erschweren. Dafür müssen die Vertragspartner*innen bereit sein, teilweise juristisches Neuland zu betreten, und es muss einstweilen offen bleiben, wie in künftigen Konfliktfällen Gerichte über einzelne, hoffentlich unzweideutig formulierte Vertragsklauseln urteilen werden. Außerdem müssen sich Banken, die im Prinzip gewillt sind, sozial anspruchsvolle Wohnprojekte auf Erbbaurechtbasis zu finanzieren, mehr als bisher als Vermittler*innen und Ermöglicher*innen begreifen. Sie sollten Sozial- und Antispekulationsklauseln nicht eindimensional als Wertminderung begreifen und in ihre Kreditkalkulationen beispielsweise den gesellschaftlichen Mehrwert und das nachweislich geringere Ausfallrisiko solcher Projekte einfließen lassen. Festzuhalten bleibt: Die Bodenpreise (wie verlangt, gezahlt und zu finanzieren) sind der Schlüssel. Ein möglichst tiefer Einstieg beim Kauf und ein möglichst weitreichender Ausschluss späterer Kapitalisierung sind für das inklusive, dauerhaft bezahlbare Wohnen von zentraler Bedeutung. Im Vergleich dazu sind Einsparungen bei Bau- und Baunebenkosten Randgrößen. Wo Bodenwertsteigerungen nicht zu Geld gemacht werden wollen (und können), kommt es nicht zur Verdrängung durch zahlungskräftige(re) Käufer*innen oder Nachmieter*innen. Erbbaurechtlich vereinbarte Sozial- und Antispekulationsklauseln haben einen deutlich längeren Wirkungshorizont als jede der üblichen Sozialbindungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau, in städtebaulichen Verträgen oder Grundstückskaufverträgen. Zudem „entlasten“ sie die Projektgemeinschaft in sozialer Hinsicht, weil jedwede Bodenspekulation uninteressant wird und der Ausstieg Einzelner nicht zu einer persönlichen oder wirtschaftlichen Streit- und Überlebensfrage wird.

134 spannungsfeld wohnungs- und grundstückspreise

housing projects on a heritable building rights basis must develop their capacities as intermediary agents and facilitators. They should not interpret social and anti-speculative clauses simply as leading to reductions in value. In their loan calculations, for example, they should also include increases in societal value and the certifiably lower default risk of such projects. To summarize: the ground price is the key (how it is determined, paid and financed). Very important for long-term, inclusive and affordable housing is a low purchase price to start with and as far as possible an exclusion of future capitalization. Savings from construction and related building costs remain negligible in comparison to this. Where increases in land value are not desired to—and cannot—lead to profits, it will not be possible for people to be driven out by wealthy or wealthier buyers or future tenants. The anti-speculation and social clauses agreed upon in hereditary building rights contracts clearly have a longer reach than any standard social restrictions or commitments used in publicly funded housing, urban design contracts and land purchase contracts. Moreover the project community is relieved concerning social expectations, because property speculation of any sort becomes uninteresting and the departure of individuals will not lead to personal disputes or conflicts on economic issues and questions of project survival.

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Quellen / Sources 1. Heeg, Susanne (2013): „Wohnungen als Finanzanlage, Auswirkungen von Responsibilisierung und Finanzialisierung im Bereich des Wohnens“. In: suburban, Zeitschrift für kritische Stadtforschung, 1 (1), S. 75–99 2. Knoll, Katharina; Schularick, Moritz; Steger, Thomas (2017) “No price like home: Global house prices, 1870–2012.” In American Economic Review (107) 2, 331–353 3. Schipper, Sebastian (2013): „Global-City-Formierung, Gentrifizierung und Grundrentenbildung in Frankfurt am Main “. In: Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie, (57) 4, S. 185–200 4. Senft, Gerhard (Hg.) (2013): Land und Freiheit, Zum Diskurs über das Eigentum von Grund und Boden in der Moderne. Wien 5. Stiftung Edith Maryon (Hg.) (2015): Ein anderer Umgang mit Grund und Boden. Zweite, aktualisierte und ergänzte Auflage. Basel 6. Stiftung trias (Hg.) (2015): Das Erbbaurecht, ein anderer Umgang mit Grund und Boden. Hattingen

IST IN DER STADT NOCH PLATZ FÜR INKLUSION? IS THERE STILL SPACE IN THE CITY FOR INCLUSION? Erbbaurecht, Konzeptverfahren und Vorkaufsrecht für Bedarfsgruppen Heritable Building Rights, Concept Procedure and Option-to-Buy for Needs Groups Rolf Novy-Huy

Zu den sogenannten Bedarfsgruppen gehören diejenigen mit besonderem Förderbedarf, wie beispielsweise Menschen mit Behinderungen, Geflüchtete, aber auch einkommensschwache Haushalte. Mit diesen Gruppen arbeiten meist die Träger der freien Wohlfahrtspflege, die im Vergleich zu zivilgesellschaftlichen Initiativen oft gute Beziehungen zur Kommune und damit zum Grundstücksmarkt haben. Anders als in vielen europäischen Ländern setzen in Deutschland Trägerorganisationen Projekte des zivilgesellschaftlichen Engagements im Bereich Wohnen um; sie sind nicht nur verantwortlich, sondern auch Eigentümer. Ehrgeizige Bürger*innen, die sich nicht unter das Dach einer Sozial- oder Wohnungsgesellschaft begeben möchten, behalten die Entscheidungsautonomie, müssen sich jedoch selbst organisieren und entsprechende Herausforderungen annehmen. Sie tragen die Verantwortung für Selbstverwaltung und Finanzen, behalten dabei aber die Freiheit der Entscheidung, etwa zur Grundrissgestaltung und nicht zuletzt zur Gruppenzusammensetzung. In einem Markt, der in den Großstädten zunehmend von zahlungskräftigen, teilweise internationalen Investor*innen bestimmt wird, stellt sich jedoch die Frage, wie Projektinitiator*innen überhaupt an Grundstücke gelangen können. Sollen Gruppen – ob für Menschen mit besonderem Bedarf oder solchen mit zivilgesellschaftlichen Engagement – gegenüber ihren Mitbewerbern bevorteilt werden? Wenn ja, warum? Von der Trennung zur Inklusion Jahrzehntelang wurden bestimmte Teile der Gesellschaft, wie Senioren, Menschen mit Behinderungen oder Geflüchtete, segmental gefördert. Jede Gruppe wurde gesondert für sich in Spezialeinrichtungen angesiedelt, manchmal bewusst am Ortsrand. Dies 136

Belonging to the so-called needs groups are those needing special assistance, for example, low income households, refugees and people with disabilities. Often working with such groups are public welfare organizations, which in comparison with civil society initiatives typically have good relationships with the government and therefore access to property. In Germany, independent organizations work with civil society groups to realize housing projects, and are not only responsible as developers, but also as owners. This is different from most other European countries. Ambitious citizens not wanting to work under the wings of a social agency or a housing company can thus maintain their decision-making autonomy, but have to organize themselves and deal with the expected challenges. These groups are responsible for their own management and finances, but keep their freedom to make decisions: how to design the floor plans and last but not least how to select new members. The question has to be asked: how do project initiators have any chance at finding a building site when confronted with property markets in the larger cities increasingly dominated by financially strong international investors? With this in mind, should civil society groups, for example, those serving people with special needs, be prioritized? And if yes, then why? From the Division to the Inclusion For decades, certain parts of society have been segmentally assisted, for example, seniors, people with disabilities and refugees. Each group is settled into its own special institution, sometimes intentionally on the edge of the city. This has certainly not been harmfully meant, but it has served to separate many people from the “normal world.” And we have gotten used to this situation. The society decides to do something,

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war sicher nicht böse gemeint, bewirkte jedoch eine Trennung der Gruppen vom „normalen“ Leben. Wir haben uns an diesen Zustand gewöhnt. Die Gesellschaft unternimmt etwas für eine bestimmte Gruppe, zum Beispiel für „Behinderte“, verliert sie durch diese Trennung anschließend aber auch aus dem Blickfeld. So haben sich die Strukturen von Betreuungsorganisationen mit den Jahren finanziell und personell verfestigt. Solche Strukturen aufzulösen ist schwierig: Es fällt schwer, Tätigkeitsfelder in größerem Maße umzustrukturieren, Stellen zu streichen und Gebäude – die wenige Jahre zuvor noch staatlich gefördert wurden – obsolet werden zu lassen. Seitdem Deutschland 2007 die UN-Behindertenrechtskonvention unterzeichnet hat, wird versucht, Theorie und guten Willen in die Praxis umzusetzen. Nun gilt es, Inklusion ernst werden zu lassen: Menschen mit sowie ohne Behinderungen am Leben teilhaben und in der Gesellschaft sichtbar werden zu lassen. Dieser Ansatz könnte auch auf die anderen Bedarfsgruppen übertragen werden. Aber wie oft kommen tatsächliche Begegnungen zustande? Wie viele Menschen haben alltäglichen Kontakt zu Geflüchteten, Menschen mit Migrationshintergrund oder mit Beeinträchtigungen? Der gute Wille und die intellektuelle Aufgeschlossenheit dafür sind in großen Teilen der Gesellschaft durchaus vorhanden, an der täglichen Umsetzung mangelt es jedoch. Wohnprojekte als Avantgarde für inklusives Wohnen Einen Versuch der praktischen Umsetzung unternehmen selbstorganisierte Wohnprojekte. Die besondere Qualität des gemeinschaftlichen Wohnens ist das Bemühen um Nähe bei gleichzeitiger Möglichkeit der Distanz. Gemeinschaft steht nicht nur im Konzept, sondern zeigt sich im Alltag mit aller Deutlichkeit. Sowohl die Notwendigkeit über Hausangelegenheiten zu entscheiden als auch das Engagement der Bewohner*innen gegenüber dem Haus führen zwangsläufig zu Nähe und Auseinandersetzung, wobei der Rückzug ins Private möglich bleibt. Diese Gruppen, die sich neben dem „Mehrgenerationenwohnen“ oder dem „Wohnen im Alter“ noch zusätzlich der Aufgabe der Inklusion stellen, verdienen unsere Achtung. Sie stehen vor der Herausforderung und haben eine reale Chance, Inklusion tatsächlich zu leben. Damit werden sie zu Keimzellen und

for example, for the disabled, and then loses sight of them due to this separation. And so over the years, the assisting social agencies have also consolidated their their staff and financing. Now it is not easy to dismantle such structures: it is hard to significantly rewrite job descriptions, to let go of jobs and declare buildings to be obsolete, which in recent years were governmentally funded. Since Germany signed the UN Disability Rights Convention in 2007, there have been attempts to put the theory and good intentions into practice. Now it is time to take inclusion more seriously: people both with and without disabilities should be allowed to take part in life and to be seen. This approach could finally also be applied to other needs groups. But how often to real encounters among different groups actually take place? How many people have daily contact with refugees, with immigrants or people with restricted abilities? The good will and intellectual open-mindedness are there in large parts of the society, but the practical realizations are still lacking. Housing Projects as the Avant-garde of Inclusive Housing Self-organized housing projects are actually getting on with practical implementations. A special quality of community housing is, for example, the striving to allow for both closeness as well as distance. In this practice, community is not only a concept, but is clearly expressed in daily life. Residents are inevitably involved in interactions and discussions, but can also decide to retreat back to more private spaces: this comes from the necessity of deciding on building matters as well as through the engagement of the residents in general. Groups thus deserve our respect when they not only organize themselves through “intergenerational living” or “senior CoHousing” concepts, but beyond this, consciously work to be inclusive. They are accepting the challenge, and so have a real opportunity to actually live inclusively. And they can become learning centers and showcase projects, expressing an everyday life which is called for in the Disability Rights Convention. These projects thus receive a legitimacy to be prioritized, as avant-garde in the best sense, while they are taking steps to change and further develop society. The readiness to take on such challenges can not be highly enough valued, in a time when fears of change seem to be dominating. 137

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Vorzeigeprojekten für einen Alltag, so wie er in der Behindertenrechtskonvention gefordert wird. Und sie erhalten die Legitimation, bevorzugt zu werden, weil sie als Avantgarde im besten Sinne vorausgehen, um Gesellschaft zu bewegen und weiterzuentwickeln. In einer Zeit, in der die Angst vor Veränderung zu überwiegen scheint, kann die Bereitschaft, sich Neuem auszusetzen, nicht hoch genug geschätzt werden. Im Gegensatz dazu stehen Grundstücksverkäufe von Kommunen in aller Regel unter dem Diktat der Haushaltssanierung. Die Absicht, Schulden zurückzufahren, oftmals angeregt durch Landesförderprogramme, lässt die Verpflichtung der Kommune zur Daseinsvorsorge für ihre Bürger*innen verblassen. Dabei sind Grundstücke und Gebäude keine sinnlos angehäuften Vermögen, sondern Verfügungsmasse zur Gestaltung der Stadt und der Stadtgesellschaft. Wenn sich Gruppen bereit erklären, neben der Eigenversorgung auch gesellschaftliche Aufgaben zu übernehmen, treffen Auftrag und Absicht aufeinander. Insofern erscheint es nicht nur legitim, sondern geradezu angesagt, Immobilien zu einem Festpreis und am Konzept orientiert zu vergeben. Möglichkeit Direktvergabe Werden kommunale Liegenschaften bereits sinnvoll von Gruppen genutzt, ist es weder notwendig noch vorteilhaft, diese komplett neu auszuschreiben. Alternativ kann die Weitergabe an eine selbstorganisierte Gruppe das bestehende Projekt stärken und gleichzeitig den Kommunalhaushalt von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten entlasten. Durch die Direktvergabe an Interessenten wird ein zielgerichtetes, sinnvolles Handeln abseits der Marktregeln möglich. Diese Strategie findet allerdings nur selten Anwendung: Leider mangelt es am Willen und an den Kenntnissen des Sachverhaltes – und die Entscheider*innen ziehen sich hinter vorgeblichen EU-Beschränkungen zurück. Dabei ist eine angemessene Schaffung von Wohnraum für Benachteiligte aus dem Kommunalhaushalt kaum zu leisten. Deshalb sollte man die Chance nutzen, wenn dies durch geeignete Räumlichkeiten und ehrenamtliches Engagement geschehen kann. Höchstbietend zu verkaufen, mag die Kämmerin spontan freuen, ist aber sozialpolitisch zu kurzfristig gedacht. Der Zinsgewinn für den Kommunalhaushalt ist durch Wohngeldzahlungen an einkommensschwache Menschen schnell wieder aufgezehrt.

138 ist in der stadt noch platz für inklusion?

In contrast to this are the many municipalities that have routinely been selling off their land under the dictate of budget consolidation. This goal of reducing debts, often required by governmental funding programs, is leading to a decline of the cities’ ability to provide public services for their citizens. In this light, land and buildings can not be seen simply as meaningless piles of wealth, but rather as strategic resources valuable for the development of city and population. When groups say they are in a position to take on societal tasks, in addition to taking care of themselves, then we see a union of theory and practice. Thus it seems to not only be legitimate but also called for, when properties are allocated for such projects with respect to a fixed price and a concept. Direct Allocation Option Where municipal properties are already meaningfully being used by groups, it is neither necessary nor advantageous to make a totally new public call for bids. An option is a transfer of the property to a self-organized group which would both strengthen the existing project and relieve the municipal budget of administrative and renovation costs. Such a direct allocation enables a goal-oriented, constructive action which is outside of the standard market practice. But, this strategy is not often realized: unfortunately, decision-makers often hide behind supposed EU governmental restrictions. Too often there is a lack of political will and inadequate knowledge of the facts. In any case it seems to not be possible to provide appropriate housing for the disadvantaged only within the confines of the municipal budget. Consequently, the chance should be taken, when suitable buildings can be brought together with voluntary initiatives. As much as it might make the city finance department happy, selling to the highest bidder can be socially and politically speaking shortsighted. What the municipal budget gains through earned interest can be quickly eaten up by housing rental subsidies for low income groups. Allocating lots not to the highest bidder, but through a concept procedure and a fixed price makes sense when available property is rare, or when there is much competition among varying conceptual options. With this strategy, self-organized housing groups should get access to valuable municipal property when they have the most convincing concept with respect to a sociopolitical, ecological and sustainable urban development. The city of Tübingen is a good example as to how municipalities can profit from this approach.

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Sind die Grundstücke rar oder der Konkurrenzdruck unterschiedlicher inhaltlicher Konzepte hoch, spricht auch nichts gegen eine Ausschreibung im Konzeptverfahren zu einem Festpreis. Auf diesem Wege können diejenigen Bauherren-Gruppen wertvolle kommunale Grundstücke erhalten, deren Konzept sozialpolitisch, ökologisch und hinsichtlich einer zukunftsgerichteten Stadtentwicklung am stärksten überzeugt. Wie unsere Städte davon profitieren können, zeigt das Beispiel Tübingen.

There is another instrument which is not often enough used: municipalities can take advantage of their option-to-buy and demand to be able to buy certain properties when they are already being sold. This can apply, for example, in recognized urban development districts or when statutes are adopted regarding urban renewal or the maintenance of specific urban conditions. The city of Munich is pioneering approaches for drafting such measures which are legally secure. And here again: you just have to want to do this!

Ein weiteres Instrument wird bislang viel zu wenig genutzt: Kommunen können in abgeschlossene Verträge einsteigen und ihr Vorkaufsrecht ausüben. Dies gilt zum Beispiel für städtebauliche Entwicklungsbereiche oder wenn Satzungen im Sinne des Stadtumbaus und der Erhaltung städtebaulicher Situationen erlassen werden. Die Stadt München macht vor, wie so etwas rechtssicher zu gestalten ist. Auch hier gilt: Man muss es nur wollen!

The Option of Heritable Building Rights

Möglichkeit Erbbaurecht Es stellt sich aber auch die Frage, ob kommunale Grundstücke überhaupt verkauft werden sollen, denn sie stellen ein immerwährendes Potenzial für die Stadtentwicklung und die nötige Flexibilität dar. Heute sprechen wir von schrumpfenden Städten, morgen von Wohnraummangel. Standen Anfang des Jahrtausends in Leipzig und Dresden noch Wohnungen massenhaft leer, wird der Markt heute als eng bezeichnet und man spricht sogar von Wohnungsnot. Wie soll Kommunalpolitik auf solche Veränderungen reagieren, wenn es keine verfügbaren Grundstücke und Gebäude mehr gibt, die in den sich schnell verändernden Märkten und Stadtentwicklungsprozessen eingesetzt werden können? Hier bietet sich ein altbewährtes und doch so aktuelles Instrument der Sozialpolitik an: Das Erbbaurecht. Mangels besserer Kenntnis galt es in der Vergangenheit als antiquiert und verkam zum reinen Finanzinstrument. Die Möglichkeit, über 99 Jahre oder sogar darüber hinaus, Gebäude einer bestimmten Zweckbindung zu unterwerfen, ist jedoch einmalig. Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt hier lediglich 30 Jahre Bindung zu, und die Rückabwicklung eines Kaufes bei Zweckentfremdung kann zu erheblichen Problemen führen. Dagegen ist der Heimfall bei Vertragsverletzung im Erbbaurechtsvertrag eindeutig geregelt. Setzt man statt der 99 Jahre auf kürzere Laufzeiten, kann über das Grundstück schneller erneut entschieden werden. So lassen sich Spielräume für die Stadt-

The question also needs to be asked if municipal properties should be sold at all. Publicly owned real estate represents an everlasting potential with respect to a resilient urban development. Today we are concerned with shrinking cities, and tomorrow with housing shortages. Leipzig and Dresden, for example, had great housing surpluses at the beginning of this millennium. Now the markets are considered to be tight, and even a housing crisis has been declared. These rapidly changing markets and city development processes demand a certain flexibility. How is a city government expected to deal with such changes, when it has no land or buildings to negotiate with? Another traditional and once again very current political instrument is available: heritable building rights. Due to a lack of experience, this strategy got the reputation of being old-fashioned and was devolved into a simple accounting instrument. But this actually offers a unique possibility for committing buildings to specific uses, for ninety-nine years or even longer. The German Civil Codes actually only allow for thirty-year agreements, and the canceling of a contract in the case of a misuse of the property can be complicated. An early reversion, or return of the title to the original owner in case of a breach of contract, is clearly dealt with in a heritable building rights contract. The use of a lot can be more quickly re-decided of course if the contract is signed for less than ninety-nine years. Beyond this, it is also possible, by agreeing to lower ground rents, to support needs groups or other disadvantaged housing stakeholders.

is there still space in the city for inclusion? 139

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gestaltung offen halten. Durch günstige Erbbauzinsen besteht darüber hinaus die Möglichkeit, „Bedarfsgruppen“ sowie andere auf dem Wohnungsmarkt benachteiligte Akteure zu unterstützen. Beispiel Erbbaurecht: Die Stiftung trias Neben den Kommunen können sich selbstverständlich auch andere Grundstückseigentümer*innen in diesem Sinne engagieren. So hat die Stiftung trias in Hattingen an der Ruhr ihre Vermögensverwaltung seit 15 Jahren bewusst genutzt, um Grundstücke zu erwerben und diese engagierten zivilgesellschaftlichen Gruppen zur Verfügung zu stellen. Der Erbbaurechtsvertrag sichert die gemeinsamen Stiftungsziele und -projekte. Es besteht Einvernehmen darüber, dass solche Grundstücke nicht zur maximalen Ertragserzielung verwendet werden, sondern eine Reserve darstellen, um gemeinnützige oder gesellschaftlich nützliche Aktivitäten für kapitalschwache Gruppen zu ermöglichen. 31 Projekte setzte die Stiftung trias bislang um: Dies ist kein Mengenfaktor, aber eine Sammlung faszinierender Vorhaben und ein Auftrag an andere – auch andere Stiftungen – dem Beispiel zu folgen.

140 ist in der stadt noch platz für inklusion?

Example of Heritable Building Rights: the trias Foundation Of course property owners other than municipalities can work with this approach. The Stiftung (Foundation) trias in Hattingen an der Ruhr, Germany, has already been working with this instrument for fifteen years. This foundation strategically uses its asset management to acquire properties and make them available to civil society groups. The heritable building rights contract secures the common goals of the foundation and its projects. There is a mutual understanding that such building sites should not be used to generate a maximum revenue. Instead, these properties represent a resource which should enable non-profit, societally beneficial activities for lower income groups. The Stiftung trias has already realized thirty-one projects: this is not great a quantity, but is a collection of fascinating enterprises, and calls on others—also other foundations—to follow this example.

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Fazit: Inklusion braucht Mut, Kreativität und den Willen zur Umsetzung

Conclusion: Inclusion Demands Courage, Creativity and the Will to Implement

Kommunen sollten sich weniger mit EU-Beschränkungen und den teilweise vorhandenen Unzulänglichkeiten des Baugesetzbuches beschäftigten. Vielmehr hilft der Blick in benachbarte Städte, um Zielrichtungen und Wege zu erkennen, die dem originären Zweck der Kommune dienen: der Daseinsvorsorge für ihre Bürger*innen. Wenn dies Priorität ist, kann die Verwaltung den notwendigen Druck und den Streitwillen aufbringen, um für gute Projekte zu kämpfen. Eine profilierte Stadtentwicklung ist der Lohn.

Municipalities should spend less time worrying about EU governmental restrictions and the partially existent weaknesses of the civil codes. Instead, it would help to learn from other cities, to recognize other strategies which serve the original goal of the municipality: to provide necessary public services for its citizens. Once this is the priority, a local government can collect the necessary arguments and powers in order to fight for good projects. The reward is a distinguished urban development.

Wenn der Bedarf vorhanden und von unserer Gesellschaft anerkannt ist, müssen wir den Bedarfsgruppen gegenüber aktiv werden – „wir“ sind Politik, Verwaltung und Zivilgesellschaft. In unseren Städten werden Grundstücke benötigt und es bestehen Möglichkeiten, diese zu sichern und gezielt an besondere Projekte und Gruppen zu vergeben. Ob Kauf, die Ausübung von Vorkaufsrechten, die Direktvergabe oder das Erbbaurecht: an Instrumenten mangelt es nicht. Was wir benötigen, ist der Wille zur Umsetzung.

When the needs exist and are recognized by our society, then we have to act with respect to the needs groups. “We” means in this case politicians, government and civil society. Building sites are in demand in our cities, and the possibility exists to secure these properties and purposefully allocate them to special projects and groups. Whether exercising the optionto-buy, using a direct allocation or heritable building rights: there is not a lack of instruments. What we need is the will to implement.

WELCHE VORTEILE BIETET GEMEINSCHAFTLICHES UND SELBSTBESTIMMTES WOHNEN IM HINBLICK AUF AKTUELLE HERAUSFORDERUNGEN IN EINER VIELFÄLTIGER WERDENDEN STADTGESELLSCHAFT? WHAT ADVANTAGES DOES COMMUNITY-BASED, SELF-DETERMINED HOUSING OFFER WITH RESPECT TO CURRENT CHALLENGES IN AN URBAN SOCIETY BECOMING EVER MORE DIVERSE?

Hoffentlich wird die „ich zuerst“-Gesellschaft bald der Vergangenheit angehören. Anscheinend erkennen immer mehr Menschen, dass gemeinschaftliches Wohnen soziale, ökologische und ökonomische Vorteile mit sich bringt. Unterschiedliche Altersgruppen finden Gemeinschaft aus verschiedenen Gründen attraktiv: für Studierende ist es eine gegenseitige Unterstützung in der Übergangsphase nach dem Umzug aus dem Elternhaus, für junge Eltern eine großartige kinderfreundliche Umgebung, für ältere Menschen ein Weg, Einsamkeit zu vermeiden und für Menschen mit niedrigem Einkommen ist es die einzige Möglichkeit, in teuren Stadtzentren zu wohnen. Alles in allem ermächtigen selbstorganisierte Wohnprojekte Bürger*innen dazu, aktiv beeinflussen zu können, wie sie leben wollen. Hopefully, the “me first” society is passing. It seems people are now realizing the social, ecological and economic benefits of living with others. What makes community attractive depends on the respective ages. For students: it’s a mutually supportive transition away from living with parents. For young parents: it’s great for the children. For older people: this helps to counter loneliness. For people with modest incomes: it’s the only way to reside in expensive city centers. Altogether, collaborative projects help empower citizens to be more active in how they live. Pete Kirkham, habicoop, French Cooperative Federation, Lyon

STATEMENTS

Beim gemeinschaftlichen Wohnen zählen soziale Beziehungen mehr als finanzielle Qualitäten von Privateigentum. Die Prinzipien gemeinsamer Produktion, demokratischer Entscheidungsfindung und Solidarität sind extrem wirkungsvoll gegen Entfremdung und verbinden Bewohner*innen miteinander sowie mit der baulichen Struktur ihrer Häuser. Das Kooperieren mit anderen bei der Gestaltung zukunftsweisender Wohnräume fördert gegenseitigen Respekt, erweitert die Kompetenzen der Teilnehmenden und verbessert Innovationsmöglichkeiten. CoHousing values social relations over the financial qualities of individual property. The principles of co-production, democratic decision-making and solidarity radically dis-alienate, and connect residents to each other and to the fabric of their homes. Collaborating with others to create future-oriented dwellings fosters mutual respect, expands participants’ skills base, and improves possibilities for innovation. These benefits spill out to inspire and transform nearby communities, enhancing the quality of current and future urban societies. Kathleen Scanlon, Research Fellow & Dr. Melissa Fernandez, Research Officer, London School of Economics and Political Science

Jede Person hat individuelle Talente sowie Einschränkungen. In selbstorganisierten Wohnprojekten ist es wichtig, eine Gruppe mit verschiedenen Fähigkeiten und Kenntnissen zusammenzubringen, die einander helfen kann. So wird allen ermöglicht, in einer geschützten, sozialen Atmosphäre zugleich selbstständig und ein Teil der Gemeinschaft zu sein. Unser Wohnprojekt Vrijburcht ist mittlerweile zehn Jahre alt und wir haben viel erreicht. Unser Traum ist, solche Ziele auch auf der größeren Ebene der umliegenden Nachbarschaft zu verwirklichen. Every person has talents as well as limitations. For CoHousing, it is important to gather a group of people with a multitude of skills and knowledge, who can help each other and thus make it possible to be self-reliant, in a safe, social atmosphere, as part of a community. Our CoHousing project Vrijburcht is now ten years old, and much has been achieved within this group. Our dream is also to realize such goals at the larger scale of the surrounding neighborhood. Johan Vlug, Vrijburcht, VLUGP, Amsterdam

TÜBINGENS NICHT-PROFITORIENTIERTER WOHNUNGSBAU TÜBINGEN’S NON-PROFIT-ORIENTED HOUSING DEVELOPMENT Nachhaltige Wohnraumversorgung durch Konzeptvergabe zum Festpreis Sustainable Housing Provision: Concept-Based, Fixed-Price Land Allocation Julia Hartmann & Axel Burkhardt

Die Zahlen sind erschreckend: Die Vergleichsmiete in Tübingen lag im Jahr 2016 nach der Berechnung eines Hamburger Immobilieninstituts auf Platz vier aller Städte Deutschlands, mit einem Mietspiegel noch vor Metropolen wie Hamburg, Köln oder Frankfurt. Und das, obwohl sich die Stadt seit vielen Jahren intensiv um das Thema bezahlbarer Wohnraum kümmert: Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft ist stark im geförderten Wohnungsbau engagiert, mit städtebaulichen Verträgen werden Planungsgewinne abgeschöpft, Satzungen aus Entwicklungsgebieten sorgen für eine gesteuerte Wohnbauentwicklung, Herstellungskosten im Geschosswohnungsbau werden durch die Förderung von Baugruppen reduziert – um nur einige der Maßnahmen zu beschreiben. Ungeachtet aller Bemühungen ist die Attraktivität der Stadt ungebrochen, der Druck auf den Wohnungsmarkt hält an. Unter diesen Rahmenbedingungen war es für Verwaltung und Gemeinderat eine Herausforderung, für die Unterbringung der im Jahr 2016 in die Stadt gekommenen Geflüchteten Lösungen zu finden. Klar war, dass es ohne Neubau nicht gelingen würde, bis zu 2000 Menschen mit Wohnraum zu versorgen. Sonst hätten sich die bereits bestehenden sozialen Verwerfungen am Wohnungsmarkt noch viel deutlicher gezeigt. Doch was war der richtige Weg? Containerartige Bauten in den Außenbereichen der Stadt wären relativ einfach umsetzbar gewesen, doch die integrationspolitischen Nachteile dieser Lösung waren offensichtlich. Stattdessen wurde der Innenstadtbereich untersucht und schließlich etliche Standorte identifiziert, auf denen Neubauten mit Anbindung an bestehende Quartiere entwickelt werden konnten. Ziel war, nicht nur kurzfristig eine Lösung für die Unterbringung der geflüchteten Menschen zu schaffen, sondern langfristig preiswerten Wohnraum für 144

The numbers are alarming: in 2016, the average rents in Tübingen ranked fourth among all German cities, with the rent index even higher than metropolises like Hamburg, Cologne or Frankfurt. This has happened despite the city’s year-long efforts to provide affordable homes. For example, the municipal housing association is highly engaged with building subsidized housing. Also, urban development contracts skim off project development profits and contracts made for developing new areas ensure a controlled dwelling production. In addition, construction costs of multistory residential buildings are reduced by subsidies for self-organized project groups. Regardless of all of these efforts, the city is remaining attractive and pressure on the housing market is not letting up. Under these conditions, it was a challenge for Tübingen’s council and government to find solutions for accommodating the refugees who arrived in the city in 2016. It was obvious that homes for 2,000 people could not be provided without new construction. Otherwise, the housing market’s already existing social tensions would have been made worse. But what direction to go in? Container-like structures on the outskirts of the city would have been relatively easy to implement, but the weaknesses with respect to political goals of integration were obvious. Instead, the downtown area was analyzed, and finally a number of sites suitable for new construction in existing neighborhoods were identified. The aim was not only to provide a short-term solution for accommodating refugees, but also to create affordable dwellings for all population groups in the long term. The municipal housing association GWG was willing to increase its level of engagement. But beyond that, it was important for the city to involve as broad a range as possible of

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alle Bevölkerungsgruppen zur Verfügung zu stellen. Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft GWG war bereit, sich noch stärker als bisher zu engagieren. Doch darüber hinaus war es der Stadt wichtig, eine möglichst große Bandbreite an Akteuren, Konzepten, und Ideen zum Zuge kommen zu lassen. Dabei konnte die Universitätsstadt auf ihre langjährige Erfahrung in der Quartiersentwicklung mit Baugruppen zurückgreifen. Diesmal sollte jedoch kein Eigentum entstehen, sondern die guten Erfahrungen mit bürgerschaftlichem Engagement auf die Erstellung von preiswertem Mietwohnungsbau übertragen werden. Zwölf Baufelder sollen vor diesem Hintergrund auf eine andere Art entwickelt werden. So wurde auf ein in Tübingen bewährtes Verfahren zurückgegriffen, das auch bürgerschaftlichen Akteuren eine Chance zur Mitwirkung ermöglicht: die Konzeptvergabe zum Festpreis. Ziel war es, Wohnraum zu schaffen, der für zehn Jahre an die Stadt Tübingen für die eigenen Unterbringungszwecke vermietet wird und spätestens danach – möglichst preisgebunden – allen Bevölkerungsgruppen offensteht. Da die Verwaltung noch nie ein Verfahren unter diesen Rahmenbedingungen durchgeführt hatte, war die Überraschung groß, als über 120, oft beeindruckende Konzepte als Bewerbungen für die Baufelder eingereicht wurden. Die Optionskommission bestehend aus Politik, Verwaltung und externen Experten*innen stand also vor der Qual der Wahl, im Hinblick auf die vorab definierten Fragestellungen die besten Projekte herauszusuchen. Es wurde analysiert, wie wahrscheinlich und wie schnell Projekte realisiert werden können, welche Kosten für die Anmietung durch die Stadt verursacht werden und wie Integration umgesetzt werden soll. Außerdem wurden städtebauliche und architektonische Qualitäten, der Mehrwert für die Nachbarschaft, Nachnutzungsmöglichkeiten und die langfristige Sicherung von bezahlbarem Wohnraum bewertet. Unter diesen Rahmenbedingungen kamen klassische, halböffentliche Bauträger*innen, Genossenschaften und Baugruppen zum Zuge – und die Neuen Nachbarn. Bei Letzteren überzeugte vor allem das ausgesprochen innovative Finanzierungskonzept. Dieses Verfahren knüpft einerseits an die lange Tradition bürgerschaftlichen Engagements in Tübingen an. Andererseits unterstützt die Kommune schon seit vielen Jahren nicht profitorientierte Akteure im Wohnungsmarkt wie Stiftungen, Genossenschaften oder Projekte des Mietshäuser Syndikats, und wird dies auch in Zukunft tun.

stakeholders, concepts and ideas. In doing so, the city could build off of its years of experience in neighborhood development with self-organized housing project groups.This time it was not a goal to support privately owned housing, but rather to transfer the positive experiences of civic engagement over to the development of affordable rental homes. To these ends, twelve building sites are to be developed in a new way. Consequently, Tübingen referred to a strategy tried and tested in the city that also allows for the participation of civil society groups: allocating land according to concept and fixed price. The aim was to create housing which is rented out to Tübingen for a ten-year period for the city’s own need for accommodations. No later than that, the dwellings are to become available for all population groups, ideally with controlled rents. This was the first time for the local government to work with such a procedure, and it was a great surprise to receive more than 120 applications for the building sites, many of them with impressive concepts. An Option Commission made up of politicians, government officials and external experts had the agony of deciding on the best projects based on the pre-defined criteria. It was asked, for example, how likely and how quickly the projects could be realized, which rental costs would be passed on to the city, and how integration was to be encouraged. Furthermore, urban design and architectural qualities, benefits for the neighborhood, strategies for reuse and the long-term guarantee of affordable housing were evaluated. A range of groups were successful through this process: typical, semi-public developers, cooperatives and self-organized project initiatives, as well as the project New Neighbors. The latter was convincing with its exceptionally innovative financing concept. This process has emerged out of Tübingen’s long tradition of civic engagement. Complementing this, the city has been supporting non-profit-oriented groups engaged with the housing market for many years already, such as foundations, cooperatives and Mietshäuser Syndikat projects. Tübingen will continue doing this is in the future.

NEUER WOHNRAUM FÜR NEUE NACHBAR*INNEN NEW HOUSING FOR NEW NEIGHBORS Eine gemeinwohlorientierte Antwort auf wohnungspolitische Fragen in Tübingen An Answer for the Common Good to Tübingen’s Housing Policy Questions Dorothea Riedel & Gunnar Laufer-Stark

Wie können praktische und zugleich politische Antworten auf die Probleme aussehen, die mit der Zuwanderung geflüchteter Menschen in Deutschland entstanden sind? Das haben sich im Frühjahr 2016 rund 20 Tübinger*innen gefragt, die eigentlich zu einem Geburtstagsbrunch zusammengekommen waren. Entsprechend dem unterschiedlichen beruflichen Kontext der Beteiligten ergaben sich sozialwissenschaftlich, technisch und rechtlich geprägte Ideen. Als kurz danach Grundstücke zum Bau von Wohnhäusern für Flüchtlinge durch Konzeptvergabe von der Stadt Tübingen ausgeschrieben wurden, war klar: Wir bauen zusammen so ein Haus. Und da gleichzeitig andernorts Flüchtlingsunterkünfte angegriffen wurden, fanden wir schnell das Leitmotiv: „Wir zünden keine Häuser an, wir bauen gemeinsam welche.“

What kind of answers are there, practical and political at the same time, to the problems arising with the arrival of refugees in Germany? This was the question that about twenty people from Tübingen—who actually met for a birthday brunch—asked themselves in early 2016. In accordance with the different professional backgrounds of the people involved, the ideas discussed had differing social, scientific, technical and legal orientations. When shortly after that, a call was published by the city of Tübingen for building sites allocated by a concept procedure for new refugee housing, this group had to respond and said: “We will build a house like that together.” And since refugee accommodations had recently been attacked elsewhere, the guiding principle had been found: “We do not burn houses; we build new ones together.”

2016 hatte die Stadt Tübingen bekanntgegeben, dass sie an diversen Standorten im ganzen Stadtgebiet Bauplätze für das sogenannte Anschlusswohnen geflüchteter Menschen vergeben werde. Firmen, Baugemeinschaften, Privatpersonen sowie alle, die sich die Errichtung eines Wohnhauses finanziell zutrauten und ein Konzept vorlegen konnten, durften sich um einen Bauplatz bewerben. Bedingung: Die entstehenden Gebäude müssen für mindestens zehn Jahre zu einer Miete von rund neun Euro pro Quadratmeter an die Stadt vermietet werden, die dort (überwiegend) geflüchtete Menschen unterbringt.

In 2016, Tübingen announced it would allocate sites in different areas of the city for so-called Connected Living for people with refugee experience. Companies, housing project groups, individuals as well as anyone who could present a concept and who were believed to be financially capable of constructing a residential building, could apply for a site. The condition: the new buildings had to be rented out to the city for nine euros per square meter, mostly for the purpose of accommodating refugees.

Dass sich in Tübingen viele Menschen für Geflüchtete engagieren, hatte sich bereits vor und insbesondere nach 2015 wieder in beeindruckender Art und Weise gezeigt. Es lag also eigentlich nahe, zu schauen, ob sich dieses Engagement nicht auch auf den Wohnungsbau ausdehnen lassen würde. Diese Grundidee, mit der (auch finanziellen) Beteiligung von Bürger*innen gleichzeitig die Kommune zu entlasten 146

The amount of people in Tübingen who are committed to supporting refugees was visible already before but especially after 2015. And so it made sense to see if this commitment could also be also expanded to the production of dwellings. The basic idea was to deal with these challenges of the municipality with more participation, also financial, of the city’s residents. At the same time a goal was to contribute to the integration of new housing projects, and this offered fertile ground for the Initiative New Neighbors Tübingen.

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und zur Integration der so entstehenden Wohnprojekte beizutragen, war der Nährboden für die Initiative Neue Nachbarn Tübingen. Gemeinwesenorientiertes Wirtschaften als Ansatz gegen Spekulation… In Tübingen besteht wie in den meisten anderen Universitätsstädten schon lange eine Wohnungsknappheit. So war die Situation vor allem bei den bezahlbaren Mietwohnungen schon lange vor der Ankunft einer größeren Zahl von Geflüchteten angespannt. In diesem Bereich schafft der private Wohnungsmarkt wenig Abhilfe und die städtische Tübinger Wohnungsbaugesellschaft kann mit den wachsenden Anforderungen nicht Schritt halten. Daher gibt es in der Stadt schon länger einige Initiativen, welche für die Lösung der Wohnraumnot einen gemeinwohlbasierten Ansatz verfolgen. Darunter sind das Mietshäuser Syndikat, in dessen Rahmen in Tübingen inzwischen acht Gebäude im genossenschaftlichen Sinne selbstverwaltet werden, und die nestbau AG, die gemeinsam mit gemeinwohlorientierten Investor*innen bezahlbaren Wohnraum für andere schafft. Unter den genannten Rahmenbedingungen beschloss die Initiative Neue Nachbarn Tübingen, das Wohnen von Geflüchteten nicht als isoliertes und temporäres Problem zu betrachten, sondern nach langfristigen Perspektiven für „Alteingesessene“ wie für „neue“ Tübinger*innen zu suchen. Die Voraussetzung dafür sind eine nachhaltige Wohnraumversorgung und eine dauerhafte Mietpreisbindung unterhalb des örtlichen Mietspiegels, über die Erstnutzung durch Geflüchtete hinaus. Ermöglicht wird dies unter anderem durch den Wegfall der Anschaffungskosten für das Baugrundstück, welches stattdessen in Erbpacht übernommen wird. Dieses vergibt die Stadt als Grundstückseigentümerin zu angemessenen Konditionen: Laufzeit 60 Jahre, Erbbauzins in den ersten zehn Jahren ein Prozent, danach 15 Jahre zwei Prozent, die restlichen 35 Jahre vier Prozent. Darüber hinaus sollte eine größere bürgerschaftliche Gruppe gleichberechtigt zusammenwirken. Nicht die Kapitalakkumulation, sondern die Interessen aller Beteiligten, inklusive Eigentümer*innen und Bewohner*innen, Nachbarschaft sowie Stadtgemeinschaft müssen verfolgt werden. Das eingesetzte Kapital soll eine dienende Funktion haben und keinem Selbstzweck folgen. Das Stimmrecht wird formal so begrenzt, dass niemand die Gesellschaft dominieren kann. Wenn das gelingt, kann Spekulation mit dem gemeinsamen Wohnraum verhindert werden.

Community-Oriented Economy as an Approach against Speculation… As in other university cities, Tübingen has been facing housing shortages for quite a long time. The situation with affordable rental housing had been especially difficult long before a large number of refugees arrived. In this matter, the private housing market has not been offering much help, and Tübingen’s city housing company is not able to keep up with the increasing demands. Fortunately, a number of initiatives in the city have been working with a common good approach for solving the housing crisis. Examples include the Mietshäuser Syndikat, in whose network eight buildings across Tübingen are self-managed in the sense of housing cooperatives. Affordable housing for others is also created by the nestbau AG, working together with non-profit-oriented investors. With respect to the mentioned conditions, the Initiative New Neighbors Tübingen decided not to approach refugee housing as an isolated or temporary problem, but rather to look for long-term solutions both for the city’s natives as well as the new Tübinger residents. This necessitates a sustainable provision of housing with a permanent rent control at a level that is below the local average rent, and that extends beyond the initial use by refugees. This is made possible in part due to the elimination of the purchasing price for the building site, which is instead allowed to be used with a heritable building rights contract. Such agreements are awarded by the city in its role as landowner under reasonable conditions: duration sixty years, ground rent for the first ten years at 1 percent the following fifteen years at 2 percent, the final thirty-five years at 4 percent. In addition it is expected that a larger civic group be involved in a collaborative and equitable way. The primary aim should not be an accumulation of capital but accommodating the interests of each participant and stakeholder—whether owners, inhabitants, neighborhood or urban society. The invested capital should have a servicing function rather than be an end in itself. Voting rights will be limited, so as to prevent any one voice from dominating the project group. If this is executed successfully it will effectively prevent speculation with the new housing.

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SONDERBEITRÄGE

…und für Integration

…and for Integration

Eine große Anzahl von Beteiligten bewirkt nebenbei (aber nicht nur als Nebenprodukt) eine Integration des gemeinsamen Wohnprojekts in die Stadt: Je mehr Bürger*innen aus der Gemeinde, am besten auch direkt aus der Nachbarschaft, sich an einem Flüchtlingswohnprojekt beteiligen, desto größer ist dessen Akzeptanz. Die Menschen betrachten ein Gebäude mit ganz anderen Augen, wenn sie bei dessen Entstehung mitgewirkt haben oder ihnen ein Teil davon gehört, als wenn dieses von einer (anonymen) Baugesellschaft errichtet wurde.

A large group of participants will result additionally (but not simply by chance) in a more thorough integration of the housing project into the city. The greater the number of citizens from the community—ideally directly from the neighborhood—that participate in a refugee housing project, the greater the acceptance for the project will be. People regard a building with a completely different eye when they have contributed to its creation or a part of it belongs to them, rather than when it has been erected by an (anonymous) building company.

Von der Idee zum Gebäude – die Hürden für eine Beteiligung dürfen nicht zu hoch sein

From Idea to Building—The Hurdles for Participation Should Not Be Too High

Das bisher Geschilderte in einer einigermaßen homogenen Gruppe zu diskutieren ist das eine – die praktische Umsetzung das andere. Die Gruppe musste wesentlich wachsen, und sie brauchte Kapital. Die Initiator*innen waren sich einig, dass die Hürden für eine Beteiligung weiterer Menschen an der neuen Gesellschaft nicht zu hoch sein dürfen. So wurden lediglich zwei essenzielle Grundsätze ausformuliert, die alle Mitmachenden teilen sollten: „Wir sind gegen Fremdenfeindlichkeit. Wir setzen uns für langfristig bezahlbaren, bedürfnisorientierten Wohnraum in unserer Stadt ein.“ Die konkreten Ausformulierungen in Bezug auf den Wohnraum sowie Gewerbe- und Gemeinschaftsflächen erfolgen dann unter Prämisse der beiden basics.

It’s one thing to discuss these issues in a somewhat homogenous group—to put them into practice is another thing. The group had to grow substantially and it also needed capital. The initiators were in agreement: the hurdles for additional people to get involved in the new community project could not be set too high. So only two essential principles were formulated that all contributors were expected to agree to: “We are against Xenophobia. We are engaging ourselves for housing in our city that is affordable in the long term, and needs-oriented.” Subsequently, the concrete articulation of residential space as well as communal and commercial spaces follows from both of these basic premises.

Konkrete Inhalte… Es entsteht kein individuelles, sondern ein gemeinschaftliches (Wohnungs-)Eigentum, um das Ausschließen bestimmter Einkommensgruppen zu vermeiden und eine bauliche sowie strukturelle Flexibilität, mit nach Bedürfnissen kombinierbaren Einheiten im Haus, zu ermöglichen. Eine dauerhafte Wohnperspektive, besonders für diejenigen, die auf dem Wohnungsmarkt nicht viele Alternativen haben, ist dabei wichtig. Es sollen beispielsweise große, teilbare Einheiten für Familien oder Wohngemeinschaften errichtet werden. Wohnungen für verschiedene Generationen sind ebenso geplant. Die Gemeinschaftsflächen sollen eine flexible Nutzung ermöglichen und sowohl für die Bewohner*innen als auch für die Nachbarschaft zugänglich sein. Gewerbeflächen, die nach Bedarf in unterschiedlichen Größen vermietet werden können, sollen eine Verbin148 neuer wohnraum für neue nachbar*innen

Concrete Content... A common (housing) ownership is planned rather than private ownership, so as to avoid the exclusion of certain income groups. Spatial as well as structural flexibility is to be realized, so that units are free to be combined in the building as needed. Important is a long-term perspective for housing, especially for those with few alternatives on the housing market. Large, divisible units should be built, for example, for families or shared living groups, and intergenerational dwellings are planned. The common spaces should allow for flexible uses and be available to both residents as well as the neighborhood. Commercial spaces of various sizes can be rented, depending on the need. This should provide a link between living and working and open the building up to people in the surrounding area. Uses can range from office space (including CoWorking) to childcare

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dung zwischen Wohnen und Arbeiten schaffen und das Haus für Menschen aus der Umgebung öffnen. Nutzungen als Büro (inklusive CoWorking), für Kinderbetreuung, Sprachkurse, aber auch für bestimmte handwerkliche Tätigkeiten oder Kleinhandel sind möglich – so wird das Gebäude auch für Menschen zugänglich, die nicht darin wohnen. Nach Diskussionen mit der Stadt Tübingen über deren Forderung, möglichst viel Wohnraum für Geflüchtete zu erstellen, aber dennoch „kulturell gemischtes“ Wohnen zu ermöglichen, wurde entschieden, mindestens 30 Prozent der Fläche an „Alteingesessene“ zu vermieten. Es sollten zum großen Teil Wohngemeinschaften sein, damit Menschen, die Gemeinschaftsformen gegenüber aufgeschlossen sind, direkt angesprochen werden. …und eine entsprechende Organisationsform Entsprechend den inhaltlichen „Grundwerten“ wurden die finanziellen und organisatorischen Beteiligungsbedingungen relativ niedrigschwellig angesetzt: Finanziell orientiert sich die Höhe der Mindestbeteiligung am ungefähren Preis eines Quadratmeters Wohnfläche von 2500 Euro. Organisatorische Grundlage für alle Gesellschafter*innen sollte die Möglichkeit sein, sich aktiv am Projekt zu beteiligen. Das bedeutet transparente Prozesse einschließlich der Finanzen, direkte Abstimmungen und die Festlegung, dass alle Beteiligten für das Projekt sprechen dürfen. Nachdem diese Vorgaben abgesprochen waren, stellte sich die Frage nach der passenden Rechtsform. Diese muss für eine große Zahl von Mitgliedern geeignet sein und eine unkomplizierte Handhabung in der Praxis gewährleisten. Da die zu gründende Gesellschaft voraussichtlich Eigentümerin lediglich eines Gebäudes sein wird, muss teurer „regulatorischer“ Aufwand, wie etwa Prüfungspflichten oder Aufsichtsorgane, möglichst gering gehalten werden. Wichtig ist zudem, dass die Mitmachenden nicht über die eingezahlte Summe hinaus in Haftung genommen werden können. Die Initiator*innen haben sich unter Abwägung aller dieser Aspekte für eine Kommanditgesellschaft, genauer für eine GmbH & Co. KG, als Rechtsform entschieden.

and language courses, and also small businesses and certain types of productive crafts. The building will thus be accessible to people who are not residents. After discussing the city of Tübingen’s interest in creating as many apartments as possible for refugees, while also enabling culturally mixed housing, it was decided to rent out a minimum of 30 percent of the space to natives. A large percentage is planned as shared living groups, to appeal directly to people who are interested in community-based housing. …and a Corresponding Organizational Form In accordance with the project’s main values, the financial and organizational conditions regarding participation were kept relatively low: financially, the level of minimum investment was based on the approximate price of one square meter of living area, namely 2,500 euros. Organizationally, the foundation for all of the shareholders should be their guaranteed ability to participate actively in the project. This calls for transparent processes, including finances, direct voting and the policy that all participants may equally speak for the project. Once these requirements were agreed upon there arose the question of which legal form would be suitable. The ideal one would be applicable to a large number of members and allow for an uncomplicated practical application. Since the company to be founded would only likely have ownership of a single building, costly regulatory expenditures such as external auditing and supervisory committees, would have to be kept as low as possible. Furthermore it is paramount to ensure participants cannot be made liable for a larger sum than that which they contributed. After taking this into consideration, the initiators decided on a partnership limited by shares as their legal form, more specifically a GmbH & Co. KG.

new housing for new neighbors 149

SONDERBEITRÄGE

Es funktioniert

It Really Works

Bereits vier Monate nach Entstehen der Idee gründeten 70 Menschen die Gesellschaft, und weitere fünf Monate später wurde das Baugesuch für das Gebäude abgegeben. Zu diesem Zeitpunkt trugen schon mehr als 100 Mitmachende mit einer durchschnittlichen Beteiligung von rund 7000 Euro das Projekt. Dazu gehörten auch unmittelbare Nachbar*innen, die ihr Quartier mitgestalten wollten – unter anderem darauf ist es zurückzuführen, dass es gegen den für das Projekt aufgelegten Bebauungsplan keine Einwendungen gab. Es beteiligten sich ebenso Aktive aus Unterstützungskreisen Geflüchteter, an Wohnraumpolitik und Stadtentwicklung Interessierte (darunter Mitglieder des Gemeinderats) und nicht zuletzt Menschen, die mit ihrem Geld gute, innovative Projekte ermöglichen wollten.

Just four months after the idea was conceived, seventy people had founded the company and five months later they handed in a building application. At this point more than 100 participants were supporting the project with an average investment of 7,000 euros. Some of these were immediate neighbors who wanted to help shape their district. Among other things, this can account for the fact that not a single objection was raised when building plans for the project were submitted. Active involvement came from those supporting refugee initiatives as well as others interested in housing policy and urban development (among these were members of the city council). Last but not least, people took part who wished to use their money to enable good and innovative projects.

Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt rund 3,1 Millionen Euro, es wird Wohnraum für circa 60 Menschen in einem hohen ökologischen Standard geschaffen. Wirtschaftlich ist das Projekt so kalkuliert, dass trotz der Verpflichtung zu langfristig günstigen Mieten (unterhalb des Tübinger Mietspiegels) und hoher Ansätze für die Instandhaltung des Gebäudes knapp zwei Prozent Rendite erzielt werden können. In der Kombination mit dem vereinbarten Erbbaurecht ergibt sich für alle Beteiligten ein Gewinn: Die Kommune erhält schnell und ohne eigenen finanziellen Aufwand bezahlbaren Wohnraum und hat die Möglichkeit, nach Ablauf des Erbbaurechts das Grundstück für zukünftige Nutzungen zurückzubekommen. Die Neuen Nachbarn gestalten gemeinwohlorientiert ein Stück ihrer Stadt mit, erhalten durch die Mieten ihre Einlagen fair verzinst und würden nach 60 Jahren von der Stadt den dann bestehenden Wert des Gebäudes ausgezahlt bekommen. Die Bewohner*innen ziehen in ein Haus, das nicht einzelnen, oftmals primär profitorientierten Eigentümer*innen gehört, sondern einer an Integration interessierten größeren Gruppe von Menschen, die sich nicht nur um den Werterhalt, sondern auch um das Gemeinwohl kümmert.

150 neuer wohnraum für neue nachbar*innen

The investment volume amounts to approximately 3.1 million euros in total, and this will create dwellings of a high ecological standard for about sixty people. Economically the project is calculated so that despite the commitment to long-term, low rents (below Tübingen’s average rent) and high standard maintenance policies, a 2 percent rate of return can still be achieved. Due to the agreed-upon heritable building rights contract, all parties can be seen to benefit. The municipality quickly has affordable housing without straining its own finances, and also has the opportunity to get the property back again for future use, after the expiration of the building rights contract. Besides that, the New Neighbors are enabled to help create a non-profit-oriented part of their own city. Furthermore through the rental income, they receive a return on their investments at a fair interest rate, and after sixty years, the extant worth of the building will be disbursed to them by the city. The residents will be able to move into a house that does not belong to a single, and as so often primarily profit-oriented owner, but rather a large group of people interested, in integration, who not only care about maintaining property value, but also about the common good.

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INKLUSIV WOHNEN KÖLN

Wohnprojekt für Menschen mit Behinderung, Studierende und andere CoHousing for People with Disabilities, Students and Others Projektentwicklung und Realisierung: 2012–2017, inklusiv wohnen Köln e.V., GAG Immobilien AG Project Development and Implementation: 2012–2017, Association inklusiv wohnen Köln, Developer GAG Immobilien AG Gebäudetyp: Neubau Building Type: New building Rechts- und Eigentumsform: Eigentümerin GAG Immobilien AG, Mietwohnungen Legal Form and Ownership: Owned by GAG Immobilien AG, rental flats Finanzierung: Baukosten – Investorin; Projektentwicklung und Ausstattung der Gemeinschaftsflächen – Förderung durch das Ministerium MWEBWV NRW, Spenden, Fördermitgliedschaften, Privatdarlehen, Stiftungen, Stadt Köln Financing: Building costs: developer; Project development and equipment of community spaces: grant from the ministry, private loans, donations, sponsoring memberships, foundations, city of Cologne Bezahlbarkeit: Miete gering bis leicht überdurchschnittlich, Kaltmiete für freifinanzierte Wohnungen: 11,50 €/m², für geförderte Wohnungen 6 €/m², zzgl. Miete des Gemeinschaftsraums auf alle Wohnungen verteilt Affordability: Rent varies from low to slightly above average; rent excl. heating cost: 11.50 €/m² for privately financed apartments, 6 €/m² for subsidized apartments; plus rent for the community room shared between all apartments Bewohner*innen: 30: Erwachsene und Kinder, die Mehrheit im Alter zwischen 20–30 Jahren Residents: 30: adults and children, the majority between 20 and 30 years old Grundstücksfläche: 2500 m² Building Site: 2,500 m² Gemeinschaftliche Außenflächen: Garten Shared Outdoor Spaces: Garden Wohnflächen: 1360 m², 9 Wohnungen mit 37–78 m², 2 Wohngruppen für je 9 Personen und ca. 400 m² Residential Area: 1,360 m², 9 apartments of 37–78 m²; 2 flat shares, each for 9 persons with approx. 400 m² Gemeinschaftsflächen: 70 m² Gemeinschaftsraum Community Spaces: 70 m², community room

VISIONARY PROJECTS

Grundsteinlegung, 2016 Laying the Foundation Stone, 2016

Wie können unsere Kinder leben, wenn sie erwachsen sind? Diese Frage hat sich eine Gruppe von Eltern behinderter Kinder mit hohem Hilfebedarf gestellt. Aus dieser Motivation heraus haben Michaela Mucke und Christiane Strohecker eine Vision eines inklusiven Wohnprojekts entwickelt und mit weiteren engagierten Familien den Verein inklusiv wohnen Köln e. V. gegründet.

How will our children be able to live when they grow up? This question was raised by a group of parents of children with disabilities who need a high level of support. Motivated by this challenge, Michaela Mucke and Christiane Strohecker created a vision of an inclusive CoHousing project. Together with other engaged families they established the association inclusive living Cologne.

Als Inspiration diente der Verein gemeinsam leben lernen e. V. (GLL), der seit 1989 mehrere Wohngemeinschaften (WGs) für Menschen mit und ohne Behinderung in München organisiert. In den WGs unterstützen diejenigen ohne Behinderung (mehrheitlich Studierende) ihre Mitbewohner*innen ehrenamtlich und wohnen dafür mietfrei. Die Gemeinschaften erhalten Unterstützung durch sozialpädagogische Fachkräfte. Selbstbestimmtes Zusammenleben aller Bewohner*innen auf Augenhöhe steht dabei im Mittelpunkt. Das Konzept des neuen Wohnprojekts wurde in Anlehnung an die Erfahrungen der münchener WGs frühzeitig festgelegt. Darüber hinaus entwickelte inklusiv wohnen Köln e. V. die Idee der zugänglichen Gemeinschaft weiter: Es sollten nicht nur junge Menschen mit und ohne Behinderung, sondern auch Singles, Paare und Familien mit unterschiedlichen Einkommen, mit und ohne Migrationshintergrund gemeinsam wohnen.

Inspiration came from the non-profit GLL, Learning to Live Together. Since 1989, this association has organized a number of flat-sharing communities in Munich for people with and without disabilities. In these flat shares, those without disabilities (mostly students) support their flatmates and don’t get paid, but also don’t pay any rent. These communities are supported by socially and pedagogically trained staff. Emphasized is an equal recognition of all residents in their self-determined community participation. This new CoHousing concept is based on the experience of such Munich flat share projects. Beyond that, the idea of accessibility was developed further by the group inclusive living Cologne. Not only should young people with and without disabilities be able to live together, but also singles, couples and families with different incomes as well as people with and without immigration histories.

Die aufwendige Projektentwicklung wurde zum größten Teil durch Spenden und Privatdarlehen der Eltern und

Complex project development process was for the most part made possible by donations and private 155

VISIONÄRE PROJEKTE

Bewohner*innen ermöglicht. Nach einer Vorlaufzeit begann die Kooperation mit der GAG Immobilien AG, der größten Vermieterin Kölns. Die GAG als Investorin und inklusiv wohnen Köln e. V. entwickelten gemeinsam das räumliche Konzept des Hauses. Sie schlossen eine Nutzungsvereinbarung für den Gemeinschaftsraum sowie einen Kooperationsvertrag, der dem Verein (und damit der Mitgliedschaft, der Bewohner*innenschaft) das Belegungsrecht für das gesamte Haus sichert. Der Verein unterstützt die Bewohner*innen unter anderem bei den Abrechnungen und Prüfungen der Wohnberechtigungsscheine. Die Mietverträge laufen teilweise direkt und teilweise über den Verein als Zwischenmieter, die zwei WGs bilden GbRs und mieten direkt von der GAG.

loans of the parents and the residents. Eventually, a cooperation started with the GAG Immobilien AG, the largest of Cologne’s apartment renters. GAG as an investor, together with the association inclusive living Cologne developed the spatial concept and signed a use agreement for the community room. A cooperation contract was agreed to which secures the right of the association, and thereby its members, the current residents, to select future residents. The association supports its residents, for example, with their accounting and examines their eligibility to receive rent subsidies. The rental contracts are made directly with the GAG but also partly through the association. The two flat share groups form civil-law partnerships and these in turn rent from the GAG.

In der Planungsphase wurde in einer Workshop-Reihe ein gemeinsamesw Verständnis von Inklusion und des gemeinschaftlichen Lebens im Haus und in den WGs erarbeitet. Das Ergebnis war ein Haus, das ein Leben in bunter Gemeinschaft für alle ermöglichen soll, auch für Menschen mit sehr hohem Hilfebedarf. Herzstück sind zwei WGs für je fünf Menschen mit Behinderung und vier Studierende. Diese Gruppengröße und -struktur hat sich in Hinblick auf das Zusammenleben, die Finanzierung und die Betreuung als sinnvoll erwiesen. Die Bewohner*innen mit Behinderung können über ihr persönliches Budget und mit Unterstützung des Vereins Assistenz- und Fachpersonal einstellen. Jede WG wird von festangestellten pädagogischen Kräften betreut, die Student*innen begleiten die Bewohner*innen mit Behinderung im Alltag. Eine Nachtwache unterstützt alle Bewohner*innen des Hauses nach Bedarf. Die WGs sollen unterschiedliche Qualitäten des Gemeinschaftslebens schaffen, den Bedürfnissen der Bewohner*innen entsprechend. In einer WG steht ein großer Gemeinschaftsraum für alle Bewohner*innen jederzeit zu Verfügung. Die andere WG bietet dagegen mehr Rückzugsmöglichkeiten: Hier gibt es einen kleineren Gemeinschaftsraum für alle und einen separaten WohnEssbereich für Studierende. Gemeinsame Mahlzeiten und Treffen finden vor allem abends und an den Wochenenden statt.

During the planning phase, a workshop series was conducted to develop a common understanding of inclusion as well as living together in the building and in the flat share groups in particular. The result was a building which makes it possible for everyone, including those needing a high level of assistance, to live in a colorful community. The core is formed by the two flat shares, each with five people with disabilities and four students. The size and structure of these groups appears to be practical with regards to financing and supervision. The residents with disabilities can use their personal budget and hire qualified assistants with the help of the association. Each flat share is supported by employed educational experts, and the students assist their flatmates with everyday life. A night watch assists all residents according to their needs. The two residential groups are designed to support different qualities of community life, with respect to the residents’ desires. In one group, a large community room is available for all residents at all times. The other group offers more room for privacy: it has one community space for everybody, and another only for students. Here, common meals and meetings only happen in the evenings and on weekends.

Eine soziale Durchmischung wird in dem Haus durch vielfältige bauliche Typologien und Finanzierungsmodelle ermöglicht. Als Kombination aus preisgebundenem und frei finanziertem Wohnraum sind Einzelappartements, Zwei- und Dreizimmerwohnungen sowie große Gruppenwohnungen geplant. Ein Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss mit Gartenzugang soll ein Miteinander im Haus fördern und als Begegnungsraum für die Bewohner*innen und Menschen aus der Nachbarschaft dienen. 156 inklusiv wohnen köln

A social mix is made possible in the building by means of different spatial typologies and financial models. One-, two- and three-room apartments as well as the large flat shares are planned in a combination of privately financed and subsidized housing units. A community room on the ground floor with adjacent garden should encourage interaction and serve as a meeting place for both residents and people from the neighborhood.

VISIONARY PROJECTS

Christiane Strohecker Initiatorin Initiator „Alle Menschen sollen ein selbstverständlicher Teil unserer Gesellschaft sein, denn Vielfältigkeit macht sie bunt, lebendig und lebenswert. In unserem Projekt können Menschen mit Behinderung nach ihren individuellen Bedürfnissen in einer großen Gemeinschaft leben. Die Studierenden finden zudem attraktive Wohnmöglichkeiten und können wertvolle Erfahrungen sammeln.“ “Of course all people should be seen to be part of our society, as diversity is what makes it colorful, lively and worth living. In our project, people with disabilities can live with respect to their wishes in a large community, and students can find attractive accommodations and gather valuable experiences.”

Garten, zukünftige Bewohnerin und Studentin Garden, Future Resident and Student

SREDZKISTRASSE 44, Berlin

Musterhaus Altbausanierung für Generationenwohnen Model Building Renovation for Intergenerational Living Projektentwicklung und Realisierung: 2014–2017, Mietergenossenschaft SelbstBau e. G., Architekturbüro ai3 Project Development and Implementation: 2014–2017, Mietergenossenschaft SelbstBau e. G. (Self-Build Renters’ Cooperative), Architects ai3 Gebäudetyp: Altbaumodernisierung Building Type: Older Building Renovation Rechts- und Eigentumsform: Eigentümerin, Erbbaurechtsgeberin – Gewobag AG; Bauherrin, Verwaltung, Erbbaurechtsnehmerin – Mietergenossenschaft SelbstBau e. G. Legal Form and Ownership: Developer and landlord: Gewobag AG housing company; Builder, manager, leaseholder for heritable building rights contract: cooperative Mietergenossenschaft SelbstBau e. G. Finanzierung: Bankdarlehen, Genossenschaftsanteile, Förderung als Modellprojekt vom Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (BMFSFJ) Financing: Bank loans, members’ cooperative shares, model project funding from Federal Ministry of Family Affairs, Senior Citizens, Women and Youth (BMFSFJ) Bezahlbarkeit: Bestandsbewohner*innen: Nettokaltmiete 5.50 €/m², Genossenschaftspflichtanteil 511 €, notwendige weitere Anteile 150 €/m² Wohnfläche; Nettokaltmiete für Nichtmitglieder mit Transferleistungsbezug 5 €/m², keine Anteile; neue Bewohner*innen: Nettokaltmiete 8.50 €/m², Genossenschaftspflichtanteil 511 €, notwendige weitere Anteile 300 €/m² Wohnfläche Affordability: Existing Residents: basic rent of 5.50 €/m². Obligatory cooperative share 511 € with further shares of 150 €/m² flat floor area. New Residents: basic rent of 8.50 €/m². Obligatory cooperative share 511 € with further shares of 300 €/m² flat floor area Bewohner*innen: 21, Erwachsene und Kinder, Mehrheit der Erwachsenen sind zwischen 40–60 Jahren Residents: 21: adults and children; majority of adults are 40–60 years old Grundstücksfläche: 370 m² Building Site: 370 m² Wohnfläche: 860 m², 11 Einheiten mit 60–110 m² Residential Spaces: 860 m², 11 units with 60–110 m² Gewerbe und sonstige Flächen: 135 m², Ausstellungs- und Infozentrum mit Musterwohnung Commercial and Other Spaces: 135 m², exhibition and info-center with a demonstration flat

VISIONARY PROJECTS

Musterwohnung, Gästewohnung Demonstration Flat, Guest Flat

Berlin, Prenzlauer Berg. Unsanierte, teilweise verwahrloste Gründerzeitmietshäuser werden aufwendig von ihren meist neuen Eigentümer*innen modernisiert, in teure Eigentumswohnungen umgewandelt oder zu sehr hohen Preisen vermietet. In den letzten Jahren bedeutet ein Wohnungswechsel selbst für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen meist zwangsläufig einen Wegzug aus diesem Bezirk. Gut situierte Familien prägen das Straßenbild, ältere Menschen sind kaum zu sehen. Aber in der Sredzkistraße 44 werden die Bewohner*innen bis ins hohe Alter bleiben können, auch nach der Modernisierung. Das Haus aus dem Bestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag sollte 2011 modernisiert werden. Eine kurzfristige Ankündigung der Sanierung, die unter anderem Wohnungszusammenlegungen beinhaltete, besorgte die bereits gut entwickelte Mieter*innengemeinschaft. Die geplante Sanierung konnte mithilfe eines Rechtsanwalts zunächst abgewendet werden. Versuche mit einzelnen Mietvertragsparteien zu verhandeln scheiterten, unter anderem weil fünf Wohnungen untervermietet und die Hauptmieter*innen schwer zu erreichen waren. So suchte auch die Gewobag eine neue Lösung für das Haus und nahm, aufgrund einer bereits gut verlaufenden Kooperation, Kontakt zur Selbstbau e. G. auf. Die Mietergenossenschaft hat sich 1991 nach der Wende in Ostberlin gegründet und seitdem über 25 Hausprojekte verwirklicht.

Berlin, Prenzlauer-Berg. Historical but run-down tenements here are being renovated, usually by their new owners, and either converted into pricey, privately owned flats or expensively rented. A change of flats in recent years, even for those with average incomes, has typically forced a move out of this district. Welloff families dominate the street scene and elderly are hardly visible. But in the Sredzkistraße 44 it will be possible for residents to remain into an advanced age, even after the building’s renovation. This structure, belonging to the Gewobag city housing company, was to be modernized in 2011. The building’s already well-developed renter’s community was then alarmed by a short-term notice regarding proposed renovations including a recombination of flats. The renovations were at first avoided with the help of an attorney. Attempts to negotiate with individual renters failed, also because five of the flats were subleased and the main tenants were difficult to reach. And so the Gewobag also looked for another solution for this building and contacted the Selbstbau, thanks to a constructive, existing cooperation. This housing cooperative, which was founded just after Berlin’s reunification in the former East, has since then developed more than twenty-five housing projects.

159

VISIONÄRE PROJEKTE

Auch die Mieter*innen wandten sich an verschiedene Initiativen und Vereine, darunter an die Selbstbau. Gleichzeitig stand die Genossenschaft gerade in Kontakt mit dem BMFSFJ. Das Ministerium hatte Interesse an einem Musterprojekt zum altersgerechten Wohnen, da dieses Thema zunehmend Gegenstand von Anfragen war. Durch die Unterstützung des Ministeriums wird die barrierefreie und teilweise behindertengerechte Sanierung des Hauses ermöglicht. Kohleöfen und Außentoiletten weichen einem Innenaufzug, alle Räumlichkeiten werden schwellenlos, zwei Wohnungen erhalten breitere Türen und große Bewegungsflächen, vier Wohnungen werden nach Rollstuhlstandard umgebaut, wonach sie uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar werden. Die Architekt*innen sprechen mit jeder Mietpartei über die Umbaumaßnahmen: in acht der elf Wohnungen kehren die vorigen Mieter*innen zurück, für einen neuen Bewohner wird die Wohnung rollstuhlgerecht ausgebaut. Genossenschaftsmitglieder der Selbstbau, haben Vorrang bei der Vergabe freier Wohnungen, die Hausgemeinschaft entscheidet über die neuen Bewohner*innen.

The renters also reached out to various initiatives and associations, including the Selbstbau. At the same time, this cooperative was in contact with the BMFSFJ. This ministry was interested in a demonstration project regarding elderly housing as they had been registering increasing interest in this topic. With support from the ministry it is possible to renovate this building applying barrier-free and in some cases wheelchair-accessible standards. Coal-heating ovens and stairway toilets are being replaced by an elevator; all rooms will be freed of thresholds; two flats get wider doorways and larger movement areas; and four flats are to be completely wheelchair-accessible. The project architects are discussing the construction measures with all of the households. Previous renters are returning to eight of the flats and one flat is being rebuilt to be wheelchair-friendly for a new resident. Members of the Selbstbau cooperative are given priority when apartments are reallocated, and the building’s existing residents finally decide who should move in.

In den Räumen der ehemaligen Kneipe im Erdgeschoss entsteht ein Ausstellungs- und Infozentrum über altersgerechtes, gemeinschaftliches und generationenverbindendes Wohnen, das das Bundesministerium für zehn Jahre finanziert. Eine Musterwohnung, die zudem als Gästewohnung dient, demonstriert Ansätze des alten- und behindertengerechten Bauens. Das Infozentrum sowie die Gästewohnung sind für die Öffentlichkeit zugänglich und stehen als Gemeinschaftsräume für die Bewohner*innen zur Verfügung. Die Bewohnerin und Galerieassistentin Daniela Herr koordiniert das Ausstellungszentrum und entwickelt ein Konzept für eine teils öffentliche und teils private Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss zusammen mit den anderen Mieter*innen.

An exhibition and info-center for elderly-friendly, community-based, intergenerational housing is being developed in the space of the former groundlevel pub, supported by the ministry for ten years. A demonstration flat, which also serves as a guest flat, illustrates architectural strategies for elderly and people with disabilities. The info-center as well as the guest flat are open to the public and serve as a common room for the residents. The resident and gallery assistant Daniela Herr is coordinating the exhibition space. Together with the other renters, she developed a concept for these ground-level spaces which accommodate both private and public activities.

Um einen Altbau im gentrifizierten Stadtteil in ein barrierefreies, relativ bezahlbares Mietshaus umzuwandeln, war das Engagement vieler Akteure und die finanzielle Förderung des Bundesministeriums nötig. Die Bewohner*innen haben einen anstrengenden, teilweise riskanten Weg auf sich aufgenommen. Die Selbstbau hat nicht nur ein weiteres Haus in Genossenschaftseigentum umgewandelt, sondern intensive Gespräche und Verhandlungen mit aktuellen und ehemaligen Bewohner*innen, dem Bezirk, der Gewobag, eigenen Mitgliedern und dem Bundesministerium geführt. Im Hinblick auf den enorm steigenden Bedarf an altersgerechten Wohnungen, wären die Förderung eines solchen Umbaus und Zuschüsse für Menschen mit Förderbedarf nötig.

160 sredzkistrasse 44, berlin

The engagement of many stakeholders along with funding from the ministry were necessary to convert this old building in a gentrified neighborhood into a barrier-free and relatively affordable rental property. The residents took on a stressful and risky challenge while the Selbstbau converted yet another building into cooperative ownership. For this, intensive discussions and negotiations were necessary with past and present residents, the city district, the Gewobag, the cooperative’s own members and finally the ministry. Support for this building’s conversion and subsidies for people needing assistance are justified when considering the greatly increasing demand for elderly housing.

VISIONARY PROJECTS

Peter Weber Selbstbau e. G. Vorstand / board of directors Daniela Herr Bewohnerin / resident „Es ist ein Abwägen zwischen notwendigen, unterstützenden Techniken sowie Installationen für körperlich eingeschränkte Menschen und Unterstützungsleistungen durch die Nachbarschaft: Brauche ich technische Hilfen zum Gardinen abnehmen oder frage ich die Nachbarn? Wo geht das Warnsignal vom Sensor in einem Notfall hin? Zu einer Einrichtung oder zu den Nachbarn*innen?“ “It calls for a balancing among technical installations on the one hand, and community help on the other, when providing assistance for people with physical limitations: do I need technical support to take down the curtains, or should I ask the neighbors? Where is the sensors’ alarm signal finally heard in the case of an accident: at an institution or at the neighbors?”

Infozentrum, Gemeinschaftsraum Info-Center, Common Room

ALLTAG AM VOLLGUT, BERLIN

Temporäres Wohnen im ALLTAG: Beherbergung und Nachbarschaft Temporary Housing in Everyday Life: Accommodation and Neighborhood Projektentwicklung und Realisierung: 2015–2017, carpaneto.schöningh architekten, Stiftung Edith Maryon Project Development and Implementation: 2015–2017, carpaneto.schöningh architects, Stiftung (Foundation) Edith Maryon Gebäudetyp: Neubau Building Type: New Buildings Rechts- und Eigentumsform: Grundstückseigentümerin – VOLLGUT UG(h) & Co.KG (Tochter Edith Maryon), Erbbaurechtsvertrag mit Bauträgerin Agora BAUT e. G., Gebäude – zukünftige Betreiber*innen schließen Generalmietvertrag ab, Generalmieter*in wird Mitglied in der Genossenschaft Legal Form and Ownership: Site owned by VOLLGUT, a subsidiary of Edith Maryon; heritable building rights contract with cooperative-developer Agora BAUT which includes future providers, who have a general lease contract Finanzierung: Investitionen der Betreiber*innengruppe über die Baugenossenschaft, Förderprogramm Senat Berlin „Experimenteller Geschosswohnungsbau in Berlin“ Financing: Provider group invests through the cooperative-developer, funding from Berlin Senate “Experimental Multi-story Housing Construction in Berlin” Bezahlbarkeit: Anfangsmiete Wohnflächen, Förderbindung des Senats für 20 Jahre: 6,50 €/m² Kaltmiete Affordability: Senate funding obligation for residential spaces for 20 years: 6.50 €/m² basic rent Bewohner*innen und Nutzer*innen: 150 Residents and users: 150 Grundstücksfläche: 3200 m² Building Site: 3,200 m² Wohnfläche: 1990 m², Wohngemeinschaften mit Wohnküchen, 30 (Wohnheim-)Einheiten, 121 Wohnplätze Residential Spaces: 1,990 m², Shared living groups with kitchen-living rooms, 30 (group home) units, 121 dwelling places Gemeinschaftsflächen: 300 m², Wintergärten, Aktionsräume, Flure, Waschsalon Community Spaces: 300 m², winter gardens, hallways, activity and laundry rooms Gewerbe und sonstige Flächen: 840 m², vielfältige gewerbliche Nutzungen, vermietbare Aktionsräume Commercial and Other Spaces: 840 m², diverse commercial uses, rentable activity rooms

VISIONARY PROJECTS

Neubau am Stadtplatz New Building on Public Square

Das Projekt ALLTAG am VOLLGUT entsteht auf dem ehemaligen Gelände einer Brauerei in Berlin-Neukölln. Einen Teil des Geländes kaufte die Schweizer Stiftung Edith Maryon, um es langfristig und sozialverträglich für wohn- und soziokulturelle Zwecke zu sichern. Angestoßen hat diesen Prozess das benachbarte Kultur- und Bildungskollektiv Agora. Am VOLLGUT werden verschiedene Projekte in Zusammenarbeit mit bestehenden und zukünftigen Nutzer*innen, Anwohner*innen und anliegenden Gewerbetreibenden neu entwickelt. Das bislang unzugängliche Gelände bekommt nun eine dauerhaft gewährte öffentliche Durchwegung. ALLTAG sieht ein Konzept für eingebundene Wohnplätze und Wohngruppen vor, das Begegnung und Schutzräume, neue Wohn- und Arbeitsformen sowie nachhaltige nachbarschaftliche Strukturen fördert.

The Project ALLTAG (Everyday) at the VOLLGUT (Full Goods) is being developed on the grounds of a former brewery in Berlin-Neukölln. The Swiss Foundation Edith Maryon bought part of this site in order to secure it for the long term in a socially acceptable way for housing and socio-cultural uses. The Agora, a local cultural and educational collective, initiated this process. A range of new projects are being developed at the VOLLGUT, in cooperation with existing and future users, local residents and business people. Whereas these grounds were previously not accessible, now they have been redesigned with spaces and paths permanently open to the public. ALLTAG is working with a concept of integrated accommodations and shared living groups, offering both space for interaction and retreat, new forms of housing and work as well as sustainable neighborhood structures.

Zwei in Holzbauweise gefertigte und durch einen Aufgang mit Gemeinschaftsräumen verbundene Gebäude sind geplant. Diese sollen für wechselnde Wohn- und Gewerbekonzepte nutzbar sein, wobei eine dynamische Ansiedlung öffentlicher und halböffentlicher Nutzungen angestrebt ist. Kleinsteinheiten können zu größeren Wohngruppen zusammengeführt werden. Ein- und Zweiraumwohnungen sind durch Schalträume zu Drei- bis Fünfraumwohnungen kombinierbar. Privaträume fallen zugunsten der Gemeinschaftsflächen knapp aus. Großzügige Wohnküchen und Flure dienen auf jeder Etage als

Two wood-construction buildings are planned that will be connected by a stair with common rooms. These will be available for changing residential and commercial uses, and a dynamic combination of public and semi-public activities is to be encouraged. Small dwelling units can be organized together in larger shared living groups, and units with one or two rooms can be combined with switchable spaces to make apartments with three to five rooms. Private areas are reduced in size in order to make the common spaces larger. Generous kitchen-living rooms and hallways serve as meeting areas and two-story 163

VISIONÄRE PROJEKTE

Begegnungszonen, zweigeschossige Aktionsräume stehen für besondere Aktivitäten wie Sport oder Handarbeiten zur Verfügung. Eine Mischung aus hohen baulichen Standards in Wohnbereichen und minimalen Standards in multifunktionalen Bereichen sichern eine günstige Grundmiete. Alle Räume sind barrierefrei zugänglich. Das Haus soll sowohl die Kommunikation zwischen Nachbarschaft und Bewohner*innen fördern als auch deren Schutzbedürftigkeit berücksichtigen, weshalb der Öffentlichkeitsgrad nach oben hin abnimmt. Im Erdgeschoss sind Einheiten für Gewerbe, Arbeiten, Angebote für Bewohner*innen und die Nachbarschaft angesiedelt. Nutzungen werden durch den Entwurf nicht festgeschrieben und mit Betreiber*innen und Bewohner*innen entwickelt. Das Projekt ist in dem begehrten Kiez mit der Kritik konfrontiert, Teil der Gentrifizierungsprozesse zu sein. Die Initiator*innen sind sich dessen bewusst: VOLLGUT möchte zeigen, wie Aufwertung dem Kiez direkt zugutekommen kann, mit dem Ziel, Nachbar*innen einzubeziehen und sozialen Initiativen Raum zu geben. Die Nutzer*innengruppe ALLTAG ist divers: Wildwasser e. V. betreibt eine Selbsthilfe- und Beratungsstelle, Wohngruppen und eine Notunterkunft für Mädchen, die Schwulenberatung unterstützt Männer mit und ohne Fluchterfahrung, Flamingo e. V. bietet Arbeits- und Beratungsangebote für geflüchtete Frauen mit Kindern. Eine Familienpension aus dem Kiez bekommt wieder kostengünstige Räumlichkeiten und das neu gegründete Gesundheitskollektiv will eine niedrigschwellige, interdisziplinäre medizinische Versorgung anbieten. Herausfordernd ist die strukturelle Organisation aller Beteiligten. Die zukünftigen Betreiber*innen werden Mitglieder der Agora-Baut-Genossenschaft, die als Bauträgerin agiert. Ein langfristiger Generalmietvertrag geht an die Nutzer*innengruppe, die bei Bedarf das Haus selbst verwalten kann. Die Stiftung Edith Maryon sowie die Projektentwickler*innen beraten umfassend zu Finanzierungs- und Organisationskonzepten. Durch intensiven Einsatz der Initiativen und Gruppen entwickelt sich ALLTAG in einem partizipativen Prozess.

164 alltag am vollgut, berlin

activity rooms are available for special activities such as sports or crafts. A mix of high construction standards in residential areas and minimal standards in multifunctional areas guarantee inexpensive rents. All rooms have barrier-free access, and the buildings should encourage communication among residents and neighbors but also respect the residents’ needs for protection. Thus, the degree of being publicly accessible increases from the top to the bottom, and commercial and work units as well as services for residents and the neighborhood are found at the ground floor. Particular functions are not defined by the design, but will be developed together with the users of commercial and residential spaces. This project is confronted with the criticism of supporting gentrification, as it is in a neighborhood which is increasingly attractive. The initiators are aware of this, and want to demonstrate that improvements can directly benefit the neighborhood. Therefore, a main goal is the inclusion of neighbors and providing space for social initiatives. The ALLTAG group of users is diverse: Wild Water organizes a self-help and advice center as well as shared living groups and an emergency shelter for girls, the Gay Counseling supports men with and without refugee experience and Flamingo offers job information and other advice for refugee women with children. A local, small family-run hotel will once again have lower-cost accommodations, and the newly founded Health Collective will offer low-threshold, interdisciplinary health care. The structural organization of all of the participating groups presents a challenge. These future providers are expected to become members of the Agora Baut Cooperative, which is the project developer. A long-term general lease contract will be signed with the group of users, who will have the opportunity to self-manage the building. Edith Maryon as well as the project developers provide comprehensive advice regarding financial and organizational concepts. The ALLTAG is developing itself through this intensive engagement of the initiatives and groups.

VISIONARY PROJECTS

Silvia Carpaneto Architektin Architect „Wir wollten ein Haus realisieren, in dem Menschen aus verschiedenen Kontexten Unterkunft finden und sich aktiv begegnen. Architektur ist dabei grundlegend, jedoch nur Mittel zum Zweck. Die reellen, temporär Nutzenden sind nicht vorab bekannt und werden kontinuierlich wechseln. Die Architektur gibt dem Einzelnen Geborgenheit und ermöglicht austauschbare, adaptierbare Nutzungen in Gemeinschaftsräumen. Die größte Herausforderung aber ist die soziale Architektur: Wie organisieren sich die unterschiedlichen Parteien im Projekt? Dafür werden die Struktur und ein Konzept in einem intensiven Entwicklungsprozess erarbeitet.“ “We wanted to develop a building in which people with varying backgrounds could find shelter and interact with each other. Architecture is fundamental for this, but only a means to an end. Whereas the real and temporary users are not known in advance and will continuously be changing, the architecture will give these individuals security and allow for interchangeable, adaptable uses in the common rooms. The greatest challenge is the social architecture: how to organize all of those involved? And so the structures and concepts are being created through an intensive development process.”

Eingangsbereich, Gewerbe- und öffentliche Räume Entrance Area, Commercial and Public Spaces

FREIHAM NORD, MÜNCHEN Ein inklusiver Stadtteil An Inclusive City District Erster Realisierungsabschnitt First Implementation Phase Projektentwicklung und Realisierung: 2011–2025, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung Project Development and Implementation: 2011–2025, city of Munich, Department of Urban Planning and Building Regulations Gebäudetyp: Neuer Stadtteil Building type: New City District Rechts- und Eigentumsform: Städtische Gesellschaften (40%), Genossenschaften (25%), Baugemeinschaften (13%), Bauträger Konzeptioneller Mietwohnungsbau (15%) sowie Bauträger Eigentumswohnungsbau (7%) Legal Form and Ownership: Municipal companies (40%), housing cooperatives (25%), self-organized building groups (13%), regulated rental flat developers (15%), private ownership flat developers (7%) Finanzierung und Bezahlbarkeit: Geförderter Mietwohnungsbau für Geringverdiener*innen (30%), geförderter Miet- und Eigentumswohnungsbau für mittlere Einkommensgruppen (20%), freifinanzierter Mietwohnungsbau (50%) Financing and Affordability: subsidized rental flats for low income households (30%), subsidized rental and privately owned flats for average income households (20%), privately financed flats (50%) Bewohner*innen: ca. 10.000 Residents: about 10,000 Grundstücksfläche: 85 Ha Plot Size: 85 Ha Geschossfläche: 426.000 m² Overall Floor Area: 426,000 m² Wohneinheiten: 4400 Housing units: 4,400

VISIONARY PROJECTS

Entwicklungsgebiet Development Area

Inklusion im Sinne der UN-Behindertenrechtskonvention soll im ersten Realisierungsabschnitt des neuen Stadtteils Freiham in München auf allen Bereichen des urbanen Lebens umgesetzt werden. Das gesamte Areal erstreckt sich über eine Fläche von circa 300 Hektar mit zwei Bereichen, Freiham Süd und Freiham Nord. Freiham Süd wird zu einem Gewerbestandort mit circa 7500 Arbeitsplätzen ausgebaut und Freiham Nord soll auf einer Fläche von circa 190 Hektar über einen Zeitraum von etwa 30 Jahren als kompakter, urbaner und grüner Wohnstandort für mehr als 25.000 Einwohner*innen entstehen. 2014 beschloss der Stadtrat der Landeshauptstadt München eine Fachuntersuchung zur inklusiven Ausgestaltung des neu entstehenden Stadtteils auf der Basis von bestehenden Erfahrungen, Standards und Best-Practice-Beispielen. Dabei wurden neben städtischen Dienststellen auch der Behindertenbeirat der Landeshauptstadt eingebunden. Um Bedürfnisse von verschiedenen Bevölkerungsgruppen im Planungsprozess direkt anzugehen, wurden Expert*innen mit und ohne Behinderung sowie die interessierte Öffentlichkeit im Rahmen von barrierefrei gestalteten Workshops einbezogen. Die Ergebnisse sind in Handlungsempfehlungen eingeflossen, wie beispielsweise Vorschläge zur barrierefreien Gestaltung des öffentlichen Raums in Form von Orientierungssystemen für verschiedene Wahrnehmungsmuster und eines

The UN Convention on Rights of Persons with Disabilities should be respected in all aspects of urban living in the first implementation phase of the new city district Freiham in Munich. The entire district occupies about 300 hectares with its two areas including South Freiham, which will be developed as a commercial area with about 7,500 jobs. North Freiham is over the next 30 years to become a compact, urban and green neighborhood for more than 25,000 residents in a total area of about 190 hectares. In 2014, the city of Munich decided to do a feasibility study on the inclusionary design of this proposed new city district, to be based on current experiences, standards and best practices. Apart from the expected governmental departments, the city’s Disabilities Advisory Board was involved in the discussions. In order to directly address the needs of a variety of residents’ groups, experts with and without disabilities as well as the interested public were included in accessibly designed workshops. Results were incorporated in the project recommendations. For example, proposals were made for a barrier-free public space design involving orientation systems for different perception patterns and a low-contrast lighting system. Beyond this, commercial and community spaces are expected to be easy to find and accessible.

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VISIONÄRE PROJEKTE

kontrastarmen Beleuchtungssystems. Außerdem sollen gewerbliche und gemeinschaftliche Einrichtungen einfach zu finden und gut zugänglich sein. Obwohl das Thema Inklusion erst nach der Konzeption des städtebaulichen Plans in den Fokus gerückt ist, schafft die geplante Diversität der Nutzungen gute Voraussetzungen für ein selbstbestimmtes Wohnen. Ein kleinteiliges Einzelhandelskonzept, Nachbarschaftstreffs sowie Kultur-, Sport- und Bildungsangebote mit „inklusivem Charakter“ sollen Kommunikation und Begegnung fördern. Im Kontext der Nachbarschaft werden Verbindungen zu dem angrenzenden Sanierungsgebiet Neuaubing mit einem hohen Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund angestrebt. Beispielsweise sollen die öffentlichen Grünflächen in einem kooperativen Prozess zwischen dem bestehenden Gebiet und den neuen Gebieten entwickelt werden. Gemeinschaftsaktivitäten im Quartier werden durch den Bebauungsplan und das Vergabeverfahren unterstützt: Bei Errichtung von Gemeinschaftsflächen dürfen die zulässigen Geschossflächen um bis zu fünf Prozent überschritten werden. Außerdem wird die Erstellung von Gemeinbedarfsanlagen als Kriterium bei der Vergabe von Wohnbauflächen besonders berücksichtigt. Bezahlbare und vielfältige Wohnangebote sollen eine soziale Durchmischung in der Nachbarschaft fördern. 50 bis 75 Prozent der Wohnungen müssen schwellenlos sein (barrierefrei nach DIN), mindestens ein Prozent rollstuhlgerecht (nach DIN R-Standard). Durch einen hohen Anteil an gefördertem Wohnungsbaus sowie die Beteiligung von Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und Baugemeinschaften soll Barrierefreiheit erfahrungsgemäß über die Mindestanforderungen hinaus umgesetzt werden. Ein wichtiger Aspekt dabei ist die architektonische Flexibilität, die eine Anpassung der Räume entsprechend der Lebenssituation erlaubt. Gemeinschaftliche Pilotprojekte für Menschen mit und ohne Behinderung werden im Stadtteil kleinteilig eingestreut, darunter zum Beispiel Wohnen für Hilfe, betreute Wohngemeinschaften und Mehrgenerationenwohnen. Ein von der Stadt finanziertes Büro für Stadtquartiersteilentwicklung soll selbstorganisierte Gruppen mit Wohnprojekten und Bauträgern zusammenbringen und vernetzen.

168 freiham nord, münchen

Even though the topic of inclusion only became a focus after the urban design plan was drafted, the planned variety of uses does offer a good foundation for locally self-determined living. A small-scale retail concept, neighborhood meeting places as well as culture, sports and educational projects with inclusive character should encourage communication and interaction. Connections are planned between this district and the adjacent Neuaubing urban renewal area which has a high percentage of immigrants. To this end, public green spaces between the existing and new neighborhoods are to be developed in a cooperative process. Community activities in the new district are encouraged by the development plan and land allocation strategy: where common spaces are planned, the normally permitted floor area can be exceeded by up to 5 percent. Furthermore, projects incorporating public services and institutions will be prioritized by land allocation criteria. Affordable and diverse housing forms should support a social mix in the neighborhood. Fifty to seventy-five percent of all apartments must be threshold-free (barrier-free according to German DIN building norms), at least one percent need to be wheelchair-accessible (R-Standard in German DIN norms). With such a large share of subsidized housing, cooperatives and self-organized building groups, it is expected that the minimum accessibility requirements will be exceeded. An important aspect in this context is the architectural flexibility, which allows for an adaptation of rooms according to different living situations. Smaller community-oriented model projects for people with and without disabilities such as Housing for Help, assisted-living groups and intergenerational housing will be distributed around the neighborhood. A district development office financed by the city will support networking and cooperation among self-organized groups, CoHousing projects and developers.

VISIONARY PROJECTS

Sabine Steger Leitende Baudirektorin, Referat für Stadtplanung und Bauordnung Executive Director for Construction, Department of Urban Planning and Building Regulations „Freiham soll ein besonderer Stadtteil werden, ein Wegbereiter bezüglich der Teilhabe, ein Ort, der die Vielfalt der Bedürfnisse und auch Einschränkungen seiner Bewohner*innen berücksichtigt. Es geht um Erreichbarkeit und Zugänglichkeit, Verschiedenheit und Vielfalt, Flexibilität und Anpassung sowie Begegnung und Vernetzung.“ “Freiham should become a special district, a visionary example for participation, a place that responds to the variety of its residents’ needs and limitations. It is about accessibility and availability, differences and diversity, flexibility and adaptation as well as interaction and networking.”

Öffentliche Vorstellung und Diskussion Public Presentation and Discussion

169

ZUSAMMENKUNFT, BERLIN

Genossenschaft für Stadtentwicklung. Haus der Statistik Urban Development Cooperative. Haus der Statistik

Interview mit / with: Christian Schöningh & Harry Sachs ZUsammenKUNFT Vorstand / board of directors „Es sollten nicht nur Bauträger und Beamte bei den Stadtentwicklungsprozessen das Sagen haben. Auch die Zivilgesellschaft hat das Recht, die Stadt mitzugestalten.“ “Not only developers and bureaucrats should have power over our urban development processes. Civil society also has a right to the production of the city.”

VISIONARY STRATEGIES

Berlin ist die Stadt der Initiativen. Hier wird die Forderung nach dem „Recht auf Stadt“ immer lauter. In einem Netzwerk städtischer Akteure und selbstorganisierter Projekte wurde 2013 eine Entwicklungsgenossenschaft gegründet, um Inklusionsarbeit auf der Stadtentwicklungsebene zu skalieren. Sie schloss sich 2016 mit der Initiative Haus der Statistik zusammen, die sich am Alexanderplatz für ein groß angelegtes Miteinander einsetzt. So entstand die ZUsammenKUNFT Berlin e. G. – Genossenschaft für Stadtentwicklung.

„Durch die Genossenschaft entsteht eine Zusammenarbeit auf Augenhöhe – jede*r mit einer Stimme. Mitbestimmung wird in gemeinsamer Verantwortung organisiert.“ [Sachs]

Berlin is the City of Initiatives. Here the demand for a “right to the city” is growing louder. In this sense a new development cooperative was created in 2013, emerging out of a network of urban stakeholders and self-organized projects. The goal was to take inclusionary strategies and scale them up to the level of urban development. This new cooperative joined with the Initiative Haus der Statistik in 2016, which had already been working on a large, high-profile, collaborative project at Berlin’s Alexanderplatz. And so began the ZUsammenKUNFT Berlin e.G.— Genossenschaft für Stadtentwicklung (Assembly Berlin—Cooperative for Urban Development).

“This Cooperative is enabling a partnership among equals: each member with one vote. A codetermination is based on common responsibility.” [Sachs]

Das oberste Ziel ist, gemischte Quartiere und eine solidarische Stadt mit bezahlbaren Mieten für finanziell schwächer gestellte Bevölkerungsgruppen, kleine bis mittlere Gewerbebetriebe sowie Künstler*innen zu fördern. Ein weiteres Ziel ist es, die vielfältigen Stakeholder der Stadt in den Entscheidungsstrukturen der Stadtentwicklung miteinzubeziehen. Eine Vielfalt an kleinteiligen Projekten soll mit größeren Institutionen zusammenkommen, damit diese voneinander lernen und profitieren.

The main goal is to support socially mixed neighborhoods and an urban solidarity, meaning affordable rents for lower income groups, small- to mid-size businesses and artists. Another objective is to include a representative diversity of city stakeholders in urban development decision-making structures. A diverse mix of small-scale projects should be brought together with larger institutions so that they can learn and profit from each other.

Pilotprojekt Haus der Statistik

Pioneer Project Haus der Statistik

Die konkrete Umsetzung der Ziele soll zunächst in prominenter Lage am Alexanderplatz in Mitte ermöglicht werden. Hier steht seit 2008 ein großer, sanierungsbedürftiger DDR-Bürobaukomplex im Besitz der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und des Landes Berlin leer. Die Initiative Haus der Statistik setzt sich seit Herbst 2015 für die Rettung und Entwicklung des Komplexes als „Zentrum für Geflüchtete, Soziales, Kunst, Kreative und lokale Demokratie“ ein. Mit Bezug auf die drängende Frage des Flüchtlingswohnens sieht das vorgeschlagene Konzept vor, günstige, temporäre Wohnnutzung für Menschen mit und ohne Fluchterfahrung mit Flächen für soziale und kreative Nutzungen zu verbinden. Dabei geht es nicht nur um das gemeinsame Wohnen von Menschen unterschiedlicher Herkunft, sondern auch um Arbeiten, Bildung, Kultur und ein Miteinander im sozialen Raum. Unter der Leitung unterschiedlicher gemeinnütziger Träger sollen teilautonome Nutzer*innengruppen in einem abgestimmten Gesamtprogramm entstehen. Inklusion

An initial realization of these goals is proposed for the prominent, downtown Alexanderplatz location. Here a large GDR office building complex, owned in parts by Berlin and the Federal Real Estate Agency, has been standing empty since 2008, waiting for renovation. The Initiative Haus der Statistik started working in 2015 to save this complex and to further develop it as a “Center for Refugees, Social Issues, Art, Creatives and Local Democracy.” The Initiative’s concept refers to the urgent question of refugee housing, and calls for temporary dwellings for people with and without refugee experience. Also suggested are spaces for social and creative uses. This means not only community housing for people with diverse backgrounds, but also space for work, education, culture and exchange in common areas. Managed by a range of non-profit agencies, partially autonomous user groups should be able to develop themselves in the context of a coordinated program. A variety of self-organized projects are enabled to practice inclusion at the level of neighborhood development. The 173

VISIONÄRE STRATEGIEN

wird so auf der Entwicklungsebene mit verschiedenen selbstorganisierten Projekten gedacht. Das von der Initiative favorisierte Eigentumsszenario ist der Erhalt des Bundes-Grundstücks durch das Land Berlin und eine Vereinbarung des Erbbaurechts als ein wesentlicher politischer Beitrag zu einer neuen und vorausschauenden Liegenschaftspolitik. Seit 2015 wird in einem Pilotprojekt der ZUsammenKUNFT auf zwei Hochhausetagen in der Nähe des Potsdamer Platzes das integrative Miteinander von Künstler*innen und Geflüchteten erprobt. Gemeinsam mit mehreren sozialen Trägern wird ganz praktisch mit Alt- und Neu-Berliner*innen gearbeitet. In diesem Projekt wird erlebbar, welche theoretischen Ansätze der Inklusion in der Praxis funktionieren. In diesem Prozess können sich Geflüchtete als Akteure in Projekte integrieren oder eigene initiieren. Vision Im Kontext einer überwiegend gewinnorientierten Immobilienentwicklung repräsentiert die Genossenschaft einen zentralen gesellschaftlichen Wert: das Gemeinwohl, basierend auf zivilgesellschaftlichem Engagement.

Initiative’s favorite ownership scenario involves Berlin receiving the federally owned property, and then agreeing to a long-term lease as a significant political contribution to a new and future-oriented city real estate policy. Since 2015, ZUsammenKUNFT has been experimenting with integration and collaboration among artists and refugees, working on two floors of a reused, high-rise hotel close to Potsdamer Platz. Along with a number of non-profits, “native Berliners” and “new Berliners” are able to work together. This project is exploring which theoretical strategies of inclusion can really be practiced. Through an appropriate process, it can be seen that refugees are able to actively bring themselves into projects or to initiate their own. Vision In the context of a real estate development dominated by profit motivation, cooperatives express central societal values, such as civil society engaged for the common good.

Gemeinwohlorientierung ist…

A Common-Good Orientation is…

…lokal verankert und demokratisch …nicht spekulativ, tendenziell gemeinnützig, gesellschaftlich solidarisch …ökologisch und nachhaltig durch eine Kombination aus geringen Mieteinnahmen, geringen Renditen, stabiler Bewirtschaftung und großem Engagement

…locally based and democratic …non-speculative and generally non-profit, with societal solidarity …ecological and sustainable through a combination of lower rents and lower profits, a stable management and a lot of engagement

174 zusammenkunft, berlin

VISIONARY STRATEGIES

ZUsammenKUNFT zeigt, wie eine neue Form von Zusammenarbeit zwischen Bedarfsgruppen und selbstorganisierten Initiativen entstehen kann – im Sinne von miteinander gestalten und voneinander lernen. Im Jahr 2016 hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung das Haus der Statistik als Symbolprojekt für zugängliche, inklusive Strategien mit dem ‚Berlin Award‘ ausgezeichnet. Die Auszeichnung zeigt: Berlin möchte von Leuchtturmprojekten lernen und neue Kooperationsformen erproben.

ZUsammenKUNFT demonstrates how a new form of cooperation can emerge among self-organized groups and those needing assistance, in the sense of developing together and learning from each other. In 2016 the Initiative Haus der Statistik was recognized with the Berlin Award by the city’s urban development department as a model project for accessible and inclusive strategies. This award shows: Berlin is interested in learning from pilot projects and working with new forms of collaboration.

„Wir sind einen Schritt weiter, wenn Inklusion im Alltag ankommt, wenn wir mit verschiedenen Menschen täglich zusammen wohnen und arbeiten – das ist mit dem Engagement der Zivilgesellschaft machbar.“ [Sachs]

“We will be one step further, when inclusion appears in everyday life, and when we are living and working with a diversity of people on a daily basis. This is possible with the engagement of civil society.” [Sachs]

45% Integrative Refugee Housing

Refugees, Students, Seniors, etc.

25% Art and Culture

Work Spaces for Berlin and Refugee Artists

20% Education

Educational and Integrating Projects for Refugees

10% Culture and Exchange

Performing Arts Spaces

FREIRAUMKOOPERATIVE, DEUTSCHLAND Netzwerk für gemeinschaftliche Wohnprojekte Network for Cooperative Housing Projects

Interview mit / with: Sophie Köster & Andreas Bräuer Freiraumkooperative e. G. Vorstand / board of directors

„Die Nachfrage nach gemeinschaftlichem Wohnen in Verbindung mit Räumen für soziale, kreative, ökologische und politische Initiativen ist unbestritten. Jedoch sind engagierte Gruppen häufig nicht gut genug organisiert, um neue, inklusive Hausprojekte zu entwickeln. Wir selbst blicken auf Erfahrungen des Scheiterns zurück. Jedoch glauben wir, dass Selbstorganisation ein großes Potenzial hat, und trauen nicht nur betuchten Akademiker*innen zu, Dinge selbst in die Hand zu nehmen und komplexe Projekte zu gestalten. In unserer Gemeinschaft ergänzen sich handwerkliches Können, soziale und rechtliche Expertise mit gestalterischem und betriebswirtschaftlichem Know-how.“ “The demand for community-led housing in combination with social, creative, ecological and political initiatives is undisputed. Nevertheless, engaged groups are often not organized well enough to develop new, inclusive CoHousing projects. We ourselves also look back on failures and frustrations. Still, we do believe that self-organization has great potential and that not only wealthy professionals are capable of taking such things into their own hands and managing complex projects. In our community a variety of skills are complementing each other, including craftsmanship, social and legal expertise as well as know-how in planning and accounting.”

VISIONARY STRATEGIES

Die junge Genossenschaft Freiraumkooperative e. G. steht für eine Beteiligung der Nutzer*innen an Planung und Umsetzung und hat das Ziel, gemeinschaftliche Wohnprojekte zu initiieren. Zu den Grundprinzipien gehören dauerhafte Mitbestimmung der Projektmitglieder und Offenheit für diejenigen, die auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt sind, wie zum Beispiel Haushalte mit geringem Einkommen, Wohnungslose, Familien, Alleinerziehende, ältere Menschen, Menschen mit Behinderung und andere. Solidarische Finanzierungsmodelle sollen preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum dauerhaft sichern. Die Genossenschaft fördert außerdem umweltverträgliches und ressourcensparendes Bauen, die ökologische Bewirtschaftung der Häuser, die Mischung verschiedener Nutzungen und solidarische Nachbarschaftshilfe. Projekte der Freiraumkooperative sind wirtschaftlich im Sinne von kostendeckend. Die Genossenschaft als ehrenamtliche Organisation unterliegt jedoch keinem Wachstumszwang. Im Fokus steht vielmehr die Zugänglichkeit der Räume für Gemeinschaften und Initiativen.

„Aus unserer Sicht ist die Genossenschaft als demokratische Unternehmensform geeignet, um Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung zu organisieren. Wir begreifen sie als Hülle unserer Solidargemeinschaft. Genossenschaften wird manchmal vorgehalten, dass sich über die Generationen demokratische Ideale verlieren, dass sich Selbstgenügsamkeit breit macht, sobald die eigenen Schafe im Trockenen sind. Natürlich wollen wir das vermeiden.“ [Köster] Die Genossenschaft beschränkt sich nicht auf Berlins Innenstadt und sieht ebenso am Stadtrand oder in kleinen Gemeinden Brandenburgs Potenziale. 2016 hat die Freiraumkooperative das erste Objekt Annagarten gekauft, gelegen in der Stadt Oranienburg, umgeben von Wäldern und Seen, und mit S-Bahn-Anschluss an Berlin. Das viergeschossige Gebäude eines ehemaligen Heims mit einem großen Garten wird zu einem Wohnprojekt für 35 Bewohner*innen umgebaut. Acht Wohnungen für die unterschiedlichsten Wohnformen sowie eine Werkstatt und Räume für CoWorking, Seminare oder Kindertagespflege werden eingerichtet. Im Annagarten wer-

The young Freiraumkooperative housing cooperative stands for user participation in planning and development and aims to initiate a number of CoHousing projects. The main principles are a long-term codetermination including the project members and an openness to those who are disadvantaged on the housing market, including low-income households, homeless people, families, single parents, elderly, people with disabilities, and others. Mutually supportive financing models are expected to secure affordable and needs-oriented housing for the long term. Furthermore, the cooperative encourages environmentally friendly and resource-conserving construction, an ecological building management, mixed-use projects and mutually-assisting neighborhood initiatives. Freiraumkooperative projects are planned to be cost-efficient and operate to break even, but at the same time the cooperative as a voluntary organization is not confronted with the need to grow. The main focus lies rather in an accessibility of the spaces for communities and initiatives.

“We believe the cooperative is suitable as a democratic form of enterprise for organizing self-help, self-responsibility and self-management. We see this as a structure for protecting our mutually supporting community. Cooperatives are sometimes accused of losing their democratic values over time, or in becoming self-satisfied once the members’ own project is secured. Of course we want to avoid that.” [Köster] The cooperative does not limit itself to Berlin’s downtown, but sees potential on the city’s edges and in small towns in the surrounding Brandenburg region. In 2016, the Freiraumkooperative bought the Annagarten, its first property, which is located in the city of Oranienburg, surrounded by forests and lakes, and also connected to Berlin by a train line. The four-story building, a former assisted-living home with a large garden, will be converted into a new CoHousing project for thirty-five residents. Eight apartments for a variety of housing concepts, a workshop, spaces for CoWorking and seminars as well as a daycare center are planned. Annagarten will provide a home for single parents, seniors, young families and low-income households among others. The cooperative is planned to be affordable, with required personal 177

VISIONÄRE STRATEGIEN

den unter anderem Alleinerziehende, Senior*innen, junge Familien und Haushalte mit geringem Einkommen leben. Die Bezahlbarkeit mit durchschnittlich 280 Euro pro Quadratmeter Eigenkapital und sechs Euro pro Quadratmeter Kaltmiete ermöglicht die Genossenschaft durch Eigenleistungen, Unterstützung von Privatpersonen, durch einen bescheidenen Ausbaustandard und nicht zuletzt durch Verzicht auf Eigenkapitalverzinsung und Mindestkapitaleinlagen. Die künftigen Bewohner*innen arbeiten in Oranienburg, Berlin oder ortsungebunden. Durch gemeinschaftliche Feste und Kulturangebote sowie Kooperationen mit lokalen solidarischen Betrieben soll sich der Annagarten für die Nachbarschaft und die Stadt öffnen. Das langfristige Ziel der Genossenschaft ist es, Austausch und gegenseitige Hilfe zwischen mehreren Wohnprojekten zu organisieren und aktive Entwicklungsstrukturen aufzubauen. Daraus soll sich idealerweise ein Netzwerk entwickeln, das aus autonomen Projekten besteht, durch ehrenamtliches Engagement getrieben und durch professionelle Betreuung unterstützt wird.

deposits of 280 euros per square meter and 6 euros per square meter average rent exclusive of heating costs. This is made possible by personal investments of time and work, contributions from individuals as well as modest building renovation standards, and, last but not least, by forgoing interest on equity capital investments as well as minimum capital deposit requirements. The future residents work in Oranienburg, in Berlin or are flexible regarding their work location. Annagarten is expected to open itself up to the neighborhood and the city through community celebrations and cultural programs as well as cooperations with local socially-oriented businesses. The cooperative’s long-term goal is to organize exchange and solidarity among a number of CoHousing projects and to strengthen its development structures. Ideally, a network of independent projects should develop out of this, supported by professionals and driven by voluntary engagement.

„Projekte ,von unten’ entstehen, wenn die vielen kleinen Gruppen oder Einzelpersonen sich nicht nur als Interessenten, sondern auch als Raum-Unternehmer*innen organisieren und verbünden. Dabei könnte uns die Digitalisierung helfen: Die Freiraumkooperative nutzt digitale Werkzeuge für Kommunikation und Entscheidungsfindung.“ [Bräuer] “Bottom-up projects develop when many small groups or individuals form an alliance and organize themselves not only as interested people, but also as spacial entrepreneurs. Digitalization can assist this process, and so the Freiraumkooperative makes use of digital tools for communication and decision making.” [Bräuer]

Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist ein wirtschaftlicher Zusammenschluss von Personen (Genoss*innen), der genossenschaftseigene Wohnungen und gemeinschaftliche Flächen verwaltet. Die einzelnen Mitglieder besitzen Anteile der Genossenschaft und bezahlen Nutzungsgebühren für das eigentumsähnliche Bewohnen von Einheiten und den Zugang zu den Gemeinschaftsräumen.

178 freiraumkooperative, deutschland

A housing cooperative is an economic association of people (cooperators), which cooperatively owns and manages apartments and common areas. Individual members own shares in the cooperative and pay a use-fee which entitles them to occupy an apartment as if they were owners and to have equal access to the common spaces.

VISIONARY STRATEGIES

MIETE: 6 EURO/ M 2 KEINE RE-PRIVATISIERUNG

Jeder gibt in das Projekt, was er/sie beitragen kann: Herzblut, Geld, Engagement

FINANZIERUNG

GETEILTE INFRASTRUKTUR:

Mit 6 Euro/m2 Miete pro Monat werden die Kredite zurückgezahlt und Rücklagen gebildet.

4.1

Direktkredit + Genossenschaftsanteil

4.2 30%

Eigenkapit.

4.4

70%

Bankkredit

4.2 B WF: 43m2 EK: 9.000€

4.1 K Ü + B WF: 60m2 EK: 40.000€

KÜ

KÜ

4.3 4.3 K Ü + B WF: 64m2 EK: 18.000€

100% = €€ Kaufpreis + Sanierung €€

4.4 B WF: 64m2 EK: 10€

E4 WOHNFORMEN:

3.1

Die Wohnformen reichen sich vom WG-Zimmer über Cluster- bis zur Appartmentwohnung aus.

3.2

3.5

AP WGZ

CW WGZ

3.4

3.4

AP

3.2

WF: ca. 23m2 / EK: 9.000€ /

Pers. Pers.

3.3

GR

CW

3.1 K Ü + B WF: 53m2 EK: 9.000€

WF: 11m2 EK: 12.000€

3.5 WF: 23m2 EK: 0€

3.4

WF: 11m2 EK: 5.000€

E3 GEMEINSCHAFTSFLÄCHEN:

2.1

Alle 35 Hausbewohner teilen sich gemeinschaftlich genutzte Räume: Dachterrasse Gartenzimmer

2x Wohnküchen

Bibliothek Werkstatt Waschküche

2.4

GR

Kinderbetr.

KÜ

2.2 K Ü + B WF: 70m2 EK: 18.000€

KÜ

2.3

1x Wohnzimmer

2.3

2.4

WF: 24m2 EK: 9.000€

WF: 55m2 EK: 9.000€

E2

1.1

ORGANISATION: AGs Hausversammlung

2.1 K Ü + B WF: 53m2 EK: 12.000€

2.2

+ FIN

GR

1.1 K Ü + B WF: 55m2 EK: 9.000€

1.2

1.2 K Ü + B WF: 110m2 EK: 14.000€

Optional: K Ü + B Private Bäder & Küchen. EK = Persönlicher Eigenkapitalanteil

E1

+ PLA

AGs - Arbeitsgruppen (Hausprojekt) FIN - Finanzberater (Genossenschaft) PLA - Architekt (Extern)

SOLIDARISCH FINANZIERTER WOHNRAUM

Darstellung der Organisation und Nutzung von Räumen Scheme of Organization and Use of Spaces 179

COMMUNITY LAND TRUST BRUXELLES Die Stadt von morgen auf gemeinsamem Boden The City of Tomorrow on Common Ground

Interview mit / with: Geert de Pauw Koordinator / coordinator, Community Land Trust Bruxelles

„Innerhalb von acht Jahren sind wir in Brüssel weit gekommen. Als wir angefangen haben, war das CLT-Modell in Belgien völlig unbekannt. Heute wird es als wichtiges Werkzeug angesehen – von Politiker*innen wie von der Zivilgesellschaft gleichermaßen –, um die Wohnungskrise zu bekämpfen und sozialen Zusammenhalt zu stärken.“ “In eight years’ time, we have come a long way in Brussels. When we started, the CLT model was completely unknown in Belgium. Today it’s considered a significant tool, by politicians and members of civil society alike, in fighting the housing crisis and strengthening social cohesion.”

Community Land Trusts (CLTs)

Community Land Trusts (CLTs)

Ursprünglich wurden CLTs von Aktivist*innen des US Civil Rights Movements der 1970er Jahre organisiert. Heute entwickeln und verwalten solche gemeinnützigen und gemeinschaftlichen Organisationen Gebäude und Wohnungen in Privatbesitz, mit Boden in Gemeinschaftseigentum. Die Grundstückskosten sind folglich nicht im Kaufpreis enthalten, wodurch bezahlbarer Wohnraum gewährleistet werden kann. Im Falle eines Verkaufs steht den Eigentümer*innen nur ein Anteil des gestiegenen Wertes zu. Der Rest wird von der CLT einbehalten, um zukünftigen einkommensschwachen Haushalten weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu garantieren. CLTs sind repräsentativ geführt: ein Drittel des Vorstands vertritt die Eigentümer*innen, ein Drittel die umliegende Gemeinschaft und ein Drittel wird von öffentlichen Amtsträger*innen gestellt.

Originally organized by leaders of the U.S. civil rights movement in the 1970s, these community-led non-profits can develop and steward individually owned buildings and homes on community-owned land.Long-term ground leases are used to separate land ownership from homeownership. Homes are made affordable by taking land costs out of the price. Resale restrictions are used to keep housing affordable. When a CLT homeowner does sell, he or she only earns a portion of the increased value. The rest is kept by the trust, preserving the affordability for future low-income households. CLTs are representatively governed: one-third of the board represents homeowners, one-third the surrounding community and one-third is made up of public officials.

Der Community Land Trust Brüssel (CLTB) wurde 2012 nach Jahren der Vorbereitung von lokalen Wohnungs- und Nachbarschaftsaktivist*innen ins Leben gerufen. Ursprünglich wurde der CLTB gegründet, um in ganz Brüssel zu wirken, ist aber in den durch Armut geprägten Gegenden in Anderlecht, Molenbeek und Schaarbeek am stärksten zum Einsatz gekommen. Der CLTB ist von der für Wohnpolitik zuständigen Verwaltung in der Region Brüssel anerkannt. Durch die Unterstützung der Verwaltung kann der CLTB Grundstücke kaufen und potenziellen Hausbesitzer*innen sozial verträgliche Grundkredite anbieten. Seit 2014 hat der CLTB auf diese Weise jährlich zwei Millionen Euro erhalten, die in die Entwicklung neuer CLT-Projekte investiert werden konnten.

Community Land Trust Brussels (CLTB) was founded in 2012, after years of organizing from local housing and neighborhood activists. CLTB was established to serve all of Brussels but it has been most active in the poorest areas of Anderlecht, Molenbeek and Schaarbeek. CLTB is recognized by the Brussels Region, the authority responsible for area housing policy. Subsidies from this government help CLTB buy land and offer social mortgage loans for potential homeowners. Since 2014, CLTB has received two million euros each year to be invested in the development of new CLT projects.

Um den Wohnungsbau zu finanzieren und um Käufer*innen Kredite zur Verfügung stellen zu können, arbeitet der CLTB mit einer großen Organisation für sozialen Wohnungsbau, der Fonds du Logement (Wohnungsfonds) zusammen. Mehr als 300 Haushalte und Familien haben sich bereits als potenzielle Käufer*innen der CLTB-Häuser registriert, die Mehrheit hat einen Migrationshintergrund und nur geringe finanzielle Mittel. Für eine Kaufberechtigung dürfen Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus nicht überschritten werden. Der Preis für

For financing and building housing and for providing loans to buyers, CLTB works with a large social housing organization, the Fonds du Logement (Housing Fund). More than 300 households and families have registered as prospective buyers of CLTB homes, mostly with immigrant histories and from the lowest income groups. To be eligible for buying a home, households cannot surpass public housing income limits. Home sale prices depend on the homeowner’s income, as the monthly mortgage payment should not exceed one-third of the household income. As members, all homeowners have a voice in the general assembly. This mechanism puts property and power in the hands of people who are often deprived of both. 181

VISIONÄRE STRATEGIEN

den Kauf eines Hauses hängt vom Einkommen der Besitzer*innen ab, denn die monatliche Tilgungsrate soll möglichst nicht mehr als ein Drittel des gesamten Haushaltseinkommens ausmachen. Als Mitglieder haben alle Eigentümer*innen Stimmrecht bei der Generalversammlung. Dieser Mechanismus legt Macht und Besitz in die Hände von Menschen, denen beides oftmals vorenthalten war. Die Ergänzung des CLTB ist die Foundation Community Land Trust Brüssel. Diese hat eine ähnliche Vorstandsstruktur und ist inzwischen Besitzerin und Verpächterin von in der Region verstreuten Grundstücken, während der CLTB für die Entwicklung von Wohnprojekten auf diesen Grundstücken in Gemeinschaftsbesitz verantwortlich ist. Bei dem Entwurf der Häuser legt der CLTB besonderen Wert auf eine Beteiligung zukünftiger Besitzer*innen: Sobald ein Grundstück erworben wurde, organisiert sich eine neue Gruppe zukünftiger Bewohner*innen, um zusammen mit dem CLTB ein Baukonzept zu entwickeln. Die Entwicklung der Gemeinschaft wird zudem von Partnerorganisationen unterstützt.

„Dieses Vorgehen ist sehr zeitintensiv, aber nötig, weil alle CLTB-Wohnungen Teil eines Gebäudes mit mehreren Einheiten sind, das von den Bewohner*innen selbst verwaltet wird. Der partizipative Designprozess befähigt und stärkt somit die Gemeinschaft.“ [de Pauw] Das erste CLTB-Projekt in der Straße Quai de Mariemont in Molenbeek wurde 2016 fertiggestellt und ist seitdem bewohnt. Bis 2017 bekam der CLTB Subventionen für sieben Projekte, darunter verschiedene Neubauten und Renovierungen: Häuser mit Gemeinschaftsflächen, Studios, Sporträumen und Gärten sowie ein Mehrgenerationenhaus mit Tagesstätte für Senior*innen und Kindern. Die CLTs entwickeln sich sowohl in anderen belgischen Städten wie Charleroi und Ghent als auch anderswo in Europa – Großbritannien, Frankreich und Italien mit inbegriffen. Community Land Trusts werden somit zu einem wichtigen Akteur in Europas anhaltender Wohnreform.

182 community land trust bruxelles

Complementing CLTB is the Foundation Community Land Trust Brussels. This has a similar board composition, and is becoming owner and lessor of parcels of land scattered throughout the region, while CLTB is responsible for the development of residential projects located upon these community-owned lands. CLTB emphasizes participation of future owners in the design of their homes: when land is acquired, a new group is organized to develop a building program together with CLTB. The community’s development is also assisted by partner organizations.

“This approach is very time-intensive, but necessary, especially as all of the CLTB homes are part of multi-unit buildings that will be managed by their residents. The participatory design process serves to empower and strengthen the community.” [de Pauw] The inaugural CLTB project at the Quai de Mariemont in Molenbeek was completed and occupied in 2016. By 2017, CLTB had received subsidies for seven projects involving new construction as well as renovations: homes with community spaces, studios, sports facilities and gardens, as well as an intergenerational CoHousing project with daycare for seniors and children. CLTs are emerging in other Belgian cities such as Charleroi and Ghent as well as elsewhere in Europe, including the UK, France and Italy. Community Land Trusts are becoming an important player in Europe’s ongoing housing reform.

VISIONARY STRATEGIES

„Dies sind die ersten CLT-Häuser auf dem europäischen Kontinent. Und es werden nicht die letzten sein. Die durch CLTB aufgebaute Entwicklungsplattform garantiert, dass eine beachtliche Menge an bezahlbarem Wohnraum sowie Räume für soziale und wirtschaftliche Nutzungen in den kommenden Jahren geschaffen werden.“ [de Pauw] “These are the first CLT homes on the European continent. They will not be the last. The development pipeline created by the CLTB ensures that a large number of affordable new homes will be created every year, along with spaces for social and economic uses.” [de Pauw]

Mariemont, das erste realisierte CLTB-Projekt, 2015 Mariemont, first project realized by CLTB, 2015

MIETSHÄUSER SYNDIKAT INTERNATIONAL Selbstorganisiert wohnen – solidarisch wirtschaften Self-Organized Housing—Economic Solidarity

Interview mit / with: Robert Burghardt & Enrico Schönberg Mietshäuser Syndikat, Berater / advisors

„Die Stärke des Mietshäuser Syndikats geht noch über das Wohnen hinaus. Es eröffnet eine Vorstellung, wie Gesellschaft anders strukturiert sein könnte.“ “The Mietshäuser (Tenements) Syndikat’s strength goes beyond that of housing. It opens our imaginations as to how a society could be differently structured.”

VISIONARY STRATEGIES

Das Syndikat ist aus der Hausbesetzer*innen-Szene mit der Ansage „besetzen statt besitzen“, konkreter in den 1980ern aus dem Kampf gegen den Abriss einer Eisengießerei in Deutschland, entstanden. Das Grethergelände in Freiburg ist eine Erfolgsgeschichte hinsichtlich der Rettung von Gebäuden, um diese dem Immobilienmarkt dauerhaft zu entziehen. Die Grether Initiative bekam die Gebäude von der Stadt, und das alte Fabrikgelände mit etwa 2500 Quadratmetern Nutzfläche wurde mit Wohnungen und Projekträumen ausgebaut. Aus dieser Initiative wurde Anfang der 1990er das Mietshäuser Syndikat gegründet, das in den Folgejahren schnell zu einem bundesweiten Netzwerk anwuchs. Für die neue Idee des gemeinschaftlichen Wohneigentums wurde die Rechtsform der Genossenschaft von Syndikats-Aktivist*innen als nicht konsequent genug gegen Privateigentum betrachtet. Gegen die Verwertungsspirale Das Syndikat will den Kreislauf der Verwertung durchbrechen und sichert die Immobilien im Netzwerk über eine Beteiligungsgesellschaft gegen den Weiterverkauf ab. Durch diese Struktur können Mieter*innen mit geringem oder keinem Eigenkapital Immobilien – die sie bewohnen – entwickeln und bewirtschaften. Jedes Hausprojekt wird Eigentum einer GmbH, welche zwei Gesellschafter hat: den Hausverein und das Syndikat als eine Art Wächterorganisation. Diese wird wiederum durch den Syndikatsverein koordiniert, in dem alle Hausvereine der Mieter*innen organisiert sind. Ein Verkauf oder eine Umwandlung ist nur einvernehmlich möglich. Alle Hausprojekte sind selbstorganisiert und agieren untereinander solidarisch im Syndikatsnetzwerk, dabei hat Projektautonomie einen hohen Stellenwert. Das Syndikat hat nur dann ein Vetorecht, wenn eine Gruppe ihr Haus wieder reprivatisieren möchte oder das Grundbuch aufgrund neuer Pläne wie Neubau abgeändert werden muss. Der Hausverein der Bewohner*innen und Nutzer*innen entscheidet selbständig über neue Mitglieder, Kredite, Renovierungen, Mietänderungen und andere Angelegenheiten.

The Syndikat emerged from the squatter movement with the call to “occupy, not own.” It specifically resulted from an early 1980s fight against the demolition of a German iron works. This Grether Gelände in Freiburg is a success story in saving and permanently removing buildings from the real estate market. The Grether Initiative got the buildings from the city, and the historical factory grounds were then built out with about 2,500 square meters, including flats for 100 people and project spaces. Out of this, the Mietshäuser Syndikat was founded in the 1990s. For this new idea of common property, Syndikat activists decided the cooperative legal structure was not strict enough against private property. The Syndikat quickly grew in the next years into a Germany-wide network. Against the Spiral of Exploitation The Syndikat wants to break the cycle of commodification by protecting property from resale with the network’s holding company. Through this structure, renters can develop and manage the buildings they inhabit, even with little or no personal equity capital at their disposal. Each housing project thus becomes property of a company which has two partners: the building association and the Syndikat as a kind of guardian organization. This in turn is coordinated by the Syndikat Association, in which all of the renters’ building associations are networked. A sale or conversion of a property is only possible with a consensual agreement. All such housing projects are self-organized, and united with each other through the Syndikat network, where project autonomy is highly valued. The Syndikat only has the right to veto when a local group wants to reprivatize its building or the entry in the land ownership registry would need to be changed due, for example, to new construction plans. The building association with its residents and users decides independently about new members, loans, renovations, rent changes, etc.

185

VISIONÄRE STRATEGIEN

Solidartransfer

Solidarity Transfer

Das Vetorecht der Syndikatsbeteiligungsgesellschaft wurde durch den Solidartransfer zwischen Altprojekten und Neugründungen ergänzt, um finanzielle Unterstützung und Weitergabe von Know-how zu ermöglichen. Ein Teil der Mieten geht in den Solidarfonds, aus dem neue Projekte in der Anlaufphase unterstützt werden, da durch die allmähliche Tilgung der Bau- und Kaufkredite die Zinslast der Altprojekte sinkt.

To encourage financial support and the passing on of know-how among projects, the veto right of the Syndikat Holding Company has been complemented with the Solidarity Transfer between old and new projects. A part of the rent goes into this solidarity fund, which is used to assist projects in their start-up phase. This is possible as interest rates decrease with a projects’ age, and as loans are slowly payed back.

„Es geht ja bei Syndikaten um einen Zusammenschluss der einen stark macht. Es ist auf jeden Fall ein politischer Akt zu sagen, wir entscheiden uns für eine Form der Sicherheit, die nicht über Privateigentum, sondern über das soziale Netzwerk hergestellt wird.“ [Burghardt & Schönberg] Das Mietshäuser Syndikat ist in Deutschland im Jahr 2017 an 124 Hausprojekten und 23 Projektinitiativen beteiligt – vom Gewerbebau bis zum soziokulturellen Zentrum, vom großen Mietshaus mit Singles, Familien, WGs, Läden und Werkstätten bis zum ausgebauten Kasernenensemble. Inzwischen gibt es auch Neubauprojekte, wie seit 2009 das M29 in Berlin, dessen 22 Bewohner*innen und Nutzer*innen ihren Konsum und Alltag auf 800 Quadratmeter kollektiv organisieren, Projekträume für nicht-kommerzielle Nutzungen öffnen und sich gegen die kapitalistische Produktion der Stadt einsetzen. Das Interesse am Syndikat ist groß: Jedes Jahr werden neue Hausprojekte bundesweit aufgenommen. Die Strategien sind mittlerweile auch international von Bedeutung, aber da es unterschiedliche rechtliche Regelungen gibt, kann das deutsche Syndikatsmodell nicht eins zu eins übertragen werden. Jedoch wurden in Frankreich, Österreich und den Niederlanden vergleichbare Modelle bereits erfolgreich gegründet. So wurde beispielsweise 2015 das Pionierprojekt des habiTAT-Netzwerk, das österreichische Pendant zum deutschen Syndikat, gegründet. Willy Fred in Linz bietet mit 30 Bewohner*innen und 1600 Quadratmeter Wohn- und Arbeitsfläche Raum für Veranstaltungen, Buchpräsentationen, Filmvorführungen und politische Infoabende.

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“The Syndicates are interested in a federation that makes each one strong. And in any case it’s a political statement to say we’re deciding for a form of security which isn’t generated by private property, but rather by a social network.” [Burghardt & Schönberg] In the year 2017 the German Mietshäuser Syndikat is involved in 121 housing projects and 23 project initiatives. These range from commercial buildings to a sociocultural center, from large tenements with singles, families, shared-flats, stores and workshops to renovated military barracks. Meanwhile there are also newly constructed projects like the M29 in Berlin. Since 2009, its twenty-two residents and users with 800 square meters have been collectively organizing their consumption and everyday life. They open their project spaces for non-commercial uses and are engaged against the capitalistic production of the city. There is a great interest in the Syndikat, and every year new housing projects across the country are accepted in the network. The strategies have also finally achieved an international significance. But the German Syndikat model can not simply be transferred from one place to the next, due to varying regional legal structures. Nevertheless, comparable models have already been successfully founded in Austria, France and the Netherlands. And so in 2015 for example, the pioneer project of the habiTAT network was founded, as an Austrian pendant to the German Syndikat. Willy Fred in Linz, with its thirty residents and 1,600 square meters for living and working, has space for events, book presentations, film screenings and political discussions.

VISIONARY STRATEGIES

Die Zukunft

Die Zukunft

Das Syndikat öffnet sich für weitere Interessent*innen und engagiert sich gleichzeitig mit dem Ziel, politische Rahmenbedingungen zu verbessern. Dabei geht es zum Beispiel darum, Kooperationen zwischen Trägern staatlicher Aufgaben und selbstorganisierten Initiativen zu stärken.

The Syndikat has opened itself for other interested people and is also engaged with the goal of improving the political context. This has to do among other things with strengthening cooperations among self-organized initiatives and agencies contracted with state responsibilities.

Hinter dem Begriff Syndikat steckt viel mehr als nur das schöne Wohnen im eigenen Haus. Es geht um Netzwerke, in denen Ressourcen sozialisiert und unter demokratische Kontrolle gebracht werden. Das Mietshäuser Syndikat ist eine Bewegung, die Mut macht, Wohnen und soziale Infrastruktur anders zu denken.

Behind the term Syndikat there is much more than just having a nice apartment in one’s own building. It has to do with networks, through which resources are socialized and brought under democratic control. The Mietshäusersyndikat is a movement that empowers people to think differently about housing and social infrastructure.

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WIE WEITER

OSTWÄRTS! GO EAST! Das Entstehen selbstorganisierter Wohnprojekte in mitteleuropäischen Städten Emerging Self-Organized Housing Projects in Central European Cities

Michael LaFond, Milota Sidorová, Boris Hrbáň, Anja Planišček

Es wird für Menschen in europäischen Städten wie Berlin, Zürich und Wien nicht unbedingt leichter, neue gemeinschaftliche Wohnprojekte erfolgreich zu planen und zu bauen. Solche Städte können tatsächlich auf mehrere Generationen partizipativer Stadtund Wohninitiativen aufbauen, sind aktuell jedoch mit zunehmender Spekulation sowie explodierenden Mieten und Grundstückspreisen konfrontiert. Wie sehen die Möglichkeiten für kollaborative Wohnprojekte dagegen in anderen Regionen aus? Beispielsweise in benachbarten Städten des ehemaligen Ostblocks, in denen der Wohnungsmarkt und dessen Traditionen dahingehend weniger Unterstützung bieten? Inwieweit kann von der Zivilgesellschaft erwartet werden, für sich und für diejenigen, die Unterstützung brauchen, Wohnraum zu generieren? Besonders an Orten, wo in den vergangenen Jahrzehnten Partizipation und Kollaboration nicht gefördert wurden und Privateigentum spürbar vorherrschend ist? Um einen Blick auf die Herausforderungen zu bekommen, denen insbesondere Städte in Mitteleuropa gegenüberstehen, beantworten drei regionale Expert*innen für gemeinschaftliches Wohnen und Stadtentwicklung folgende Fragen: Welche Formen der Unterstützung, Netzwerke und Strukturen sind für die Planung und Umsetzung von CoHousing-Projekten in Ihrer Stadt und in Ihrem Land nötig? Welche gesellschaftlichen, ökonomischen und politischen Bedingungen sind nötig, um ein inklusives CoHousing-Pilotprojekt zu starten, angesichts der bisher gar nicht bis wenig vorhandenen lokalen oder regionalen Erfahrungen, von denen man lernen und auf die man aufbauen könnte? 190

It is not necessarily getting easier for people in European cities like Berlin, Zürich and Vienna to successfully plan and build new community-led housing projects. Such cities have indeed been positively building off of recent generations of participatory urban and residential initiatives, but are now confronted with increasing speculation, exploding rents and land values. But what are the opportunities for collaborative housing in other regions, for example, in neighboring cities of the former Eastern Bloc, where housing markets and traditions offer less support? To what extent can a civil society be expected to develop housing for itself and those needing assistance? Especially in places where in recent decades participation and collaboration have not been encouraged and where private property ownership has become radically dominating? To gain some insight into the challenges more specifically facing cities in Central Europe, three regional experts for community-based housing and urban development have responded to these questions: What support, networks or structures are necessary to plan and build CoHousing projects in your city and country? What societal, economic and political conditions are required to start an inclusive CoHousing pilot project, considering there are few if any local or regional experiences to learn from and build on?

NEXT STEPS

Prag, Tschechien und Bratislava, Slowakei Milota Sidorová & Boris Hrbáň

Prague, Czech Republic and Bratislava, Slovakia Milota Sidorová & Boris Hrbáň

Der Kommunismus hat unseren Ländern einen kollektiven Imperativ bezüglich Immobilien, sozialer Verpflichtungen und Bürgerrechten beschert. Obwohl Genossenschaften vor 1989 weit verbreitet waren, sind danach errichtete Wohnungen, die auf CoHousing-Prinzipien basieren, in Tschechien und der Slowakei eher unbekannt. Dennoch nimmt das Interesse an solchen Projekten zu, da Vorteile dieser Wohnformen vermehrt veröffentlicht werden und das Bewusstsein insbesondere unter Expert*innen sowie Architekt*innen steigt. Obwohl die tschechische als auch die slowakische Gesellschaft eher individualistisch und auf Wohnraum in Privatbesitz fokussiert ist, wächst das Interesse an gemeinschaftlichem Wohnen definitiv in der jüngeren urbanen Generation. Architekt*innen, junge Paare und Familien mit Kindern, Singles und all diejenigen, die derzeit in Wohngemeinschaften leben, sind potenzielle CoHousing-Bewohner*innen.

Communism brought our countries a collective imperative regarding property, social obligations and civil rights. But in spite of the fact that cooperatives were widespread before 1989, homes built since then applying principles of CoHousing are generally unknown in the Czech Republic and Slovakia. However, such models are attracting a growing interest as the advantages of this type of housing are being publicized and awareness is increasing, especially among professionals, including architects. Although Czech and Slovakian societies are rather individualistic and focused on privately owned dwellings, interest in community housing is definitely growing with the younger urban generation. Architects, young couples and families with kids, singles and all those who currently live in shared flats, are prospective CoHousing residents.

Also, wo fangen wir an?

With no precedents in our cities, there are some very practical questions regarding how to develop such housing. In 2015, coincidentally there were parallel events in Prague and Bratislava, organized to give a broader public access to information about CoHousing. In Prague, the Berlin-inspired exhibition “Baugruppe ist super!” explained the concept and created a clear but rather general manual illustrating how citizens could work together in such a process. Following this, the platform and architectural studio Baugruppe.cz were established, which is currently working on Czech prototypes. Yet there remains a lack of professionals who have had experiences with these projects. In Bratislava, the conference “Looking for Good Neighbors,” organized by the What City? Initiative, offered insight into the CoHousing scene as well as particular projects in Berlin and Vienna. This also enabled participants to go through the whole process of an imaginary project. Ideas of community-oriented housing are being further developed and spread with activities of the Miesta Pre Ludi association in Bratislava.

Da unsere Städte keine Modellprojekte vorweisen können, gibt es einige praktische Fragen, wie solche Formen des Wohnens entwickelt werden können. 2015 fanden in Prag und Bratislava zufällig parallel Veranstaltungen statt, um ein breiteres Publikum über CoHousing zu informieren. In Prag stellte die von Berlin inspirierte Ausstellung „Baugruppe ist super!“ das CoHousing-Konzept vor und erstellte einen anschaulichen, aber eher allgemein gehaltenen Leitfaden, der darstellt, wie Bürger*innen bei solch einem Prozess zusammenarbeiten können. Daraus ist die Plattform und das Architekturbüro Baugruppe.cz entstanden, das derzeit an tschechischen Modellprojekten arbeitet. Es fehlen jedoch weiterhin Expert*innen, die auf Erfahrungen mit solchen Projekten zurückgreifen können. In Bratislava ermöglichte die Konferenz „Looking for Good Neighbors“, organisiert von der Initiative „What City?“, Einblicke in die CoHousingSzene und in einzelne Projekte aus Berlin und Wien. Außerdem konnten die Teilnehmer*innen den gesamten Prozess eines imaginären Projekts durcharbeiten. Zudem setzt sich der Verein Miesta Pre Ludi in Bratislava für die Weiterentwicklung und Verbreitung der Ideen des gemeinschaftlichen Wohnens ein.

So, Where to Start?

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WIE WEITER

Geld und Gesetz

Money and Law

Relevante Gesetze, Regulationen und finanzielle Dienstleistungen unterscheiden sich deutlich von Land zu Land. Während einige deutsche und österreichische Banken kollaborativen Projekten in den eigenen Ländern bereitwillig Kredite geben, bieten dieselben sowie andere Banken keine vergleichbaren Finanzierungsmöglichkeiten in Tschechien oder der Slowakei. Abgesehen davon ist die Gesetzgebung für Genossenschaften in Tschechien sehr detailliert und es gibt nach wie vor einige traditionelle Wohngenossenschaften, die aktiv sind und neuen Wohnraum bereitstellen. In der Slowakei dagegen ist die Situation noch schlechter, da der genossenschaftlich geprägte Wohnungsmarkt komplett verschwunden ist und Banken solche Projekte überhaupt nicht finanzieren.

Relevant laws, regulations and financial services differ from country to country. Although a number of German and Austrian banks readily offer services and loans to collaborative projects in their own countries, they as well as other banks do not in a similar way offer these in the Czech Republic or Slovakia. Apart from this, legislation for cooperatives is quite detailed in the Czech Republic, and there are still a few traditional housing cooperatives that are active and providing new housing. But in Slovakia the situation is even more difficult, since the cooperative housing market completely vanished and banks are not financing such projects at all.

Standort

The question of financing is of course connected with the location of land. While collaborative housing is found in the central areas of many West European metropolises, this is not the case in Central Europe, even though there are still many empty lots in the downtowns of cities like Prague and Bratislava. Land is expensive, and generally out of reach of average citizens as well as non-profit and public agencies. Vacant lots are mostly in the hands of private investors and subject to speculation. Municipalities have very little power over them, not to mention the fact they are often resigned to their reduced role in the local housing market. The local authorities are not at all familiar with collective forms of housing, so these are not acknowledged, or at best receive very little attention. Currently, some pilot projects are being planned on the outskirts of Bratislava, or in smaller cities like Hostivice, Czech Republic, where land is cheaper and under less commercial pressure.

Die Frage der Finanzierung ist auf jeden Fall abhängig von der Lage des Grundstücks. Während kollaborative Wohnprojekte in den Zentren vieler westeuropäischer Städte zu finden sind, ist dies in Mitteleuropa nicht der Fall, obwohl es immer noch viele leer stehende Grundstücke in den Innenstädten von Metropolen wie Prag oder Bratislava gibt. Grund und Boden sind grundsätzlich teuer und liegen nicht in der Reichweite von Bürger*innen mit durchschnittlichem Einkommen, Non-Profit-Organisationen oder öffentlichen Einrichtungen. Freie Grundstücke sind zum größten Teil Spekulationsobjekte in der Hand privater Investoren. Gemeinden haben über diese Immobilien sehr wenig Macht, ganz zu schweigen davon, dass sie sich oft damit abgefunden haben, im regionalen Wohnungsmarkt eine kleinere Rolle zu spielen. Den lokalen Verwaltungen sind gemeinschaftliche Wohnformen nicht bekannt, diese bekommen daher keinerlei Anerkennung, allenfalls ein klein wenig Aufmerksamkeit. Aktuell sind einige Pilotprojekte in den Außenbezirken Bratislavas oder in kleineren Städten wie Hostivice, Tschechien, geplant, dort wo Grundstücke günstiger sind und unter geringerem kommerziellen Druck stehen. Sanierung oder alternative Bauprojekte? Der fehlende Zugang zu Grundstücken führt zu CoHousing-Strategien, die sich auf Bestandssanierungen beziehen – sogar in den Stadtzentren. Zudem werden Kombinationen aus gemeinschaftlichen Wohnprojekten und kommerziellen Wohnsiedlungen erforscht. 192 ostwärts!

Location

Renovation or Alternative Development? Lack of access to land is encouraging an application of CoHousing strategies to a renovation of existing housing stock, even in city centers. Also being explored is a combination of community-oriented housing and commercial housing developments. The city of Zdar nad Sazavou, Czech Republic, is working to integrate CoHousing into its historical city center as young families can not find or afford apartments for themselves, often due to high rents. Another example of CoHousing could emerge in Hajpark, a newly built development just outside of Bratislava, which contains a range of community-based features.

NEXT STEPS

Die Stadt Zdar nad Sazavou in Tschechien arbeitet daran, CoHousing in das historische Zentrum zu integrieren, da junge Familien aufgrund hoher Mietpreise keine bezahlbaren Wohnungen finden. Ein anderes CoHousing-Beispiel könnte in Hajpark, einem Neubauviertel außerhalb von Bratislava, entstehen, das bereits viele gemeinschaftsbasierte Elemente beinhaltet. In Kooperation mit verschiedenen Partner*innen, inklusive der Verwaltung der Region Bratislava, wird der Umbau eines ehemaligen Studentenwohnheims neben dem kreativen Zentrum Nadacia Cvernovka geplant. Dieses Projekt soll sich zu einem Beispiel für sozialverträgliches CoHousing entwickeln, wo Künstler, Designer, Lehrer und Sozialarbeiter sowie ehemalige Obdachlose ein neues Zuhause finden. Gemeinschaftlich orientiertes Wohnen entsteht in Tschechien und der Slowakei sowie in anderen Ländern der Region als Antwort auf wachsende Herausforderungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt, aber auch aufgrund fehlender Alternativen zu teuren Standard-Wohnmodellen. In Prag, Bratislava und anderen Städten in diesem Teil Europas wird das Fehlen kollaborativen und kooperativen Wohnens von einem wachsendem Interesse, sogar einem Bedürfnis nach gemeinschaftlichen Ansätzen begleitet. Obwohl die Bedingungen für die Gründung neuer CoHousing-Projekte bisher nicht vorteilhaft waren, wurden nun die Grundsteine für diese Idee gelegt, und die Gruppe enthusiastischer Menschen entwickelt sich stetig weiter. Wir hoffen, dass es bald mehr und mehr positive Beispiele geben wird, die für sich selbst sprechen und stehen.

In cooperation with several partners, including the Bratislava region’s government, a reuse of a former student boarding house next to the Nadacia Cvernovka creative hub is being planned. This should become an example of a socially oriented CoHousing, where artists and designers, teachers and social workers as well as former homeless will find their new homes. Community-led housing is emerging in the Czech Republic and Slovakia as in other countries in the region, as a response to increasingly challenging local housing markets, and due to a lack of alternatives to mainstream, expensive and standard apartment models. In Prague, Bratislava and other cities in this part of Europe, there is still a void of collaborative and cooperative housing accompanied by a growing interest, or even a need, for community approaches. Although conditions for creating new CoHousing projects have not been favorable, now the seeds for this idea have been planted and a group of enthusiastic people is steadily developing. We hope to soon see more and more positive examples emerging and speaking for themselves.

go east! 193

WIE WEITER

Ljubljana, Slowenien Anja Planišček

Ljubljana, Slovenia Anja Planišček

In Slowenien ist der Wohnungsmarkt zum einen aufgrund der schwachen Wohnpolitik problematisch, zum anderen, weil das Verhältnis zwischen Eigentums- und Mietwohnungen unausgewogen ist. Mietwohnungen der öffentlichen Hand machen gerade mal fünf Prozent des Marktes aus und stellen gemeinnützige Wohnungen lediglich für die schwächsten sozialen Gruppen bereit. Aktuell sind über 90 Prozent des Bestands in Privatbesitz oder Eigentumswohnungen. Grund dafür ist die Privatisierung der ehemals öffentlichen Wohnungen im Zuge des radikalen politischen Wandels Sloweniens vom Sozialismus hin zum westlichen Kapitalismus. Öffentlicher Mietwohnungsbau, inklusive Sozialwohnungen, die von Betrieben für Mitarbeiter*innen bereitgestellt werden, machte vor der Trennung von Jugoslawien mehr als 33 Prozent des slowenischen Wohnungsbestands aus.

In Slovenia, the housing situation is problematic because of a very weak housing policy and especially due to an imbalanced ratio between owner-occupied and rental dwellings. The publicly owned rental sector is just about 5 percent of the market and provides non-profit apartments only for the most vulnerable social groups. Currently, over 90 percent of the dwellings are privately owned and owner occupied. This is a consequence of the privatization of public housing during the radical political transition of Slovenia from socialism to Western capitalism. Public rental housing, including social housing provided by companies for their employees, had made up about 33 percent of the Slovenian housing stock before the separation from Yugoslavia.

Der private Markt für Mietshäuser ist nicht reguliert und Wohnungen werden oft auf dem Schwarzmarkt ver- und gekauft. Die Mieten sind hoch und auf Mietverträge ist kein Verlass. Interessanterweise sehen nationale Entscheidungsträger*innen den hoch privatisierten Wohnungsmarkt als ein Argument dafür, Wohnungen nicht mehr öffentlich zu fördern. Aufgrund fehlender Alternativen ist eine Eigentumswohnung trotz hoher Grundstückspreise und Hypotheken für die Mehrheit die einzige Möglichkeit. Der Wohnungsmarkt ist besonders für junge Menschen und solche, die auf dem rasch wachsenden prekären Arbeitsmarkt tätig sind, unzugänglich. Junge Menschen ziehen erst sehr spät, im Alter von circa 30 Jahren, aus dem Elternhaus aus. Hinzu kommt das Problem alternder Wohnungen und deren alternder Besitzer*innen: Demografische Prognosen verzeichnen, dass Slowenien zu einem Land „alter armer Grundstücksbesitzer“ wird, die oft nicht in der Lage sind, ihre Wohnungen instand zu halten.

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The private rental sector is unregulated and homes are often bought and sold on the black market. Rents are high and tenancy is insecure. Still, this highly privatized housing market has been an argument for the country’s policy makers to stop public support of housing. Lacking appropriate alternatives, a privately owned apartment remains the primary option for a majority of citizens despite high property prices and expensive mortgages. Housing is particularly inaccessible to young people and to those in the quickly growing precarious workforce. Young people move from their parents’ home very late, around the age of thirty. Yet another problem is the ageing of homes and their owners: demographic projections show that Slovenia is turning into a country of “poor elderly property owners,” often not being able to maintain their homes.

NEXT STEPS

Um die Wohnungsbedingungen zu verbessern und um inklusive und kollektive Lebensformen, wie beispielsweise CoHousing oder Genossenschaften mehr zu fördern, bräuchte Slowenien eine starke und aktive Wohnungspolitik. Diese sollte: •

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die Entwicklung neuer Eigentumsverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt, wie zum Beispiel die Kombination aus gemeinsamem Grundbesitz, nicht spekulativen Mietshäusern und gemeinschaftlichen Wohnformen, unterstützen; gemeinwohlorientierte Wohnbauträger als starke Partner*innen der öffentlichen Hand anerkennen; Partnerschaften zwischen verschiedenen Akteuren wie staatlichen Behörden, nationalen und kommunalen Wohnfonds, Stadtplanungsämtern und der Zivilgesellschaft unterstützen; neue Finanzierungsmechanismen wie ein sozial orientiertes Bankwesen oder Versicherungsverträge entwickeln; die Immobilienpolitik in diesem Sinne neu gestalten, inklusive Grundsteuer, Grundstücksverpachtungsverträge, usw.

Die Entwicklung von Mieter*innengenossenschaften wäre bedeutend für Slowenien. Die Entwicklung einer Modellwohngenossenschaft würde einen starken politischen Willen erfordern, um die oben genannten Stakeholder zusammenzubringen und neue Strategien zu organisieren, die Grundstücke sowie Wohnungen zugänglich machen. Eine solche bottom-up geplante Modellwohngenossenschaft würde zunächst viel Forschungsarbeit erfordern. Glücklicherweise bieten schweizerische, österreichische, deutsche und andere Beispiele nötige Informationen über die Organisationsformen, ökonomische und soziale Strukturen in Genossenschaften, partizipatives Planen und Flexibilität hinsichtlich der Architektur. Um zeitgemäße und nachhaltige Wege des Zusammenlebens und des Teilens von Ressourcen und Räumen verstehen zu können, müssen letztendlich Erfahrungen übersetzt und übertragen werden.

In order to improve housing conditions and to support more inclusive and collective forms of living, such as CoHousing or housing cooperatives, Slovenia needs a strong and active housing policy that would: •

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support development of new forms of housing tenures, such as combining collective property ownership and non-profit rentals, in communityled housing, recognize that non-profit housing organizations can help public agencies efficiently meet the housing needs of the population, support partnerships between different stakeholders such as state agencies, national and municipal housing funds, urban planning departments and the civil society, develop new financial mechanisms including socially oriented banking and insurance policies, to these ends reorganize real-estate policies including property taxes, land-leases, etc.

For Slovenia, the realization of tenant cooperatives would be significant. A model housing cooperative would require strong political will connecting the abovementioned stakeholders and the organizing of new strategies for making land and housing accessible. A pilot project would at first require a lot of research, with respect to the planned Slovenian, bottom-up developed cooperatives. Fortunately, Swiss, Austrian, German and other case studies offer necessary lessons concerning the organization, economy and social structure of cooperatives, participatory planning and flexibility in architecture. Finally, experiences need to be translated and transferred for understanding contemporary and sustainable ways of living, for sharing resources and spaces.

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WO LIEGEN MÖGLICHKEITEN UND GRENZEN DER INKLUSION UND WIE WIRD DIE BALANCE ZWISCHEN EINBEZUG UND RÜCKZUG, HOMOGENITÄT UND HETEROGENITÄT IN SELBSTORGANISIERTEN GEMEINSCHAFTLICHEN WOHNFORMEN GEHALTEN? WHERE ARE THE OPPORTUNITIES AND LIMITS FOR INCLUSION, AND HOW IS A BALANCE TO BE FOUND BETWEEN OPENNESS AND PRIVACY, HOMOGENEITY AND HETEROGENEITY, IN SELF-ORGANIZED, COMMUNITY-BASED HOUSING?

Als Anbieter sozialen Wohnungsbaus, setzen wir unseren Fokus darauf, gemeinschaftsorientierte Wohninitiativen zu initiieren und zu verwalten, und betrachten Inklusion nicht nur als die bloße Konstruktion von barrierefreien Gebäuden. Wir entwickeln sozial inklusive Gemeinschaften und befördern die Einbeziehung von betreuten Wohneinheiten in unseren Gebäuden als Alternative zur Gestaltung eines großen Wohnheimes. Unsere unterstützenden Dienstleistungen arbeiten mit Netzwerken der Nachbarschaftshilfe zusammen, die sich an den einzelnen Bewohner*innen, an deren Fähigkeiten, Bedürfnissen und Ansprüchen orientieren. Unsere Gemeinschaftskoordinator*innen ermöglichen und unterstützen Beziehungen, die inklusive Nachbarschaften fördern. As a social housing provider, we focus on initiating and managing community-led housing initiatives, and don’t see inclusion limited to the construction of barrier-free buildings. We are actively developing socially inclusive communities, and are promoting the distribution of assisted-living units throughout our buildings as opposed to just creating one big group home. Our assisting services are cooperating with neighborhood support networks, based on the individual residents, their capabilities, needs and aspirations. Our community coordinators enable and foster connections that encourage inclusive neighborhoods. Kimmo Rönkä, Managing Director, Setlementtiasunnot Oy, Helsinki

STATEMENTS

Eine Generationen- und Einkommensmischung war zunächst Voraussetzung, dann kamen Menschen mit körperlichen Einschränkungen dazu. Heute werden Wohngemeinschaftsflächen für Unterstützungsbedürftige und Wohnungen für Geflüchtete geplant. Herausforderungen sind das Aufbringen des Eigenkapitals für die Baufinanzierung, die Einwerbung von Fördermitteln und Verhandlungen mit Behörden. Kommunikationsfähigkeit, Offenheit, und Kompromissbereitschaft sind Garanten für die Gemeinschaftsbildung zwischen Bewohner*innen unterschiedlicher sozialer und kultureller Herkunft. First, we were ready to mix together ages and income levels, and then people with physical limitations. Today, residential communities are planned for those in need of assistance and for refugees. Challenges include raising private equity for construction loans, acquiring subsidies and negotiating with authorities. Communication skills, openness and willingness to compromise are the guarantors for building community among residents of different social and cultural backgrounds. Heike Skok, wohnbund e. V., Munich

WIE WEITER

WOHNUNGSPOLITIK FÜR EINE INKLUSIVE GESELLSCHAFT HOUSING POLICY FOR AN INCLUSIVE SOCIETY Potenziale und Voraussetzungen für Diversität in Wohnprojekten Potentials and Preconditions for Diversity in Housing Projects

Christiane Droste & Thomas Knorr-Siedow

Die Politik hat bürgerschaftlich selbstbestimmte Wohnprojekte vorwiegend in krisenhaften Situationen unterstützt, wenn Standardlösungen des Wohnungsmarkts wenig Erfolg versprachen. Die Beispiele dafür umspannen inzwischen fast ein Jahrhundert. Tausende von Wohnungen wurden in der Wohnungsnot nach dem Ersten und Zweiten Weltkrieg in geförderter Gruppenselbsthilfe von arbeitslosen sowie wohnungslosen Menschen errichtet. Die wohnungspolitischen Selbsthilfeprojekte zur Befriedung der Instandbesetzungskonflikte seit den späten 1970er Jahren sind noch heute herausragende Beispiele einer Krisenbewältigung. Dabei wurden für ihre Zeit innovative Pfade zur Integration unterschiedlicher Nutzer*innengruppen und Politikbereiche beschritten, die bürokratischen Routinen und der traditionellen Wohnungswirtschaft eher fremd waren – Wohnungsbau in Verbindung mit sozialen Maßnahmen, Arbeitsförderung und Berufsbildung, Jugendarbeit und Sozialarbeit mit sogenannten Randgruppen. Wenn der Markt aus der Sicht der Politik zu funktionieren schien, herrschte dagegen, unabhängig von einer manifesten und eher steigenden Nachfrage, meist eine bemerkenswerte wohnungspolitische Stille zum Thema der Selbstorganisation im Wohnungswesen. Dass sich an den enger und damit teurer werdenden Märkten diejenigen am ehesten selbst behelfen können, die sowohl über intellektuelles als auch finanzielles Kapital und entsprechende Netzwerke verfügen, wurde hingenommen. Unterstützung erfuhren Baugruppen und andere gemeinschaftliche Wohnformen aus dem politischen Raum heraus am ehesten durch Information und Beratung und im besten Fall durch eine formale Gleichstellung mit anderen Investor*innen. 198

Government policy has generally supported civil society, self-determined housing projects in times of crisis, when standard housing market solutions were less promising. Examples of this now span almost a full century. In the housing emergencies after the First and Second World Wars, subsidized self-help groups, made up of unemployed as well as homeless people, constructed thousands of apartments. The Self-Help Project housing program to establish peace in midst of the squatting conflicts beginning in the late 1970s is until today a fine example of crisis management.Innovative paths were taken that were rather foreign to bureaucratic routine and the traditional housing providers, to integrate different user groups as well as combine political issues. Housing provision was connected with social initiatives, job support and career training, youth projects and social work with so-called fringe groups. In contrast, when the market seemed to function from a political standpoint, a notable quiet largely prevailed on the subject of support programs for self-organized housing initiatives, regardless of the manifest and even increasing demand. Decision-makers have resigned themselves to the fact that in tightening and therefore increasingly expensive markets, those most likely able to fend for themselves have been people with intellectual and financial capital at their disposal. In these years, various community housing project groups received governmental support simply through information and advice, and in the best case through being given an even playing field with other investors.

NEXT STEPS

So ist auch vor dem Hintergrund wohnungspolitischer Abstinenz und steigender Boden- und Baukosten die heute oft beklagte Engfassung des CoHousing der vergangenen Jahre erklärlich. Es entstanden mehrheitlich mittelschichtorientierte Gemeinschaftsprojekte im Eigentum oder in eigentumsähnlichen Genossenschaften. Die Qualitäten der eigentumsorientierten Baugruppen liegen eher in ökologischer Nachhaltigkeit und baulicher Experimentierfreude und weniger in sozialer Inklusion oder besonders kostengünstigen Lösungen. Auch wenn Themen wie das generationenübergreifende Wohnen und Inklusion von Älteren, Geflüchteten oder Menschen mit Behinderungen durchaus aufgegriffen wurden, bleiben die unter Marktbedingungen gebauten CoHousing-Projekte für Menschen mit geringem Einkommen und für andere benachteiligte Zielgruppen meist verschlossen. Dieses Kapitel widmet sich der Frage, welche Potenziale sich für die Lösung aktueller wohnungspolitischer Problemlagen ergeben, wenn es eine wechselseitige Unterstützung zwischen wohnungspolitischen und sozialräumlichen Strategien für die Wohnungsversorgung breiter Schichten und gemeinschaftsorientierten Wohnprojekten gibt. Die abschließenden Überlegungen zu einer systematischen Förderung von sozialer Inklusion und gemeinwohlorientierten gemeinschaftlichen Wohnprojekten sollen dazu beitragen, diese Ansätze zugunsten einer inklusiven gesellschaftlichen Entwicklung im Mainstream des Wohnungswesens besser zu verankern. Gesellschaftlicher Wandel und Politik des Wohnungsbaus Bei der Beobachtung des standardisierten Wohnungsbaus in Deutschland im zweiten Jahrzehnt des 21. Jahrhunderts drängt sich das Urteil auf: zu teuer, zu einheitlich und zu statisch. Neubauten, die sicherlich auch in mehr als 100 Jahren noch genutzt werden sollen, sind meist an den gleichen Ideen ausgerichtet wie der Wohnungsbau am Anfang des 20. Jahrhunderts, egal ob sie am sogenannten freien Markt oder im Rahmen einer sozialen Wohnungsbauförderung gebaut sind. Oft verfügen diese Bauten nicht einmal über die damals übliche Infrastruktur wie Gemeinschaftsräume oder -gärten. Baulich bleibt die Inklusion von besonderen Wohnbedürfnissen bisher weitgehend auf die Integration altersgerechter Wohnungen beschränkt, während die Wohnraumversorgung von Geflüchteten oder auch Menschen mit Behinderung meist noch durch sozialräumliche Absonderung auffällt.

So it is possible to explain the often complained about limited support for CoHousing in previous years, also with respect to missing housing policies and rising ground and construction costs. And so, predominantly middle-class-oriented community housing projects enabling private property or ownership-like cooperatives have been realized. Ownership-oriented housing project groups are characterized more by the aspects of ecological sustainability and experimental building and less by their realization of social inclusion or particularly affordable solutions. Even when ideas have been incorporated in many projects such as intergenerational housing and the inclusion of elderly, refugees and people with disabilities, the CoHousing projects built under market conditions mainly remain closed to people of limited income and other disadvantaged population groups. This chapter dedicates itself to the question of the potentials that arise regarding solutions to current housing policy problems: for instance when there is reciprocal support between community-oriented housing projects and housing policy and social welfare strategies committed to providing housing for broader population groups. The concluding thoughts deal with a systematic support of social inclusion and community housing projects focused on the common good. It is argued these approaches, which favor an inclusive social development, should find a better anchoring in the mainstream of housing provision. Social Change and the Politics of Housing Development The judgement when observing the standardized housing development in Germany in the second decade of the 21st century tends to suggest: too expensive, too monotonous and too rigid. New buildings, which should certainly still be in use in more than 100 years from now, are mostly built according to the same ideas as housing at the beginning of the twentieth century, regardless of whether they have been built in the so-called free market or in the context of a social housing program. Often they do not even have the infrastructure typical for that past era, meaning common rooms and gardens. Typologically, the inclusion of people with special housing needs remains limited largely to the integration of housing for elderly. But there is still the tendency to socially and spatially isolate refugees and people with disabilities with regards to housing provision.

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WIE WEITER

Im Gegensatz zu dieser Statik des Bauens gehen (fast) alle gesellschaftlichen Analysen von einer weiteren Ausdifferenzierung und Dynamisierung aus, die sich im Wohnungswesen abbilden müssten, um den Ansprüchen einer zukünftigen Gesellschaft gerecht zu werden. Der polnisch-britische Soziologe Zygmunt Bauman sprach in seinen Gesellschaftsanalysen von einer verflüssigten Moderne und gesellschaftlichen Verhältnissen, die sich durch eine Vielfalt überlagernder Wahlmöglichkeiten auszeichnen, zugleich aber Zwänge beinhalten. Unter dem Zwang wachsender sozialer Ungleichheit entstehen sozialräumliche Patchworks in der Vielfalt neuer Milieus und Lebensstilgruppen, die je eigene und sich teilweise überlagernde Wohnbedürfnisse haben. Beispiele dafür sind LGBTIQplus-Kommunitäten, Menschen mit unterschiedlichen Migrationserfahrungen, Geflüchtete, Menschen mit Behinderung, Alleinerziehende und viele andere. Sie fordern inzwischen selbstbewusst die Integration und das Recht auf fair geteilten Raum in der Stadt und auf dem Land, während zugleich die Grundantagonismen von Arm und Reich, Zugang und Ausgrenzung auf die Gesellschaft anhaltend polarisierend wirken. Diese Diversifizierung der Gesellschaft schafft Chancen für neue Assoziationen. Sie erfordert aber zugleich neue Formen der (Wohnungs-)Politik und der sozialen Selbststrukturierung, um angesichts der Anforderungen einer durch Individualität und Ungebundenheit charakterisierten Welt Räume für die gesamte Gesellschaft zu schaffen. Räume, in denen, wenn auch vielleicht zeitlich begrenzt, Gemeinsamkeit, Nachbarschaft und Solidarität entstehen können. CoHousing-Projekte bieten in ihrer auch in diesem Band vorgestellten Vielfalt Beispiele für solche Selbststrukturierungen in Zeiten verflüssigter Verhältnisse und formulieren damit als Reallabore ein Angebot für eine soziale Politik im Raum und für das Wohnen.

In contrast to this stagnation in building, (almost) all social analyses assume a further differentiation and dynamism, which needs to be reflected in housing provision in order to satisfy the expectations of the future society. The Polish-British sociologist Zygmunt Bauman describes in his social analyses a fluid modernity and social relationships that are characterized by a diverse overlapping of choices, but at the same time entailing constraints. Given the pressure of growing social inequality, social and spatial patchworks are forming among the new diverse social environments and lifestyle groups, which have their own as well as partially overlapping housing needs. Examples of this are LGBTIQ+ communities, people with varying migration experiences and refugees, people with disabilities, single parents, and many others. They now assertively demand integration and the right to fairly allocated space in urban and rural areas, while the rooted antagonisms of rich and poor, inclusion and exclusion, cause a continuing polarization of society. This societal diversification creates opportunities for new associations. But at the same time, it calls for new forms of (housing) policy and social self-structuring, in order to create space for all of society with respect to a world identified by individuality and independence—spaces in which, even if only for certain periods of time, community, neighborhood and solidarity can develop. CoHousing projects, also as they are presented in this publication, offer examples of such a self-organization in times of more fluid relationships. As real-life labs, these projects are formulating new proposals and social policies regarding space and housing.

200 wohnungspolitik für eine inklusive gesellschaft

NEXT STEPS

CoHousing als Reallabor für eine aktive Gesellschaft? Die Regel der wohnungs- und förderpolitischen Abstinenz gegenüber selbstorganisierten Wohnprojekten in guten Zeiten kennt Ausnahmen. Aufbauend auf der Vielfalt von Projektansätzen, die von der legalisierten Besetzung bis hin zur syndikalistischen Interpretation der Selbstorganisation von Mieter*innen reicht, haben viele Städte und einige Bundesländer selbstorganisiertes gemeinschaftliches Wohnen als ein Regelmodell in ihre wohnungspolitischen Strategien aufgenommen, um auf den bestehenden Bedarf nach Selbstgestaltung von sozialen Räumen als Wohnort im weitesten Sinne einzugehen. Sowohl einige Bundesländer und Gemeinden als wohnungspolitische Akteure und Fördergeber als auch auf diesem Feld aktive Stiftungen und Banken haben verstanden, dass mit gemeinschaftlichen Wohnprojekten weit über Finanzielles hinaus eine soziale Wohn- und Stadtrendite erwirtschaftet werden kann. Problematisch bleibt dabei jedoch der meist eng gesteckte Rahmen der sozialen Wohnungsbauförderung. Während die traditionelle Fokussierung auf das Wohnen in aller Regel weder die Integration von Raum für Beschäftigung oder kulturelle Aktivitäten abdeckt noch soziale Inklusion befördert, strahlen die durch Modellprojekte nachgewiesenen Potenziale des gemeinschaftlichen Wohnens weit über die direkt Betroffenen und ihre Nachbarschaft in die Gesellschaft hinaus. Damit Wohnungs- und Sozialpolitik ihren gemeinsamen Beitrag zur sozialen Kohärenz auch über Interessengegensätze hinaus leisten können, wären entsprechende förderpolitische Strategien zur Stimulierung einer bürgerschaftlichen Praxis sinnvoll. Das wäre über die Baugruppen hinaus ein Beitrag zur Anpassung eines sozial und ökonomisch unterkomplexen Standardwohnungsbaus an die sich entwickelnde gesellschaftliche Komplexität. Eine solche Politik kann auf das Konzept des USamerikanischen Soziologen Amitai Etzioni für eine aktive Gesellschaft aufbauen. Etzioni skizzierte bereits 1968, wie ein nicht paternalistisches aktivierendes Verhältnis zwischen Gesellschaft und einer demokratisch verfassten politischen Administration aussehen könnte. Dazu gehören Etzioni zufolge ein von gegenseitigem Respekt getragenes Verhältnis und die Wahrnehmung der Eigenlogiken, Bedürfnisse und Fähigkeiten der vielfältigen Anderen. Er geht dabei von einem Grundverständnis aus, dass die Inklusion

CoHousing as Real-Life Lab for an Active Society? There are exceptions to the rule of absent housing policy and political support for self-organized housing projects in “good times.” The diversity of project approaches spans from legalized squatting to a syndicalist interpretation of residents’ self-organization. Building on this, many cities and a number of states have included self-organized, community housing as a standard model in their housing policy strategies, accepting the manifest need for self-design of social spaces as places for living in the broadest possible sense. Active housing policy and funding stakeholders, including some states and municipalities, as well as foundations and banks active in this field, have recognized that the benefits of community housing projects can extend far beyond the financial realm and can generate social returns positive for the city and housing. But problems remain, for instance the often narrowly specified frameworks for social housing subsidies. The traditional housing focus, generally speaking, covers neither an integration of space for work and cultural activities, nor does it promote social inclusion. At the same time, the potentials of community housing are being proven with model projects, which are sending out impulses far beyond those directly involved, into the local neighborhoods as well as the greater society. Appropriate political funding strategies are needed to stimulate civil society engagement, in order for housing and social policies—despite conflicting interests— to realize their joint contribution to social cohesion. This would be a contribution, above and beyond helping the average housing project group, to adapting the socially and economically simplistic standard housing provision to the developing social complexity. Policies such as these for an active society can be based on ideas of the American sociologist Amitai Etzioni. He sketched out already in 1968, what a non-paternalistic, enabling relationship between society and a democratically constituted political administration might look like. Etzioni describes a relationship built on mutual respect and an awareness of the specific logic, needs and abilities in the diversity of others. Etzioni begins with a fundamental understanding that inclusion necessarily encompasses all social groups. In this context, he continues until today to argue internationally for the key concept of “responsiveness”: the readiness to develop, pragmatically and responsibly, a framework for society that actively addresses its development problems. In relation to housing, for him this housing policy for an inclusive society 201

WIE WEITER

möglichst aller sozialen Gruppen als notwendig inhärentes Element umfasst. In diesem Zusammenhang vertritt er bis heute international den Schlüsselbegriff responsiveness: die Bereitschaft, pragmatisch und auf Verantwortung basierend einen Rahmen für eine Gesellschaft zu entwickeln, die sich aktiv ihren Entwicklungsproblemen stellt. Bezogen auf das Wohnen bedeutet das für Etzioni, durch Inklusion die Abschirmung der Mittel- und Oberklassen zu durchbrechen, die heute durch exklusiven Wohlstand und ausgrenzende Governance begründet ist. Förderlogiken für eine Wohnpolitik der Gegenseitigkeit Um der Vielzahl der gemeinschaftlichen Wohnprojekte, Baugemeinschaften und Genossenschaften eine ihrer Potenzialität angemessene Rolle in einem sozial inklusiven Wohnungswesen zu leistbaren Wohnkosten zu geben, ist nicht in erster Linie ein Mehr an Wohnungsbauförderung erforderlich. Eher sollte die Förderung als Angebot an CoHousing-Gruppen in ihrer Struktur den gesellschaftlichen Bedarfen angelehnt und der Zugang zur Diversität der Möglichkeiten erleichtert werden. Als inkludierende Intervention erscheint eine gezielte und intelligente Rekombination vorhandener Mittel der unterschiedlichen Ressorts sinnvoll, die thematisch an der inklusiven Gesellschaft arbeiten. Schwerpunkte wie Gesundheit, Behinderung, Pflege, Integration, Beschäftigung und Jugendhilfe fallen sofort ein, doch es sind die Projekte und ihre Inklusionserfahrungen, die zur Strukturierung der Förderung herangezogen werden sollten. Aufbauend auf einer fairen Beteiligung inklusiver CoHousing-Vorhaben an der allgemeinen Wohnungsbauförderung könnte es zum Prinzip werden, dass von Projekten aktiv geförderte Inklusion ihren Stand in der Förderung verbessert und so ihre Realisierungschancen erhöht. Auf diesem Wege können die Voraussetzungen geschaffen werden, die es den Projekten erleichtern, aus der Falle der marktbedingten Engfassung mittelstandsorientierter Wohnprojekte herauszukommen und zu einem wichtigen Faktor einer sozial inklusiven Wohnungspolitik zu werden.

means using inclusion to break through the defensive shield of the middle and upper classes that is currently anchored in exclusive housing and exclusionary governance. Funding Logic for a Housing Policy of Reciprocity Increasing housing subsidies is not the first and foremost priority, when supporting the many communitybased housing projects and cooperatives in finding their appropriate role, for instance, contributing to affordable and socially inclusive housing. But rather, funding should be seen as an option for CoHousing groups, structured to social needs, and facilitate an approach to the diversity of possibilities. An inclusionary intervention could mean a purposeful and intelligent recombination of available funding and resources— coming from different departments—which are all thematically interested in an inclusive society. Priorities such as healthcare, disabilities, care and nursing, integration, employment and youth welfare are selfevident, but it is the housing projects themselves and their experience with inclusion that should be referred to in the restructuring of funding. Building on a fair participation of inclusive CoHousing project proposals in general housing funding programs, a principle could be developed which would improve their likelihood for funding and thus increase the chances of project realization when they actively support inclusion. In this way the preconditions could be achieved to help community housing developers get out of the trap of the market-determined, restrictive focus on middle-class housing projects. Community-led housing could thus become a major factor in socially inclusive housing policy.

202 wohnungspolitik für eine inklusive gesellschaft

NEXT STEPS

Quellen / Sources 1. Bauman, Zygmunt (2012): Liquid Modernity. Polity Press, Cambridge 2. Etzioni, Amitai (1968): The Active Society. A Theory of Societal and Political Processes. London, New York

housing policy for an inclusive society 203

WELCHE ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN UND HERAUSFORDERUNGEN GIBT ES IM KONTEXT DER WEITERENTWICKLUNG UND SKALIERBARKEIT INKLUSIVER GEMEINSCHAFTLICHER WOHNFORMEN? WHAT ARE THE FUTURE PERSPECTIVES AND CHALLENGES FOR A FURTHER DEVELOPMENT AS WELL AS AN UPSCALING OF INCLUSIVE COHOUSING INITIATIVES?

Selbstorganisierte Wohnformen können kein Ersatz für eine inklusive Wohnungspolitik sein, aber sie können ergänzend sein. Viele Projekte in Wien tun das mit internen Solidaritätsfonds, mit gegenseitiger Unterstützung, mit querfinanzierten, preisgünstigeren Wohnungen sowie mit Flüchtlings- und Startwohnungen. Einige von ihnen richten sich speziell an benachteiligte Gruppen. Die Zukunftsperspektiven sind gut, wenn Lösungsansätze für die wichtigsten Herausforderungen gefunden werden, zum Beispiel die starke Mittelstandsorientierung von Wohnprojekten. Diese wird immer Bestandteil solcher Projekte sein, aber es sollte versucht werden, über diese gesellschaftliche Einkommensgruppe hinauszukommen und so eine gesamtgesellschaftliche Bedeutung zu erreichen. Self-organized housing can not be a substitute for an inclusive housing policy, but it can be a complement. Many projects in Vienna do this with internal solidarity funds and mutual support, with cross-subsidized, affordable dwellings, as well as with refugee and starter apartments. Some projects are specifically aimed at disadvantaged groups. Future perspectives are good if solutions for the most important challenges are found, such as a particularly strong middle-class orientation of urban housing projects. This will always be part of such projects, but an attempt should be made to go beyond this social and income group, and thus achieve a significance for society as a whole. Robert Temel, independent researcher, journalist, networker: architecture, city and culture, Vienna

STATEMENTS

Die jahrhundertealten, genossenschaftlichen Grundprinzipien der Selbstbestimmung, Selbstverantwortung und Solidarität bilden die Grundlage auf denen auch heute Wohnbaugenossenschaften ihre gemeinwohlorientierten und generationenübergreifenden Projekte realisieren: Wohn- und Haushaltsmodelle, die auf Teilhabe und Tausch basieren und neben ökologischer und ökonomischer Sparsamkeit, gesellschaftliches Engagement und Inklusion ins Zentrum stellen. Offenbar ist dies ein Modell mit Zukunft: In Schweizer Städten sagen die Stimmberechtigten jeweils überzeugt JA zum genossenschaftlichen Wohnungsbau! The centuries-old cooperative principles of self-determination, self-responsibility and solidarity form the foundation on which housing cooperatives also currently realize their intergenerational projects, in the sense of the common good. These are models for housing and living based on participation and exchange. Aside from ecological regeneration and economic efficiency, cooperatives emphasize social engagement and inclusion. Apparently, a model with a future: in Swiss cities, the voters are convinced and are saying YES to building more cooperative housing! Daniel Blumer, Wohnbaugenossenschaften Bern-Solothurn, Bern

WIE WEITER

FAZIT CONCLUSIONS Larisa Tsvetkova & Michael LaFond Potenziale und Herausforderungen

Potentials and Challenges

Wohnen muss inklusiver werden. Der Wohnungsbestand und die Strategien für die Wohnraumversorgung werden in europäischen Städten der steigenden Nachfrage und den Anforderungen ihrer vielfältigen Bewohner*innenschaft nicht gerecht. Wenn wir das selbstbestimmte Wohnen als Menschenrecht begreifen, sollten wir uns fragen, wie nachhaltige und zugängliche Lebensräume in unseren Städten entwickelt werden können. Die europäische CoHousing-Bewegung hat sich bereits auf den Weg in Richtung Inklusion gemacht und kennt die Potenziale und Herausforderungen.

Housing must become more inclusive. Existing housing and strategies for new housing development in European cities are not keeping up with increasing demand and the expectations of diverse urban inhabitants. Assuming we understand self-determined housing to be a human right, then we should ask how to develop sustainable and accessible spaces for living in our cities. The European CoHousing movement has already set off on a path toward inclusion, and knows the respective potentials and challenges.

Inklusion im Wohnen kann als ein Ziel verstanden werden. Es setzt gleichberechtigte Teilhabe und eine soziale Mischung voraus und soll der Ausgrenzung, der Ghettoisierung und der Polarisierung in unseren Städten entgegenwirken. Definiert wird inklusives Wohnen in diesem Buch durch Zugänglichkeit für alle, unabhängig von Gender, persönlichen Fähigkeiten, finanziellen Ressourcen, Migrationshintergrund, Fluchterfahrung oder Behinderung. Dies zu erreichen ist genauso schwierig wie notwendig, und es gibt nicht das eine perfekte Projekt und nicht die eine große Strategie dafür. Das gesamte CoHousing-Netzwerk mit seinen vielen Ansätzen demonstriert, wie inklusives Wohnen entstehen kann. In verschiedenen Wohnprojekten und -initiativen wird Inklusion unterschiedlich interpretiert und trägt vielfältige Namen wie Diversität, Gerechtigkeit, Mischung, Zugänglichkeit, Offenheit. Doch eins haben die in diesem Buch beschriebenen Projekte und Strategien gemeinsam: Menschliche Vielfalt wird nicht als Problem, sondern als Potenzial begriffen und Inklusion als ein ständig zu verfolgendes 210

Inclusion in housing can be recognized as a goal. This begins with equal rights to involvement and a social mix, and is hoped to be able to counteract urban tendencies of marginalization, ghettoization and polarization. Inclusive housing is defined in this book as being accessible to everyone, independent of a person’s gender, personal talents, financial resources, migration background, refugee history or disability. Achieving this is both difficult and necessary, and there is neither the perfect project nor is there one great strategy. The landscape of CoHousing projects is in any case demonstrating, with its variety of approaches, how inclusive housing can be created. This is interpreted in various ways by the range of housing projects and initiatives, expressed with terms such as diversity, justice, mix, accessibility and openness. But the projects and strategies described in this publication do have one thing in common: human diversity is not seen as a problem, but rather as a potential, and inclusion is understood to be a goal which is continuously being pursued. This is the first precondition for realizing inclusive housing. Beyond that it is generally important to develop affordable and non-speculative housing, ensuring that architecture and spaces reflect the needs of the residents.

NEXT STEPS

Ziel verstanden. Dies ist die erste Voraussetzung für die Umsetzung inklusiven Wohnens. Außerdem ist es allgemein wichtig, bezahlbaren Wohnraum abseits von Spekulation zu entwickeln und dessen Gestaltung den Bedürfnissen der Bewohner*innen entsprechend umzusetzen. Durch das bedarfs- und nicht profitorientierte Planen und Bauen können Wohnprojekte das kombinieren, was schwer vereinbar erscheint: individuelle Lebensentwürfe, private Rückzugsräume und gemeinschaftliche Aktivitäten sowie Bezahlbarkeit, Barrierefreiheit und Umweltfreundlichkeit. Diese Komplexität ist dank Experimentierbereitschaft der selbstorganisierten Gruppen möglich und ist nicht nur für die einzelnen Projekte, sondern auch für die Entwicklung lebendiger Quartiere wichtig. Kommunikation, Begegnung und Austausch werden in den Wohnprojekten durch partizipative Entwicklung und Selbstverwaltung gefördert und auf der Nachbarschaftsebene durch Mischnutzungen sowie die Integration von öffentlich zugänglichen Räumen und Aktivitäten unterstützt. Selbstorganisation in Wohnprojekten fördert zudem Offenheit für Beteiligung und Kreativität, wodurch Initiativen entstehen, die Synergien über die Projektgrenzen hinaus erzeugen. Die in diesem Buch beschriebenen Modellprojekte bieten dazu einige Beispiele. Im Refugio startete eine syrische Familie ein professionelles Catering, und in den Räumlichkeiten der Spreefeld-Genossenschaft finden öffentliche Veranstaltungen statt. Im Projekt Sredzkistraße 44 entsteht ein Infozentrum zu altersgerechtem, gemeinschaftlichem Wohnen, und die von der WohnSinn-Genossenschaft gegründete WIR-Agentur berät Projekte und koordiniert den Wohnprojektetag in Darmstadt. Möglichkeiten und Grenzen Die Komplexität im Spannungsfeld von Privatem und Öffentlichem, Individuellem und Gemeinschaftlichem, Homogenität und Heterogenität ist eine der wichtigsten Qualitäten in Wohnprojekten, die sowohl einen großen Gewinn als auch Hürden bedeutet. Schon in der Konzeptionsphase stellt sich innerhalb der meist relativ homogenen Kerngruppe die Frage, wie vielfältig die zukünftige Hausgemeinschaft sein kann und soll. Diese Fragestellung hat in Projekten für besondere Bedarfsgruppen und in gemischten Projekten, die keine bestimmten Zielgruppen ansprechen, unterschiedlichen Charakter. Handelt es sich beispielsweise

Through use- instead of profit-oriented planning and building it should be possible for housing projects to combine what otherwise looks to be quite difficult: individual life plans with spatial needs for privacy and retreat, community activities as well as affordability, accessibility and environmental performance. This complexity is possible thanks to a willingness to experiment in self-organized groups, which is significant not only for individual projects but also for the development of vibrant neighborhoods. Communication, interaction and exchange are supported in housing projects through participatory development and self-management. This is supported at the neighborhood level through a mix of uses and an integration of publicly accessible spaces and activities. Self-organization in housing projects also encourages an openness for participation and creativity through which initiatives arise leading to synergies even beyond the project’s borders. The model projects described in this book help to illustrate this: a Syrian family has started a professional catering business at the Refugio and public events take place in the Spreefeld Cooperative’s option spaces. An info-center for elderly-friendly, community-based, intergenerational housing will be opened at the Sredzkistraße 44 and the We-Agency founded by the WohnSinn Cooperative is advising projects and coordinating the ‘CoHousing Project Market’ in Darmstadt. Opportunities and Limits Some of the most important qualities with respect to housing projects are found in the complexity resulting from dialogue among private and public, individual and community interests, as well as the interplay between heterogeneity and homogeneity. This promises great gains but is also accompanied by hurdles. Already in an early design phase, a typically homogenous project core group is faced with the question about how diverse the future residential community can and should be. This important question can be quite different among projects specifically developed for certain needs groups and other mixed projects with no particular target group. If this is dealing for instance with housing for students and formerly homeless (VinziRast-mittendrin) or non-refugees and refugees (Refugio) then a decision is quickly made in the direction of a balance of the different residential groups. And if a varied mix of people is desired, then this also should be defined. The WohnSinn cooperative developed its own formula for a mix of social and intergenerational aspects: they fixed percentages for 211

WIE WEITER

um Wohnen für Studierende und ehemals Obdachlose (VinziRast-mittendrin) oder für Menschen mit und ohne Fluchterfahrung (Refugio), lenkt sich die Entscheidung schnell in Richtung der Gleichgewichtung verschiedener Bewohner*innengruppen. Ist hingegen eine bunte Bewohner*innenmischung gewünscht, muss diese erst definiert werden. Beispielsweise hat die WohnSinn-Genossenschaft einen Schlüssel für die soziale und generationenübergreifende Mischung entwickelt, indem sie die Anteile für verschiedene Altersgruppen und für diejenigen mit Behinderung und Migrationshintergrund festlegte. Es gibt auch Ansätze, die sowohl bedarfsgruppenorientierte als auch gemischte Komponenten zusammenbringen: So kombiniert das Projekt inklusiv wohnen Köln zwei Wohngruppen für Studierende und Menschen mit Assistenzbedarf mit mehreren privaten Wohneinheiten in einem Haus. Ist die gewünschte Mischung in der Gemeinschaft ausformuliert und umgesetzt, werden die Grenzen der Inklusion im Kontext der Partizipation und Teilhabe weiterhin getestet. Beispielsweise ist eine Partizipation der Bewohner*innen im VinziRast-mittendrin durch die unterschiedlichen Lebenssituationen, begrenzte Planungssicherheit und damit verbundene geringe Verbindlichkeit der Studierenden und ehemals Obdachlosen nur in Maßen möglich und wird zusätzlich durch Suchtkrankheiten und unterschiedliche Kommunikationsweisen erschwert. Das Projekt Refugio ist ebenfalls an die Grenzen der Partizipation im temporären Wohnen gestoßen und musste die ursprüngliche Idee einer selbstorganisierten Verwaltung zurückziehen und diese Aufgabe an angestellte Kräfte übergeben. Doch nicht nur bedarfsgruppenorientierte Projekte stoßen an die Grenzen der Partizipation: Auch im WohnSinn und WohnArt bleibt die Selbstverwaltung nach einigen Jahren des Zusammenlebens ein schwieriges Thema mit Konfliktpotenzial. Jedes selbstorganisierte Wohnprojekt erfordert gewisse Kompromisse zum Erhalt der Balance zwischen individuellen und gemeinschaftlichen Interessen und Bedürfnissen. Umsetzung im Raum Gemeinschaftsorientierung und Inklusion spiegeln sich auch in der räumlichen Planung und werden durch diese gleichzeitig gefördert, wobei dies weit über die Barrierefreiheit hinausgeht. Mitgestaltungsmöglichkeiten tragen zur Identifikation mit dem Wohnprojekt bei und regen dadurch vielfältige Nutzungen an. Flure und Laubengänge finden eine neue Interpretation und werden bewusst als Räume für 212 fazit

various age groups as well as for people with disabilities and migration histories. There are also approaches for bringing together mixed groups of people with those having specific needs. The project inklusiv wohnen Köln for example is combining in one building shared flats for students and people needing special assistance with a number of private apartment units. After a preferred community mix is established and realized, the limits of inclusion regarding participation and involvement will still be tested. For instance residential participation in the VinziRast-mittendrin is restricted by the varying life situations, limited ability to plan for the long term and the resulting minimal commitments of the students and formerly homeless. This is further complicated by addictions and varying methods of communication. The Refugio project also encountered limits to participation in temporary housing and had to take back the idea of self-management and give the administration to employed staff. But not only needs-groups projects run into the limits of participation: the WohnSinn and WohnArt projects also find that the challenge of self-administration remains a difficult one after the first years of living together. Every self-organized housing project calls for certain compromises to maintain a balance between individual and community interests and needs. Spatial Realization Community orientation and inclusion, meaning much more than just being barrier free, are also reflected in the spatial planning and at the same time encouraged by the architecture. Opportunities to help plan and shape spaces strengthens an identification with the housing project and can also inspire a variety of uses. Hallways and covered walkways thus find new interpretations and are consciously used as space for interaction or for smaller uses such as “exchange boxes.” Outside spaces are often quite important as interfaces with the neighborhood and as a place for festivities and community gardening. Common laundry rooms, workshops, guest apartments and multifunction rooms are increasingly assumed to be important for a project. Inclusion, participation and sustainability all need a certain process-orientation, during as well as after the planning and construction phases. While self-organized projects are typically characterized by stable residential groups, the inhabitants do change

NEXT STEPS

Begegnung oder für kleine Aktionen wie Tauschboxen genutzt. Außenflächen sind häufig besonders wichtig als Schnittstelle zur Nachbarschaft und als Ort für Feierlichkeiten und gemeinsames Gärtnern. Gemeinschaftliche Waschräume, Werkstätten, Gästewohnungen und Multifunktionsräume werden immer öfter mit Selbstverständlichkeit eingeplant. Für Inklusion, Partizipation und Nachhaltigkeit ist eine Prozessorientierung sowohl während als auch nach der Bauphase essenziell. Obwohl selbstorganisierten Wohnprojekte sich in der Regel durch eine sehr stabile Bewohner*innenschaft auszeichnen, ändern sich die Bewohner*innen mit der Zeit und werden zudem gemeinsam älter, was neue Herausforderungen mit sich bringt. Allein angesichts einer relativ langen Entwicklungszeit sind viele Planungsentscheidungen oft schon beim Einzug überholt und bedürfen einer Anpassung. Dementsprechend schaffen viele Projekte neue bauliche Typologien für mehr Gemeinschaftlichkeit und Flexibilität: Allmenderäume (mehr als wohnen) und Optionsräume (Spreefeld) werden temporär von der Gemeinschaft und der Öffentlichkeit genutzt, Schalträume (ALLTAG) und Joker-Zimmer (Warmbächli) sind flexibel anmietbar und können als Ergänzung zu den Wohnungen oder für gemeinschaftliche und nachbarschaftliche Zwecke genutzt werden. In Wohngemeinschaften und Clusterwohnungen (Spreefeld) sowie Satellitenwohnungen (mehr als wohnen) werden großzügige Gemeinschaftsflächen mit mehreren kleineren Wohneinheiten in größeren Wohngruppen zusammengeschlossen. Charakteristisch für inklusive Wohnprojekte sind außerdem hohe Anforderungen an die Barrierefreiheit sowie Energie- und Kosteneffizienz beim Bauen. All das erfordert eine intelligente Planung und Kompromissbereitschaft. Zeit, Geld, Teilhabe Für eine nachhaltige Planung inklusiver Wohnprojekte sind Eigentums- und Rechtsformen im Kontext der dauerhaften Bezahlbarkeit und des Entzugs der Häuser aus Spekulationsmechanismen wichtig. Beeinflusst dadurch werden aber auch die Gemeinschaftlichkeit und die Inklusion in der Entwicklungsphase und darüber hinaus. Komplexe, jahrelange Projektentwicklungszeiten sowie meistens hohe Genossenschaftsanteile erschweren den Zugang zu den neuen Genossenschaften. Dadurch werden vor allem oft Menschen mit geringen finanziellen und zeitlichen Kapazitäten sowie diejenigen mit begrenzten Kommunikationsmöglichkeiten und wenig

with time and often age together, which brings new challenges. Due to relatively long development phases many planning decisions are already outdated when residents move in, and call for adjustments. Accordingly, many projects create new structural typologies, promoting flexibility and community: common rooms (mehr als wohnen) and option spaces (Spreefeld) are to be used temporarily by the residential community as well as the public, switch rooms (ALLTAG) and Joker-Units (Warmbächli) can flexibly be rented and can also be used as apartment additions, for community or neighborhood activities. In shared living groups and cluster apartments (Spreefeld) as well as satellite apartments (mehr als wohnen), generous common spaces are combined with a number of smaller dwelling units into residential groups. Inclusive housing projects are also distinguished by their high expectations concerning barrier-free, energy efficiency and cost savings through the construction. This all demands intelligent planning and the ability to make compromises. Time, Money, Involvement For a sustainable planning of inclusive housing projects it is quite important to give attention to the ownership and organizational forms, as this is significant for the long-term affordability and for protecting property from speculative forces. This also has an influence on community and inclusion during the development period and beyond. New cooperatives with their complex and long development phases as well as their often high amounts of shares needing to be bought, are for many difficult to access. Others are excluded who have reduced financial and time capacities or limited communication possibilities as well as those only able to plan for the short term. On the other hand, common property is supportive of community life and resident’s participation. In community-based rental projects it can be observed that project developers and property owners have a certain influence on the projects, reflected in the structures relevant to participation and administration. So we can see combinations of top-down and bottom-up approaches in projects like VinziRast-mittendrin, Refugio, Grandhotel Cosmopolis or ALLTAG. The rental project WohnArt 3 was inspired and advised by the cooperative WohnSinn and realized through a partnership with a real estate company. Because of this the renters have only a limited power and are not united together by common property. But the hopedfor social mix was attained, as cooperative shares were not required and thanks to the combination of conclusions 213

WIE WEITER

Planungssicherheit bezüglich des Wohnorts ausgeschlossen. Andererseits ist Gemeinschaftseigentum für das Gemeinschaftsleben und die Beteiligung der Bewohner*innen förderlich. In gemeinschaftlichen Mieter*innenprojekten kann beobachtet werden, dass Projektentwickler*innen und Immobilieneigentümer*innen einen gewissen Einfluss auf die Projekte haben, was sich von der Beteiligungs- und Verwaltungsstruktur ablesen lässt. So werden in Projekten wie VinziRast-mittendrin, Refugio, Grandhotel Cosmopolis oder ALLTAG Top-down- und Bottom-up-Ansätze kombiniert. WohnArt 3 wurde als Mieter*innenprojekt von der Genossenschaft WohnSinn inspiriert und beraten, und in Kooperation mit einer Immobilienfirma umgesetzt. Dadurch können Mieter*innen das Haus nur bedingt beeinflussen und werden als Gruppe nicht durch ein Gemeinschaftseigentum vereint. Andererseits wurde durch nicht vorhandene Genossenschaftsanteile sowie eine Kombination von geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen die angestrebte soziale Mischung erreicht. Partizipation und Selbstorganisation hat in solchen Projekten im Vergleich zu den klassischen von und für Bewohner*innen organisierten Häusern bestimmte Grenzen. Dafür schaffen diese Projekte Zugang zum gemeinschaftlichen Wohnen für diejenigen, die von den klassischen Mittelschicht-Hausgemeinschaften ausgeschlossen sind und leisten somit einen wichtigen Beitrag zum inklusiven CoHousing. Visionär sind in diesem Kontext Strategien wie des Community Land Trust Brüssel, die durch solidarische Finanzierung diejenigen zur Selbstorganisation befähigen, die aufgrund ihres Einkommens von Entscheidungsprozessen auf dem Wohnungsmarkt ausgeschlossen werden. Ein Wegweiser ist außerdem die Genossenschaft mehr als wohnen in Zürich, die durch Kooperationen mit sozialen Trägern einige Wohneinheiten für Menschen mit besonderen Bedürfnissen in ihre Häuser integriert hat. In Berlin könnte das Haus der Statistik ein Pionier werden, indem es im Falle der Realisierung mit Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und sozialen Trägern kooperiert. Haben Wohnprojekte in der Gründungsphase Zugang für verschiedene Menschen geschaffen, so muss im Sinne der nachhaltigen Inklusion mehrere Jahrzehnte vorausgeplant werden. Die Herausforderung, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum herzustellen, ist für verschiedene Projekte gleichermaßen wichtig. Es betrifft Projekte wie Refugio, die über eine begrenzte 214 fazit

subsidized and privately financed rental apartments. Such projects do often show limits to participation and self-organization, when compared to the classic housing projects organized by and for the residents. Altogether, these projects create access to community housing for those who would otherwise be excluded from the standard middle-class residential communities. Thus they make a significant contribution to inclusive CoHousing. In this respect, visionary strategies like the Community Land Trust Brussels are empowering people through a mutual-support financing approach to work with self-organization who otherwise because of their income would be shut out of housing market opportunities. Another pioneer is the cooperative mehr als wohnen in Zürich, which through cooperations with social agencies has been able to integrate a number of housing units for people with special needs. The Berlin Haus der Statistik initiative is showing promise as a visionary strategy with its proposed cooperations including municipal housing companies, cooperatives and social agencies. It is one thing to create access for a variety of people in a project’s founding phase, but a sustainable inclusion calls for planning at least several decades into the future. This means a long-term provision of affordable housing, and a challenge which is for differing projects equally valid.This concerns those who are only subsidized for a limited period of time and who are working toward being cost-effective (Refugio). This also refers to rental projects which have benefited from the support of a housing company but which some day might have to deal with rent increases (WohnArt 3). Also privately financed projects with use agreements similar to private ownership or having an ownership option (WohnSinn, Spreefeld) can be impacted by speculation. As apartments become available after some years, the ownership form will influence a project’s further development. A primary question is if a community can influence the selection of new residents. It is also asked if a vacant apartment can be sold to the highest bidder or if the cooperative will be able to buy the unit and convert it into common property, or if an apartment’s sale is already prohibited by the ownership form (cooperative or rental). In this sense, one strategy against speculation which has long-term commongood objectives has been the development of the Mietshäuser Syndikat, which has until 2017 realized more than 120 projects in Germany.

NEXT STEPS

Zeit gefördert sind und langfristig gesehen eine Wirtschaftlichkeit anstreben, aber auch Mieter*innenprojekte wie WohnArt 3, die von der Unterstützung des Wohnungsunternehmens profitieren und gleichzeitig eines Tages Mieterhöhungen erfahren können. Auch freifinanzierte Projekte wie WohnSinn und Spreefeld, die eigentumsähnliche Wohnrechte oder eine Eigentumsoption haben, können von Spekulation betroffen sein. Werden erste Wohnungen nach Jahren frei, kann die Eigentumsform das gesamte Projekt beeinflussen. Es stellen sich in diesem Fall viele Fragen, zum Beispiel ob die Gemeinschaft noch Einfluss auf die Auswahl der neuen Bewohner*innen hat. Dies hängt damit zusammen, ob die Wohnung zu einem Höchstpreis verkauft werden darf, ob die Genossenschaft die Wohnung selbst kaufen und in Gemeinschaftseigentum umwandeln kann oder ob der Verkauf durch die Eigentumsform (Genossenschaftsoder Mietwohnungen) bereits ausgeschlossen ist. Als Strategie gegen Spekulation und für eine langfristige Gemeinwohlorientierung wurde das Mietshäuser Syndikat entwickelt, das bis 2017 über 120 Projekte deutschlandweit realisiert hat. Kontext heute: Anerkennung Lokale Bedingungen für selbstorganisierte Wohnprojekte sind je nach Land und Stadt unterschiedlich, aber noch nirgendwo wirklich optimal und nachhaltig. In mitteleuropäischen Städten wie Prag und Bratislava ist das Thema CoHousing nur in bestimmten Kreisen bekannt und lässt sich im Rahmen der bestehenden Strukturen bisher kaum umsetzen. Im Vergleich dazu genießen CoHousing-Projekte in Deutschland, Österreich und der Schweiz inzwischen eine breite Anerkennung. Berlin zeichnet sich weniger durch Stadtentwicklungsstrategien, sondern vielmehr durch ein ausgeprägtes Netzwerk selbstorganisierter Initiativen wie die Genossenschaften SelbstBau, ZUsammenKUNFT und die Freiraumkooperative aus.

Current Context: Recognition Local conditions for self-organized housing projects differ according to country and city but are nowhere really optimal and sustainable. In Central European cities like Prague and Bratislava, CoHousing is only known in limited circles and until today not really possible to be realized in the context of the current structures. In comparison, CoHousing projects already enjoy a wide recognition in Germany, Austria and Switzerland. Berlin is characterized not so much by its urban development strategies, but rather by its profound network of self-organized initiatives such as the cooperatives SelbstBau, ZUsammenKUNFT and the Freiraumkooperative. In contrast, other cities have for many years now been incorporating community-based, self-organized housing projects into their urban development strategies. In this sense the city of Tübingen is allocating land according to concept and arranging for heritable building rights contracts. Self-organized projects like the New Neighbors are benefiting from this, developing low-cost solutions and providing affordable housing for both short- and long-term. Proposals have been worked out for the inclusive district of Freiham which are especially innovative with their barrier-free approaches. It remains to be seen to what extent these will be finally realized, but promising steps have been taken here in the direction of inclusion. Such approaches could be further refined and applied to properties owned and managed by other municipalities. Admittedly, other strategies are necessary to get the countless private investors and property owners to actively contribute to a sustainable, inclusive urban development.

Andere Städte hingegen integrieren bereits seit mehreren Jahren gemeinschaftliche, selbstorganisierte Wohnprojekte in ihre Strategien für Stadtentwicklung. So ermöglicht die Stadt Tübingen durch Konzeptvergabe in Erbpacht selbstorganisierte Projekte wie die Neuen Nachbarn, die kurzfristig und langfristig bezahlbaren Wohnraum schaffen und dabei kostensparende Lösungen bieten. In München wurden für den inklusiven Stadtteil Freiham Handlungsconclusions 215

WIE WEITER

empfehlungen erarbeitet, die besonders im Bereich Barrierefreiheit innovative Ansätze zeigen. Es bleibt offen, inwiefern diese auch realisiert werden können, doch ein vielversprechender Schritt in Richtung Inklusion wurde hiermit gemacht. Die Ansätze könnten weiterentwickelt und auf weitere Grundstücke im Besitz anderer Kommunen übertragen werden. Es sind allerdings weitere Strategien notwendig, damit auch die Privatbesitzer*innen und Investor*innen mit ihren zahlreichen Immobilien dazu aufgefordert werden können, sich an der nachhaltigen, inklusiven Stadtentwicklung aktiv zu beteiligen. Vision für die Zukunft: Kooperationen Während die Potenziale der Wohnprojekte für eine nachhaltige, inklusive Wohnraumversorgung immer mehr Anerkennung bekommen, erfahren diese Projekte noch zu selten genügend finanzielle, politische und juristische Unterstützung. Damit mehr Wohnprojekte aus ihrer Nische treten und sich nicht nur der Mittelschicht, sondern auch unterschiedlichen Bedarfsgruppen öffnen, wären mehr Kooperationen mit sozialen Trägern, Wohnungsunternehmen und den Kommunen notwendig. Beispielhafte Pilotprojekte demonstrieren, dass solche Kooperationen funktionieren können. So wurden Projekte wie das Refugio in Berlin, das Grandhotel Cosmopolis in Augsburg und VinziRast-mittendrin in Wien von christlichen Organisationen unterstützt. Der Que[e]rbau in Wien wurde durch die städtische Wohnbauförderung mitfinanziert und realisierte Wohnungen für Geflüchtete in Kooperation mit der Diakonie. Sredzkistraße 44 in Berlin wurde dank einer Kooperation mit der Wohnungsbaugesellschaft und Förderung des Bundesministeriums ermöglicht, und das Projekt SoKo in Malmö entstand im Rahmen der Kooperation zwischen selbstorganisierten CoHousing-Initiativen und der öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft. Die Erfolgsgeschichten sind ermutigend, doch es muss gefragt werden, ob die in Pionierprojekten erprobten Ansätze unter anderen Bedingungen möglich sowie auf andere Orte übertragbar und auf einen größeren Maßstab skalierbar wären. Erst dann könnten sie im Mainstream ankommen. Beispielsweise ist das Grandhotel Cosmopolis durch die besondere Künstler*innengemeinschaft geprägt und wäre an einem anderen Ort so schwer denkbar. Das Projekt VinziRast-mittendrin wurde durch zahlreiche private Spenden und das Engagement vieler Freiwilliger 216 fazit

Vision for the Future: Cooperations While the potentials of such projects regarding an inclusive, sustainable housing provision is increasingly acknowledged, it is seldom that they receive enough financial, political or legal assistance. More cooperation is necessary with social agencies, housing companies and municipalities in order for more housing projects to come out of their niches and to not only open themselves to the middle class but also to various needs groups. Model projects are demonstrating that such partnerships can function. Refugio in Berlin, Grandhotel Cosmopolis in Augsburg and VinziRast-mittendrin in Vienna are all assisted by Christian organisations. Que[e]rbau in Vienna has been cofinanced through a municipal housing program and apartments for refugees have been supported by the Diakonie. The Sredzkistraße 44 in Berlin was made possible thanks to a cooperation with a housing company and funding from a federal ministry. The project SoKo in Malmö emerged out of a partnership between a self-organized CoHousing initiative and a public housing company. The success stories are inspiring, but it must be asked if the tested strategies of the pioneer projects can be transferred to other locations with differing conditions or if they can be scaled up or mainstreamed to achieve greater quantities. The Grandhotel Cosmopolis, for instance, is shaped by a special artists’ community and is hard to imagine in another place. The project VinziRast-mittendrin was made possible by a large number of private donations and the engagement of many volunteers. The Sredzkistraße 44’s senior-friendly renovation of an older building while maintaining affordable rents would not have been possible without subventions. A new founding of a privately financed project like the Spreefeld in such a central location with the currently rising land values is also hard to imagine. A realization of further projects based on these role models will depend on further and stronger cooperations involving municipalities and agencies. Community housing forms are rising to the challenge of demographic change, growing urban populations and increasing pressure of the housing markets. The model projects reviewed in this book demonstrate that self-organized housing can react with innovation and flexibility when faced with dynamically evolving challenges. The growing numbers of singles and single parents are also sending a signal that new housing forms

NEXT STEPS

unterstützt. Altersgerechte Sanierung eines Altbaus bei Erhalt bezahlbarer Mieten wie im Projekt Sredzkistraße 44 wäre ohne Subventionen nicht machbar. Darüber hinaus wäre auch eine Neugründung eines freifinanzierten Projekts wie das Spreefeld in der Berliner Innenstadt im Kontext der steigenden Bodenpreise kaum mehr denkbar. Die Umsetzung mehrerer Projekte nach diesen Vorbildern setzt weitere, verstärkte Kooperationen seitens Städten und Träger voraus. Gemeinschaftliche Wohnformen stellen sich den Herausforderung des demografischen Wandels, der wachsenden urbanen Bevölkerung und des steigenden Drucks auf dem Wohnungsmarkt. Die in diesem Buch vorgestellten Modellprojekte demonstrieren, dass selbstorganisiertes Wohnen auf sich dynamisch verändernde Herausforderungen innovativ und flexibel reagieren kann. Auch die zunehmende Zahl der alleinlebenden und alleinerziehenden Menschen sendet ein Signal dazu, dass neue Wohnformen und Wohntypologien notwendig sind. Das Interesse an geeigneten Projekten und Strategien sowie das Bewusstsein für den Handlungsbedarf in Bezug auf Inklusion werden in der Zivilgesellschaft erkennbar größer. Es mangelt weder an der Nachfrage noch an Ideen oder Ansätzen. Damit diese Tendenzen zu einem Wandel führen, sollten wir den Schritt weg von der profitorientierten Massenherstellung standardisierter Wohnungen hin zu nachhaltiger, bedarfsund gemeinwohlorientierter Wohnraumversorgung machen. Die menschliche Vielfalt ist in unseren Städten bereits zu Hause und sie braucht dringend einen angemessenen Lebensraum.

and typologies are necessary. Interest in appropriate projects and strategies as well as an awareness among the civil society regarding the significance of inclusion is increasing visibly. There is not a shortage of demand nor of ideas or strategies. But in order to convert these tendencies into a real transition, we need to take steps away from a profit-oriented, mass production of standardized housing units and toward a sustainable, needs- and common good-oriented provision of housing. Human diversity is already at home in our cities, urgently calling for appropriate spaces for living and for housing.

conclusions 217

Let’s discourage people from making a castle out of their home. Castles are exclusive, and easily turn into fortresses. Castles are maintained by exploiting “domestic” labor and heritage subsidies. Castles are inaccessible energy wasters—but at least they can be recycled. Let’s discourage planners from making Projects out of CoHousing. Projects may be exclusive, and turn into gated communities. Projects are exploited as “best practices” and consume subsidies. Let’s encourage, instead, a CoHousing way of planning. Lasst uns Menschen entmutigen, ein Schloss aus ihrer Wohnung zu machen. Schlösser sind exklusiv und verwandeln sich einfach in Festungen. Schlösser werden durch die Ausbeutung „häuslicher“ Arbeit und über Erbschaften aufrechterhalten. Schlösser sind unzugängliche Energiefresser – aber zumindest wiederverwertbar. Lasst uns Planer*innen entmutigen, Projekte aus gemeinschaftlichen Wohnformen zu machen. Projekte können exklusiv sein und sich in geschlossene Wohnanlagen verwandeln. Projekte werden als „Modellprojekte“ instrumentalisiert und verbrauchen Subventionen. Lasst uns stattdessen ermutigen, eine Kultur des gemeinschaftlichen Wohnens in der Planung zu leben. Lidewij Tummers, TU Delft

STATEMENTS

AUTOR*INNEN AUTHORS

RAÚL AGUAYO-KRAUTHAUSEN

ist ein Aktivist und Gründer des gemeinnützigen Vereins SOZIALHELDEN e. V. Zu den wichtigsten Projekten gehören die Online-Karte für rollstuhlgerechte Orte Wheelmap.org und die journalistische Informationsplattform für vorurteilsfreie Sprache über Menschen mit Behinderung Leidmedien.de. 2013 wurde ihm das deutsche Bundesverdienstkreuz verliehen. Seit 2015 moderiert er seine eigene Talksendung „KRAUTHAUSEN – face to face“ zu den Themen Kultur und Inklusion. is an activist and founder of the non-profit organization SOZIALHELDEN e.V. (Social Heroes). Among his most important projects are the Wheelmap.org and the journalists’ information platform for unbiased language about people with disabilities Leidmedien.de. In 2013 he was awarded the Federal Republic of Germany’s Order of Merit. Since 2015 he has been moderating his own talk show KRAUTHAUSEN – face to face with a focus on culture and inclusion.

AXEL BURKHARDT

studierte Politikwissenschaft, Pädagogik, öffentliches Recht und soziales Management in Tübingen. Zwischen 1998 und 2009 war er Teil der Geschäftsführung eines selbstverwalteten Wohnprojekts. In dieser Zeit arbeitete er überdies in der Beratung von Wohnprojekten im Umfeld des Mietshäuser Syndikats, als Supervisor auch in Konfliktsituationen. Außerdem war er im Bereich der Erwachsenenbildung tätig. Seit 2015 ist er Beauftragter für Wohnraum der Universitätsstadt Tübingen. studied political science, education, public law and social management in Tübingen. Between 1998 and 2009, he was part of the management team of a self-organized housing project. In this time he also worked as a consultant for housing projects in the Mietshäuser Syndikat network, assisting, for example, with conflict resolution. He has also worked in the field of adult education. Since 2015, he has been a Housing Commissioner for Tübingen, the University City.

220

Dr. CHRISTIANE DROSTE

ist Eigentümerin von UrbanPlus in Berlin, dem Büro für Stadtforschung und urbane Projekte. Ihre Forschungs- und Beratungsthemen sind integrierte Stadt- und Quartiersentwicklung, sozialer und gemeinschaftsorientierter Wohnungsbau, Diskriminierung im Wohnungswesen sowie Gender, Diversität und Partizipation. Sie arbeitet in diesen Handlungsfeldern in Berlin und international, darüber hinaus anwendungsorientiert zur Nutzung von Gender und Diversität als Element der Qualitätssicherung. is the owner of UrbanPlus in Berlin, the Office for City Research and Urban Projects. Her research and consulting topics address integrated urban and neighborhood development, social and community-oriented housing construction, discrimination in the housing sector as well as gender, diversity and participation. She is engaged with these fields of action in Berlin as well as internationally, and works with an application-orientation of gender and diversity as elements of quality assurance.

SANNA FRISCHKNECHT

ist Soziologin und promoviert an der Universität Basel im Rahmen des vom Schweizerischen Nationalfonds SNF geförderten Forschungsprojekts „Transformative Gemeinschaften als innovative Lebensformen?“ zu Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz. Sanna ist Mitglied der Wohnbaugenossenschaft Warmbächli. is a sociologist and PhD Candidate at the University of Basel. She is doing her dissertation on Swiss housing cooperatives within the research project “Transformative Communities as Innovative Forms of Life?” funded by the Swiss National Science Foundation SNF. Sanna is a member of the Warmbächli Housing Cooperative.

CHRISTINE GOHLKE

hat als Dipl.-Geographin Schwerpunkte in der Stadt- und Quartiersentwicklung. Seit 2009 ist sie Mitglied bei id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit, Berlin, und setzt sich auf vielfältige Weise mit dem Thema Wohnen und gemeinschaftlichen Wohnformen auseinander. Sie war unter anderem beim Forum Gemeinschaftliches Wohnen (FGW) tätig und wissenschaftliche Mitarbeiterin bei UrbanPlus. Derzeit arbeitet sie als Stadtteil- und Gemeinwesenarbeiterin in Berlin-Kreuzberg. is a trained geographer with a focus on city and neighborhood development. Since 2009 she has been a member of id22: Institute for Creative Sustainability, Berlin, and is engaged with many aspects of housing and community-oriented forms of living. She was among other things working at the Forum for Community Housing (FGW), and a research assistant at UrbanPlus. She is currently employed as a neighborhood and community worker in Berlin-Kreuzberg.



221

JULIA HARTMANN

absolvierte ihr Architekturstudium an der University of East London. Als Mitarbeiterin verschiedener Planungsbüros in London und Berlin betreute sie unter anderem städtebauliche Rahmenplanungen mit einem Fokus auf partizipative Entwurfsprozesse. Darüber hinaus arbeitete Julia in Großbritannien, China und Bulgarien an Projekten zur bewohner*innengeleiteten Stadterneuerung und lehrte an verschiedenen Universitäten. Seit 2015 ist sie Beauftragte für Wohnraum der Universitätsstadt Tübingen. completed her architectural studies at the University of East London. As an associate of various planning offices in London and Berlin, she was responsible for among other things the urban design master plans, with a focus on participatory design processes. In addition, Julia has worked in the UK, China and Bulgaria on projects dealing with community-led urban regeneration and has taught at different universities. Since 2015 she has been a housing commissioner for Tübingen, the University City.

HELENA HEDE

ist Master-Absolventin in Sozialanthropologie der Universität Lund, Schweden, mit Interessenschwerpunkt auf städtische Themen. In ihrer Masterarbeit untersuchte sie soziale Aspekte der Nachhaltigkeit in Berliner CoHousing-Projekten durch Interviews und partizipative Beobachtung. Sie versteht ethnografische Methoden als grundlegende Mittel in der Stadtplanung, um Perspektiven der Stadtbewohner*innen zu verstehen und die Rechte von Minderheitengruppen in Planungsprozesse miteinzubeziehen. has a master’s degree in social anthropology from Lund University, Sweden, with a focus on urban issues. For her research she investigated social aspects of sustainability in Berlin CoHousing projects through interviews and participatory observation. She considers ethnographic methods to be essential to urban planning, as they can be tools for understanding citizens’ perspectives, and can help strengthen the rights of minority groups in planning processes.

BORIS HRBÁŇ

absolvierte ein Architekturstudium in Bratislava und arbeitete in Architekturbüros in Berlin und Tübingen. Er führte seine Arbeit in den Bereichen Handel und Immobilienwirtschaft fort, um schließlich das Entwicklungsunternehmen Imagine im Jahr 2007 mitzugründen. Mit dem Schwerpunkt auf kleine und mittlere Stadterneuerungs- sowie gemeinschaftsorientierte Projekte, wurde Imagine zu einem der innovativsten Unternehmen für Wohnentwicklung in der Slowakei und in Tschechien. graduated as an architect in Bratislava and worked in architectural offices in Berlin and Tübingen. He went on to work in the fields of real estate and trade and finally co-founded the development company Imagine in 2007. Focused on small- and middle-sized urban renewal and community-oriented projects, Imagine has become one of the most innovative residential developers in Slovakia as well as the Czech Republic.

222 autor*innen

Prof. Dr. MICHAEL KOMOREK

ist seit 2013 Hochschullehrer an der Evangelischen Hochschule Berlin und leitet ein Projekt zur Inklusiven Organisationsentwicklung beim AWO Bundesverband. Als Heilpädagoge und Inklusionsforscher hat er in unterschiedlichsten Forschungs- und Praxisprojekten gearbeitet. Im Kern geht es bei seiner Arbeit als Organisationsberater und Prozessbegleiter um die Etablierung von inklusiven Kulturen in Organisationen sowie die Schaffung von Strukturen, um eine inklusive Handlungspraxis zu ermöglichen. has been a lecturer at the Protestant University of Applied Sciences in Berlin since 2013 and directs a project on inclusive organizational development with a Federal Workers’ Association (AWO). As a curative pedagogue and a scientist of inclusion, he has worked with a wide range of research and practice-based projects. At the core of his work as a management consultant and process facilitator is the establishment of inclusive organizational cultures as well as the creation of structures which enable inclusive practice.

THOMAS KNORR-SIEDOW

Soziologe und Stadtplaner, war in der Geschäftsführung eines Sozialplanungsbüros und eines Sanierungsträgers für wohnungspolitische Selbsthilfeprojekte von 1980 bis 1993 in Berlin. Seitdem arbeitet er in der Forschung und Lehre zur sozialen Stadtentwicklung, Wohnen, Governance, Wissen und Raumentwicklung am IRS (Erkner), an der BTU Cottbus-Senftenberg und bei UrbanPlus. Schwerpunkte sind Wohnen, Stadt- und Quartiersentwicklung im internationalen Vergleich. sociologist and urban planner, was managing a social planning office and an urban renewal agency for self-help housing projects from 1980 to 1993 in Berlin. Since then he has been working as a researcher and teacher with the topics of social urban development, housing, governance, knowledge and spatial development at the IRS (Erkner), the BTU Cottbus-Senftenberg and UrbanPlus. He focuses on housing, and comparing urban and neighborhood development in different international contexts.

Dr. ULRICH KRIESE

Umwelt- und Verwaltungswissenschaftler, Dipl.-Ing. Landschafts- und Freiraumplanung, ist seit 2009 Mitarbeiter der Stiftung Edith Maryon, Basel, und dort unter anderem verantwortlich für Öffentlichkeitsarbeit und Forschungsfragen. Daneben ist er Mitglied im Kuratorium der Stiftung trias, Hattingen (Ruhr), Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik des Naturschutzbundes Deutschland (NABU) e. V. und Initiant des bundesweiten Aufrufs „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ researcher in environmental studies and public administration, has a degree in landscape and open space planning. He has been working since 2009 with the Edith Maryon Foundation, Basel, where he is responsible among other things for public relations and research. Beyond that, he is on the board of trustees of the German trias Foundation, serves as the German Association for Nature Conservation (NABU) spokesman for building and urban development policy, and initiated a federal campaign to reform the German property tax system. authors 223

Dr. MICHAEL LAFOND

CoHousing-Experte und Stadtaktivist. Gründer von id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit, Berlin. Projekte: CoHousing Cultures und CoHousing Inclusive (Bücher), EXPERIMENTDAYS WohnProjekteTage, CoHousing Berlin Online, Creative Sustainability Tours. Interdisziplinärer Hintergrund in Kunst, Architektur, Stadtentwicklung. Lehraufträge: TU Berlin Habitat und CIEE Future Cities. Forschung: Selbstorganisation, urbane Demokratisierungen, essbare Landschaften, Konvivialität. Zuhause: Spree WG 1 der Spreefeld-Genossenschaft. CoHousing expert and urban activist. Founder id22: Institute for Creative Sustainability, Berlin. Projects: CoHousing Cultures and CoHousing Inclusive books, EXPERIMENTDAYS housing market, CoHousing Berlin online, Creative Sustainability Tours. Interdisciplinary background in art, architecture, community development. Teaching: TU Berlin Habitat and CIEE Future Cities. Researching: self-organization, urban democratizations, edible landscapes, conviviality. Home: Spreefeld Cooperative’s Spree WG 1 shared living group.

GUNNAR LAUFER-STARK

ist Jurist, und war Gründer und Geschäftsführer einer mittelgroßen Steuerberatungsgesellschaft in Tübingen. Nach dem Verkauf seines Büros an einen langjährigen Mitarbeiter absolvierte er noch ein Masterstudium Immobilienrecht an der Universität Münster. Er hat eine gemeinwohlorientierte Vermietungs- und Projektentwicklungsgesellschaft aufgebaut (die n.e.s.t. Bauprojektierung und Vermietung AG), die er seit 2010 als Vorstand leitet. is a lawyer and was the founder and managing director of a medium-sized tax consulting company in Tübingen. After selling his office to a long-term staff member, he completed a master’s degree in real estate law at the University of Münster. He established a non-profit-oriented rental and project development company n.e.s.t. Bauprojektierung und Vermietung AG, which he has been managing as executive director since 2010.

ROLF NOVY-HUY

ist Bankkaufmann, von 1973 bis 1994 tätig in verschiedenen Bereichen deutscher Großbanken. 1995 bis 2006 Finanzierungsberatung in der GLS Gemeinschaftsbank e. G. in Bochum (ältestes ethisch-ökologisches Bankhaus in Deutschland). Mitgründer und seit 2006 Geschäftsführer der Stiftung trias, gemeinnützige Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen in Hattingen (Ruhr). Durch seine Tätigkeiten verfügt er über einen guten Überblick über die Projektaktivitäten in Deutschland und kennt viele Projekte im Detail. is a banker, having worked from 1973 to 1994 in a number of fields with larger German banks and from 1995 to 2006 with the GLS Bank in Bochum, Germany’s oldest ethical and ecological bank. In 2006 he cofounded, and since then he has directed the non-profit trias Foundation in Hattingen, working with questions of land, ecology and housing. Through his engagement he has attained excellent insights into the development of community projects in Germany, and knows a large number of projects in detail.

224 autor*innen

ANJA PLANIŠČEK

Architektin aus Ljubljana, arbeitet in den Bereichen Architektur, Design, Bildung, Veranstaltungs- und Ausstellungsorganisation sowie in Projekten für die Förderung und Sozialisierung der Architektur. Sie unterrichtet an der Architekturfakultät Ljubljana, betreibt ihr Designbüro und arbeitet mit dem NGO TrajekT Institut für Raumkultur. Seit 2015 ist sie Teil einer Initiative für die Entwicklung von Wohngenossenschaften in Slowenien, zusammen mit der Genossenschaft Zadrugator und verbundenen Netzwerken. architect from Ljubljana, works in the fields of architecture, design, education and production of events and exhibitions as well as projects for the promotion and socialization of architecture. She teaches with the Ljubljana Faculty of Architecture, runs a design practice and works with the NGO TrajekT - Institute for Spatial Culture. Since 2015 she has been part of an initiative for the development of cooperative housing in Slovenia, together with the Cooperative Zadrugator and related networks.

DOROTHEA RIEDEL

absolvierte 1993 ihr Architekturstudium an der FH Stuttgart und FH Karlsruhe sowie an der TU Delft, danach folgte ein Aufbaustudium für Technikpädagogik an der Universität Stuttgart sowie eine Ausbildung zur Mediatorin. Seit vielen Jahren ist sie in den Bereichen Städte- und Wohnungsbau, regenerative Energien, Passivhäuser, Altbausanierungen, Projektentwicklung von Baugemeinschaften und Wohnprojekten beruflich tätig. 2016 hatte sie die Neue Nachbarn KG in Tübingen mit initiiert und gegründet. completed her architectural studies at Universities of Applied Sciences of Stuttgart and Karlsruhe as well as at the TU Delft in 1993, followed by graduate studies in technology and education at the University of Stuttgart and a mediator training. For many years, she has worked professionally in the fields of housing and urban design, regenerative energies, passive buildings and building renovation, project development of various kinds of community-led housing. In 2016, she co-initiated and founded the project Neue Nachbarn in Tübingen.

Dr. MILOTA SIDOROVÁ



Vermittlerin, Netzwerkerin, Forscherin, Fußgängerin und Feministin. Geboren und erzogen mit der gerechten Stadtplanung. Lebt und arbeitet in Mitteleuropa. Facilitator, networker, researcher, walker and feminist. Born and bred on equitable urban planning. Living and working in Central Europe.

authors 225

SONJA SPITAL

ist Kulturwissenschaftlerin und absolviert 2018 den forschungsorientierten interdisziplinären Master Urbane Zukunft an der Fachhochschule Potsdam. Die Schwerpunkte ihrer Arbeit liegen auf nachhaltiger Stadtforschung, wissenschaftlicher Auseinandersetzung mit öffentlichen Räumen sowie Beteiligungskultur und gemeinschaftlichen Wohnformen. Seit 2015 ist sie zudem Mitarbeiterin bei id22 für die Creative Sustainability Tours Berlin und für die Redaktion der Plattform CoHousing Berlin. studied cultural sciences and is graduating in the interdisciplinary, research-oriented Masters in Urban Futures in 2018 at the University of Applied Sciences Potsdam. Her work focuses on the fields of sustainable urban studies and a scientific examination of public space, cultures of participation and community-led housing. Since 2015 she has been working with id22 on the Creative Sustainability Tours Berlin and with the editorial team of the online platform CoHousing Berlin.

LARISA TSVETKOVA

ist seit 2013 Vorstandsmitglied von id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit und seit 2017 wissenschaftliche Mitarbeiterin an der TU Braunschweig. Als studierte Architektin hat sie an der Schnittstelle zwischen Praxis und Forschung an mehreren Projekten in Russland und Deutschland gearbeitet. Ihr Schwerpunkt liegt auf gemeinschaftlichen Wohnformen und Inklusion. Mit id22 hat sie die Creative Accessibility Tours & Workshops initiiert, um Barrieren im gebauten Raum und in den Köpfen der Menschen abzubauen. is since 2013 member of the id22: Institute for Creative Sustainability board of directors and since 2017 research associate at the TU Braunschweig. Trained as an architect, she has worked at the interface between research and practice on a number of projects in Russia and Germany. Her focus lies in community-led housing and inclusion. With id22 she has initiated the Creative Accessibility Tours & Workshops with the aim to dismantle barriers in the built environment and in people’s minds.

CAMILLA WARMEDINGER

ist studierte Anthropologin, mit einem Master in Sustainable Cities von der London Metropolitan University. Sie hat internationale Erfahrung als Forscherin im Bereich der kulturgeleiteten Regeneration und nachhaltigen Stadtplanung gesammelt, sowie als Journalistin für Non-Profits gearbeitet. Camilla hat ein starkes Interesse an der Gestaltung öffentlicher Räume mittels Kunst. is a graduated anthropologist with a Masters in Sustainable Cities from the London Metropolitan University. She has gained international experience as a researcher in the fields of culture-led regeneration and sustainable urban planning, as well as contributing as a journalist for non-profits. Camilla has a strong interest in working with art as it shapes and influences public space.

226 autor*innen

PARTNER*INNEN PARTNERS IKEA STIFTUNG ikeastiftung.de

Die IKEA Stiftung fördert Initiativen zu den Themen Wohnen und Wohnkultur, Verbraucheraufklärung sowie Projekte für Kinder und Jugendliche. Die Stiftung wurde 1981 von den deutschen IKEA Gesellschaften gegründet. Zweckgebundene Zuwendungen und die Zinsen, die das Stiftungskapital erwirtschaftet – mehr als 1,5 Millionen Euro pro Jahr –, fließen zu 100 Prozent in die Projektförderung. Die Förderung ist keine Vollfinanzierung, sondern Hilfe zur Selbsthilfe. The IKEA Foundation supports initiatives working with housing and housing cultures, consumer information as well as projects for children and youth. The Foundation was established in 1981 by German IKEA Companies. Earmarked donations and interest earned on the Foundation’s capital—more than 1.5 million Euros per year—go 100 percent into funding projects. The funding is not a full financing, but rather a help for self-help.

STIFTUNG TRIAS stiftung-trias.de

Gemeinnützige Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen. Grund und Boden ist Gemeingut und sollte der Spekulation entzogen werden. Die Stiftung trias steht für die soziale und ökologische Nutzung des Bodens und vermittelt dazu Wissen. Sie ermöglicht und sichert innovative Projekte des Wohnens und Arbeitens. Sie ist Partnerin für engagierte Menschen, die sich dem Gemeinwohl, der Toleranz und der Ökologie verpflichtet fühlen. Die Stiftung trias ist offen für Ideen und Konzepte. Charitable foundation for land, ecology and housing. Land and ground are a common good that should be taken from the speculative market. The trias Foundation stands for social and ecological land use and acts as a knowledge broker to this purpose. It enables and secures innovative projects for housing and working. It is a partner for engaged people who feel a responsibility for the common good, inclusion and ecology. The trias Foundation is open to ideas and concepts.

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STIFTUNG EDITH MARYON maryon.ch

Mithilfe von Schenkungen, Vermächtnissen, Spenden sowie zinslosen und zinsgünstigen Darlehen übernimmt und erwirbt die schweizerische Stiftung Edith Maryon Immobilien aller Art, entzieht sie jeglicher Spekulation und erhält und ermöglicht auf diese Weise sozial innovative Wohnprojekte und Arbeitsstätten. Liegenschaftsprojekte in Deutschland realisiert die Stiftung auch über ihre in Berlin ansässige Tochtergesellschaft Terra Libra Immobilien GmbH. The Swiss Edith Maryon Foundation with the help of endowments, heritages, donations as well as interest-free and low-interest loans, takes over and acquires all kinds of properties and removes them from every form of speculation. In this way, they maintain and make possible socially innovative housing projects and work places. The foundation also realizes real estate ventures in Germany through its Berlin subsidiary, Terra Libra Immobilien GmbH.

DER PARITÄTISCHE WOHLFAHRTSVERBAND BERLIN e. V. paritaet-berlin.de

Der Paritätische Wohlfahrtsverband Berlin ist Dachverband der freien Wohlfahrtspflege, der seit über 65 Jahren besteht. Der Verband vertritt die Interessen seiner über 740 Mitglieder und ist bei rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und sozialen Fragen beratend tätig. Der Paritätische Wohlfahrtsverband Berlin setzt sich für die Rechte hilfebedürftiger Menschen und die Förderung der Zivilgesellschaft ein und gestaltet die gesellschafts- und sozialpolitischen Entwicklungen in Berlin aktiv mit. Der Paritätische Wohlfahrtsverband Berlin kofinanziert diese Publikation aus den Mitteln der Stiftung DKLB. Der Paritätische (Equal Participation) Welfare Federation Berlin has existed for over sixtyfive years as an umbrella organization for independent social welfare initiatives. The Federation represents the interests of its over 740 members and advises on legal, business and social issues. The Paritätische Welfare Federation Berlin campaigns for the rights of people in need and the demands of civil society, and actively helps to shape societal and sociopolitical developments in Berlin. The Paritätische Welfare Federation Berlin cofinanced this book with funds from the DKLB Foundation. 229

TRIODOS BANK triodos.de

Als Europas führende Nachhaltigkeitsbank verfolgt die Triodos Bank bei der Finanzierung von nachhaltigen Immobilien einen ganzheitlichen Ansatz, der weit über die Energieeffizienz hinausgeht. Es wird nach dem Nutzen des Gebäudes gefragt sowie ob und für wen ein Bau bzw. Umbau ein Mehr an Lebensqualität mit sich bringt. Denn nur durch die Balance aus sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Interessen kann eine wirklich nachhaltige Welt geschaffen werden. As Europe’s leading sustainable bank, the Triodos Bank is pursuing an integrated strategy in its financing of sustainable properties, extending far and beyond the principle of energy efficiency. The question is asked as to the use of a building as well as if and for whom a construction project or renovation is leading to a better quality of life. Only through a balance among social, ecological and economic interests can a truly sustainable world be created.

DIE DEUTSCHE KREDITBANK AG dkb.de

Die DKB AG bietet als Finanzierungspartnerin Expertise für die Wohnungswirtschaft und breite Praxiserfahrung auf dem Gebiet der Bürgerbeteiligung. Aktuell begleitet die Bank rund 90 Vorhaben mit unterschiedlichen Beteiligungsmodellen hinsichtlich der Rendite, des Risikos und der Mitbestimmung. As finance partner, the DKB AG offers expertise in the field of housing development and broad practical experience in the area of citizen participation. Currently the bank is providing support for approximately ninety projects with different participation models in terms of returns, risk and codetermination.

230 partner*innen

partners 231

KONTAKTE & RESSOURCEN CONTACTS & RESOURCES BERLIN CoHousing | Berlin Oranienplatz 5 10999 Berlin cohousing-berlin.de [email protected]

Refugio Lenaustraße 3–4 12047 Berlin refugio.berlin [email protected]

id22: Institute for Creative Sustainability Wilhelmine-Gemberg-Weg 12 10179 Berlin id22.net [email protected]

Spreefeld Wilhelmine-Gemberg-Weg 10–14 10179 Berlin spreefeld-berlin.de [email protected]

Netzwerkagentur GenerationenWohnen Pufendorfstaße 11 10249 Berlin netzwerk-generationen.de [email protected]

ZUsammenKUNFT / Initiative Haus der Statistik c/o Zentrum für Kunst und Urbanistik Siemensstraße 27 10551 Berlin hausderstatistik.org/akademie [email protected]

Sredzkistraße 44 / SelbstBau e. G. Sredzkistraße 44 10435 Berlin selbstbau-eg.de/projekte/sredzkistrasse-44 [email protected] ALLTAG / VOLLGUT Rollbergstraße 26 12053 Berlin vollgut.berlin [email protected] Freiraumkooperative Rigaer Straße 86 10247 Berlin freiraumkoop.de [email protected]

232

DARMSTADT

MÜNCHEN

Die WIR-Agentur für Gemeinschaftliches Bauen und Wohnen Anna-Beyer-Weg 2 64289 Darmstadt wohnprojekte-darmstadt.de [email protected]

gemeinsam leben lernen e. V. Goethestraße 8 80336 München info.gll-muenchen.de [email protected]

WohnArt 3 Elisabeth-Selbert-Straße 6 64289 Darmstadt wohnart3.de [email protected] WohnSinn 1&2 Elisabeth-Selbert-Straße 10A 64289 Darmstadt wohnsinn-darmstadt.de [email protected]

WOHN:SINN – Plattform für inklusives Wohnen c/o Wohngemeinschaft Sudetendeutschestraße 3 80937 München wohnsinn.org [email protected] Freiham Nord Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Blumenstraße 28b 80331 München muenchen.de [email protected]

233

TÜBINGEN

BERN

Universitätsstadt Tübingen, Beauftragte für Wohnraum Friedrichstraße 21 72072 Tübingen tuebingen.de [email protected]

Wohnbaugenossenschaft Warmbächli Güterstraße 8 3008 Bern warmbaechli.ch [email protected]

Neue Nachbarn Tübingen neue-nachbarn-tuebingen.de [email protected] AUGSBURG Grandhotel Cosmopolis Springergässchen 5 86152 Augsburg grandhotel-cosmopolis.org [email protected] KÖLN Inklusiv Wohnen Köln Ober Buschweg 52 50999 Köln inklusiv-wohnen-koeln.de [email protected]

BRUXELLES Community Land Trust Bruxelles Wielemans Ceuppenslaan 7 1190 Brussel cltb.be [email protected] WIEN Que[e]rbau Verein für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen Leonard Bernsteinstraße 8/2/12.01 1220 Wien queerbaudotat.wordpress.com [email protected] VinziRast Mittendrin Währinger Straße 19 1090 Wien vinzirast.at [email protected] ZÜRICH Baugenossenschaft mehr als wohnen Hagenholzstraße 104b 8050 Zürich mehralswohnen.ch [email protected]

234 kontakte & ressourcen

DEUTSCHLAND

INTERNATIONAL

wohnbund wohnbund.de

CoHousing U.S. and Canada cohousing-solutions.com

Wohnprojekte-Portal wohnprojekte-portal.de

Fédération Française des coopératives d’Habitants habicoop.fr

ÖSTERREICH

Global Ecovillage Network gen.ecovillage.org

Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen gemeinsam-bauen-wohnen.org

Habitat International Coalition hic-net.org

SCHWEIZ

Kollektivhus NU. Sweden kollektivhus.se

HousingLab Italy housinglab.it

Kompetenzzentrum gemeinnütziger Wohnungsbau wbg-beso.ch/kompetenzzentrum

Landelijke Vereniging Centraal Wonen lvcw.nl

Wohnportal Region Basel wohnportal-basel.ch

Mietshäuser Syndikat syndikat.org OURs. The Organization of Urban Re-s. Taiwan ours.org.tw Slum Dwellers International (SDI) knowyourcity.info UK CoHousing Network cohousing.org.uk urbaMonde / urbaWorld urbamonde.org contacts & resources 235

DANKSAGUNG ACKNOWLEDGEMENTS

Wir danken ganz herzlich den zahlreichen Beteiligten, Initiator*innen, Bewohner*innen und Mitstreiter*innen der Projekte für spannende Gespräche und die gelungene Zusammenarbeit, den Expert*innen für ihre Artikel, die einen bedeutenden Beitrag zu dieser Publikation geleistet haben, und unseren Partner*innen, die dieses Buch ermöglicht haben. Großer Dank geht zudem an das Team, die Freund*innen von id22 und an viele andere für die Unterstützung des Projekts von der Idee bis zum Druck und darüber hinaus! We sincerely thank the many project participants, initiators, residents and allies for all of the inspiring conversations and the successful cooperation. We thank the experts for their articles which have made a significant contribution to this publication, and our partners who have made this book possible. Big thanks to others including the team and friends of id22, for all of the support for this project, from the idea to the printing and beyond!

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Impressum Imprint E-Book © 2023 by jovis Verlag GmbH © 2017 by jovis Verlag GmbH Das Copyright für die Texte liegt bei den Autor*innen. Das Copyright für die Abbildungen liegt bei den Fotograf*innen / Inhaber*innen der Bildrechte. Texts by kind permission of the authors. Pictures by kind permission of the photographers / holders of the image rights. Alle Rechte vorbehalten. All rights reserved. Herausgeber*innen Editors id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit id22: Institute for Creative Sustainability Dr. Michael LaFond & Larisa Tsvetkova Texte Texts Raúl Aguayo-Krauthausen, Axel Burkhardt, Dr. Christiane Droste, Sanna Frischknecht, Christine Gohlke, Julia Hartmann, Helena Hede, Boris Hrbáň, Prof. Dr. Michael Komorek, Thomas Knorr-Siedow, Dr. Ulrich Kriese, Dr. Michael LaFond, Gunnar Laufer-Stark, Rolf Novy-Huy, Anja Planišček, Dorothea Riedel, Dr. Milota Sidorová, Sonja Spital, Larisa Tsvetkova, Camilla Warmedinger Statements Dr. Hans Thor Andersen, Daniel Blumer, Andreas Courvoisier, Jerónimo Díaz, Angelika Drescher, Inka Drohn, Dr. Melissa Fernandez, Susanne Heiss, Min Jay Kang, Kerstin Kärnekull, Nico Keijzer, Pete Kirkham, Kathryn McCamant, Robert Temel, Liat Rogel, Kimmo Rönkä, Kathleen Scanlon, Heike Skok, Lidewij Tummers, Johan Vlug Redaktion Editing Larisa Tsvetkova, Dr. Michael LaFond, Sonja Spital Übersetzung Translation Dr. Michael LaFond, Larisa Tsvetkova, Sonja Spital, May Koot, Camilla Warmedinger Lektorat Copy-editing Christine Gohlke, Sonja Spital, Larisa Tsvetkova, Dr. Michael LaFond Korrektorat Proofreading Christen Jamar (eng.)

Gestaltung, Illustrationen und Umschlagmotiv Design, Illustrations and Cover Vasylysa Shchogoleva Layout und Satz Layout and Setting Vasylysa Shchogoleva, Larisa Tsvetkova Lithografie Lithography Bild1Druck, Berlin Bildrechte Image Credits 5 Larisa Tsvetkova, 34 Sibylle Baier & Pinel Fotogruppe, 35 Larisa Tsvetkova, 40 Ule Mägdegfrau, 41 Larisa Tsvetkova, 44/45/50/51 Refugio Berlin, 56 Wolfgang Reiserer, 57/62/63 Michael LaFond, 66/67/71/74 Larisa Tsvetkova, 80 Ursula Meisser, 81/85 Lucas Ziegler, 88/90 Lisa Schäublin, 96/97 Roland Hampl 102 Florian Jürgens, 103 Roland Hampl, 106/112 /113-oben Larisa Tsvetkova, 113-unten Kurt Kuball, 155 Birgitta Petershagen, 157 Christiane Strohecker, 159/161 Inga Ganzer, raumdeuter GbR, 163/165 carpaneto. schöningh architekten, 167 FOTAG Luftbild, A. Gerngross, 169 Christoph Mukherjee, 172/175 Raumlabor, Initiative Haus der Statistik, 176 Andreas Bräuer, 179 Sönke Hartmann, 180 Community Land Trust Brussels, 183 Marc Detiffe for SPRB – DRU Gedruckt in der Europäischen Union Printed in the European Union Diese Publikation wurde ermöglicht durch die großzügige Unterstützung von This publication has been made possible with the generous support of IKEA Stiftung, Stiftung trias, Stiftung Edith Maryon, Der Paritätische Wohlfahrtsverband Berlin e. V., Triodos Bank, Die Deutsche Kreditbank AG Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutsche Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. Bibliographic information published by the Deutsche Nationalbibliothek: The Deutsche Nationalbibliothek lists this publication in the Deutsche Nationalbibliografie; detailed bibliographic data are available on the Internet at http://dnb.d-nb.de. jovis Verlag GmbH Lützowstraße 33 10785 Berlin www.jovis.de ISBN 978-3-86859-462-1 (Softcover) ISBN 978-3-98612-015-3 (PDF)